Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Miete für den Vermieter wegen nicht abgesprochenen Tätigkeiten im Haus zurückgehalten


21.08.2006 17:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir hoffen das man uns folgen kann.

Ein leider nicht ganz kurzer Überblick:

Wir (meine Freundin und ich) bewohnten eine Wohnung im Dachgeschoss. Im Erdgeschoss wohnte die Vermieterin. Die Vermieterin war aber allem Anschein nach nicht die Eigentümerin sondern hatte lediglich lebenslanges Wohnrecht von Ihrem damals verstorbenen Mann. Die eigentlichen Eigentümer waren wohl die Erben die wir aber nie zu Gesicht bekommen haben.
Dennoch erhielten wir von der Bewohnerin aus dem Erdgeschoss einen Einheitsmietvertrag mit 300 Euro Kaltmiete und je nach Verbrauch Betriebskosten von zzt. 100 Euro monatlich. Die "Vermieterin" war eine alte Frau und das zusammenleben lief ohne Probleme. Die Miete wurde von uns regelmäßig und rechtzeitig überwiesen. Die "Vermieterin" erliet dann etwa November 2005 einen Schlaganfall und verstarb Anfang Januar 2006. In diesem Zeitraum kümmerten wir uns um das Haus bis Ende März 2006. Es sagte uns niemand das wir dies zu tun hätten, aber auf Grund der aufgetretenen Probleme konnten wir nicht länger warten. Da uns der Hauseigentümer nicht bekannt war konnten wir auch hier keine Rücksprache halten. In dieser Zeit wurden folgende Dinge von uns verrichtet:
- regelmäßige Müllentsorgung (Bio/Rest/Papier/Plastik)
- wöchentliche Straßenreinigung
- bei Schneefall morgens und abends geräumt (insgesamt 9 Mal) an einer Haupstrasse
- regelmäßges Streuen mit Streusalz auf dem Gehweg
- auf geschlossene Türen geachtet (die Wohnung der verstorbenen Vermieterin wurde des öfteren von angehörigen Aufgesucht die diese ausgeräumt haben, hier wurde die Haustür dann des öfteren nicht richtig verschlossen, der Tür-Schnapper war halt offen)
- komplette Treppenhausreinigung
- komplette Kellerreinigung
- Reinigung des Hausganges zum Wintergarten welches zum Wohnraum der "Vermieterin" gehörte
- Entgegennahme von Werbung und Post der "Vermieterin" während ihrem Klinikaufenthalt
- nachdem die Wohnung der "Vermieterin" ausgeräumt war (diese war nun zwischenzeitlich verstorben), wurden die stehengelassenen Verpackungs- und Abfallreste von uns aus Hygienegründen auf dem Wertstoffhof entsorgt
- runtergefallene Abschlußziegel (wir wurden ebenfalls durch Passanten darauf hingewisen) wurden von uns weggeräumt. Zeitgleich wurde durch uns ein Dachdecker beauftragt der den Zustand des Daches kontrollierte. Dies erfolgte durch einen guten Bekannten und war uns einen Gefallen wert. Ebenfalls wurde bei dieser Aktion eine Undichtigkeit im Dach ausgebessert welches bereits nach Einzug von uns beanstandet wurde. Der Hausgang stand nach einem Wolkenbruch regelmäßig unter Wasser. Eine Rechnung des Dachdeckers gibt es nicht, da es wie erwähnt ein Bekannter war.
- regelmäßige Kontrolle des Erdgeschosses auf offene Fenster, Türen und durch den Wind nicht verankerte Rolladenkästen

Diese Aufgaben wurden von uns vollzogen und privat "gezahlt" um die Sicherheit und Hygiene der Anwohner und der vorbeilaufenden Passanten zu gewährleisten. Den guten Erhalt des Gebäudes hielten wir im Interesse des Vermieters. Dies war allerdings nie abgesprochen da die Vermieterin ja nicht anwesend war. Allerdings konnten wir schlecht warten bis die Ratten den Müll in Anspruch nehmen oder Ziegel irgendeinem Passanten auf den Kopf fallen.

Ein Zeugenprotokoll haben wir natürlich keins angelegt, wer rechnet auch mit sowas.

Die Hausordnung des Mietvertrages sieht lediglich Abschnitte über Ruhestörung, Türenschlagen, Tauben füttern und diverse Sorgfalltspflichten wie keine Beschädigung, Lärmbelästigungen. Türen und Fenster bei Unwetter zu schließen, Energie und Wasser nicht vergeuden und allgemeine Brandschutzbestimmungen vor. Weitere Vereinbarungen gab es keine.

Die Miete Januar 2006 wurde noch Ende Dezember auf das Konto der nun verstorbenen Vermieterin überwiesen. Anschließend wußten wir nicht mehr wohin wir überweisen sollten.

