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Gewerbemietvertrag, mietfrei wegen Renovierung

28. Oktober 2022 11:02 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


13:16

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe mich zum 01.10.2021 als Tagesmutter selbstständig gemacht. Von unserem guten Freund und Nachbarn, habe ich Räumlichkeiten hierfür zur Verfügung gestellt bekommen. Das Haus selbst ist im 1. OG an meine Eltern vermietet. Ich nutze das Erdgeschoss, dass vor Jahren schon einmal gewerblich als Klamottenladen geführt wurde. Mit meinem Vermieter wurde damals ausgemacht, dass ich das erste Jahr Mietfrei das Geschäft führen kann, da die Räumlichkeiten für die Kindertagespflege renoviert wurden und ich die gesamten Kosten hierfür alleine getragen habe. Nun ist ein Jahr vorbei, und der Steuerberater meines Vermieters meinte, dass er mich nicht hätte Mietfrei mein Geschäft führen lassen können und dies Ärger mit dem Finanzamt gäbe. Ich lese überall, dass dies bei Wohnungen (wenn ich dort wohnen würde) so stimmt. Bei einem Gewerbemietvertrag jedoch, würde dies nicht zutreffen. Meine Frage lautet nun, ob mein Vermieter einen finanziellen Schaden durch mich hatte, weil ich 1 Jahr lang mietfrei aufgrund der Renovierungen die ich selbst durchgeführt und gezahlt habe. Zum anderen hätte ich gerne gewusst, ob mein Vermieter sich an den ortsüblichen Mietspiegel bei der Festsetzung der Miete halten muss, oder ob dies bei einem Gewerbemietvertrag anders aussieht. Vielen Dank. Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen. Viele Grüße

28. Oktober 2022 | 11:41

Antwort

von


(417)
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52428 Jülich
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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihren Ausführungen entnehme ich, dass Sie mit Ihrem Vermieter einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen haben.

Bei der Miethöhe muss sich der Vermieter nicht an das orientieren, was der für Ihre Gemeinde ggf. existierende Mietpreisspiegel für Wohnraum aussagt. Vielmehr ist die Gewerbemiete zwischen Ihnen und dem Vermieter grundsätzlich frei verhandelbar.

Grenzen bei der Höhe der Gewerbemiete bilden nur § 138 BGB und §§ 291 StGB, 4 Wirtschaftsstrafgesetz gegebenenfalls in Verbindung mit § 134 BGB. In der Praxis relevant ist meist § 138 BGB . Von einer unangemessenen und nicht mehr zu akzeptierenden Miethöhe ist nach der Rechtsprechung auszugehen, wenn die bei Ihnen vereinbarte Gewerbemiete die für vergleichbare Objekte in Ihrer Nähe ansonsten vereinbarte Miete um 100 % übersteigt (vgl. etwa: OLG Düsseldorf Beschluss vom 28.07.2011 - 24 U 35/11).

Welche Vereinbarungen für das erste Jahr zwischen Ihnen und dem Vermieter geschlossen werden, ist ebenfalls grundsätzlich Ihnen beiden überlassen. Sollte Ihr Vermieter hier Probleme mit dem Finanzamt haben, so handelt es sich nicht um Ihr Problem und wäre auch von Ihnen nicht zu verantworten. Insoweit sollte Ihr Vermieter bzw. sein Steuerberater Ihnen einmal darlegen, warum es hier zu steuerlichen Problemen gekommen ist.

Ich gehe nicht davon aus, dass das Finanzamt bei Ihrem Vermieter wegen dieses einen Jahres eine Liebhaberei unterstellt, also annimmt, dass er keine Vermietungsabsicht und damit Gewinnerzielungsabsicht hatte. Natürlich ist es für ihn ungünstig, keine Mieteinnahmen erzielt zu haben und auch wegen der Renovierungen, die Sie als Mieter übernommen haben, keine Werbungskosten ausweisen zu können. Aber dies beruht letztlich auf einer getroffenenen wirksamen zivilrechtlichen Vereinbarung zwischen Ihnen beiden.

Daher haben Sie keinen Schaden verursacht.

Ich hoffe, Ihnen hiermit geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Klein


Rechtsanwalt Thomas Klein
Fachanwalt für Familienrecht, Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Steuerrecht

Rückfrage vom Fragesteller 28. Oktober 2022 | 13:06

Sehr geehrter Herr Klein,
vielen Dank Fürsorge präzise Antworten.

Das Finanzamt hat meinen Vermieter diesbezüglich noch nicht kontaktiert, sprich weis über die Angelegenheit nicht Bescheid. Er hat sich lediglich bei seinem Steuerberater über die Konstellation erkundigen wollen. Wie bereits erwähnt, hat der Steuerberater meinem Vermieter mitgeteilt, dass es zu Problemen kommen könnte, weil er keine Miete verlangt hat im ersten Jahr.

Eine letzte Frage hätte ich noch an Sie…

Wir haben im Mietvertrag unter dem Passus besondere Vereinbarung vereinbart, dass im ersten Jahr keine Miete gezahlt werden muss aufgrund der selbst gezahlten Renovierungsarbeiten die nötig waren. Hat mein Vermieter aufgrund dieser Vereinbarung einen steuerlichen Nachteil, weil ich das Material für die Renovierung gezahlt habe, bis auf den Aspekt das er die Werbungskosten nicht absetzen kann? bzw. kann das Finanzamt meinem Vermieter aus welchem Grund auch immer deswegen zur Kasse bitten?

Nochmals vielen Dank.

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28. Oktober 2022 | 13:16

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Steuerliche Nachteile können für ihn entstehen. Zum einen hat er keine positiven Einnahmen, zum anderen kann er keine Werbungskosten geltend machen, da Sie die Renovierung bezahlt haben und nicht er. Das Finanzamt könnte auch auf den Gedanken kommen, ihm die Gewinnerzielungsabsicht zu versagen, was ich aber im Ergebnis nicht für richtig halten würde. Zwar wird bei der Gewerberaummiete nicht vermutet, dass immer eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Indessen ist nach der Rechtsprechung des BFH bei einer Vermietung langfristig gesehen immer davon auszugehen, dass der Vermieter einen Totalüberschuss, also positiven Gewinn, erwirtschaften möchte.

Andere Nachteile sehe ich für den Vermieter nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Klein

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