Erst Mitte März 2006 wurden wir vom angeblichen Sohn der eigentlichen Eigentümerin informiert wo die Miete nun hin überwiesen werden soll. Das Telefongespräch war leider schon nach 1 Minute beendet. Der "Sohn" war sehr kurz angebunden. Wir konnten noch mitteilen das wir keinen Mietvertrag haben und das dies nachzuholen sei und wie es überhaupt weitergeht. Es interessierte allerdings lediglich die Monatsmiete und der Mietvertrag würde nachgeholt werden. Wir überwiesen dann die Märzmiete, Februar bis Dato noch nicht. In der Dauer eines Folgemonats wurden wir erneut kontaktiert. Wir fragten nach einer Nebenkostenabrechnung von Juli 2005 bis Dezember 2005 und Januar 2006 bis einschließlich März 2006 und dem Mietvertrag. Man sicherte uns zu das dies in Arbeit sei. Das Gespräch wurde erneut so kurz wie möglich gehalten und wir hatten wieder keine Adresse oder Telefonnummer oder sonstiges. Eine Vermietervermisstenanzeige wollte ich nicht unbedingt bei der Polizei aufgeben :) Für den Monat April wurde das Haus dann erneut weiter verkauft. Wir sind davon ausgegangen das es nicht unsere Aufgabe ist den Vermieter ausfind zu machen.

In Kalenderwoche 25 erhielten wir dann eine Nachricht auf dem Anrufbeantworter und man drohte mit einem Anwalt wenn die Februarmiete nicht bezahlt werden würde. Aus der Ansage erfuhren wir dann den Namen der Vermieterin und mit einigen Telefonauskünften erhielten wir auch eine Anschrift. Also schrieben wir die Eigentümerin an die etwa 250 km weit weg wohnt und erwähnten den gesamten Vorfall und gestanden ein das eine Miete noch offen steht. Allerdings wären wir vorerst nicht bereit diese zu zahlen da wir einige Unannehmlichkeiten hatten und zählten die gesammten Arbeiten auf die wir durchgeführt hatten. In diesem Schreiben erwähnten wir das wir mit einer Mietminderung von 200 Euro einverstanden wären und würden den restlichen Betrag 100 Euro plus 100 Euro Nebenkosten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung gerne bezahlen. Die Nebenkostenabrechnung wurde uns mehrmals versprochen. Von der verstorbenen sowie von der damals dann aktuellen Vermieterin.

An dieser Stelle möchte ich noch folgendes erwähnen. Wir sind beide Berufstätig bzw. Student und nur Abends zu Hause gewesen. Gewaschen wurde im Waschsalon oder bei den Eltern. Keine Spülmaschine, keine Gefriertruhe usw. Wir bewohnten diese Wohnung lediglich zum schlafen und 2 Mal die Woche Kochen im Schnitt. Anhand der Stromkosten von 11 Euro monatlich inklusive Grundgebühr kann man also vermuten das wir nur selten dort gewesen sind. Aus diesem Grund möchten wir auch eine Nebenkostenabrechnung haben. Wir haben keine Ahnung was die Müllabfuhr kostet, oder eine Versicherung für dieses Haus, aber in unseren Augen kann es nicht sein das wir die Heiz- oder Wasserkosten... für die verstorbene Vermieterin mitzahlen müssen nur weil wir keine eigenen Zähler hatten.
Bei Wohnungseinzug fragten wir nach den Heizungskosten. Die Vermeiterin zeigte uns Messröhrchen an allen Heizkörpern und das Sie jemanden zum Ablesen beauftragen würde damit unsere Heizkosten quasi bei Null anfangen. Sie erwähnte noch das diese Röhrchen 2004 das letzte Mal abgelesen wurden. Je nach Wärme des Heizkörpers oder der Außentemperatur (auch im Sommer wenn keine Heizung an ist) verflüchtigte sich die Substanz im Röhrchen und der Ölverbrauch konnte bestimmt werden. Da die Wohnung aber eine gewisse Zeit (geschätzt 1 Jahr) unbewohnt war, war auch ein Verbrauch an den Heizungsröhrchen zu erkennen. Die verstorbene Vermieterin wollte sich darum kümmern. Dabei blieb es dann auch. Vorsorglich habe ich eigene Markierungen beim Ein- und Auszug gemacht. Wahrscheinlich ist dies sehr ungenau aber wir dachten uns besser wie gar keinen Anhaltspunkt.

Im März entschieden wir uns dann schnellstmöglich das Mietverhältnis zu kündigen und suchten uns eine neue Wohnung. Im Anschluß an unser Schreiben wo wir unsere dann neue Adresse mitteilten, erhielten wir dann ein Anwaltsschreiben der Vermieterin. Allerdings an die alte Adresse und wir erhielten dieses Schreiben nur durch Zufall etwa 1 Monat später. Die Frist zur Überweisung die dort angemahnt wurde war natürlich längst abgelaufen.
Wir erhielten in dem Schreiben ebenfalls die Auskunft das uns eine Nebenkostenabrechnung aus Rechtsgründen nicht zustehen würde da es nur ein Pauschalbetrag wäre. Im Mietvertrag steht allerdings nichts von Pauschale sondern: Betriebskostenvorschuss je nach Verbrauch zzt. 100 Euro

Wir antworteten auf dieses Schreiben nun erstmal und verlangten einen Nachweiß das die angebliche Vermieterin auch wirklich die Vermieterin ist/war und wir das Geld nicht irgend jemanden überweisen. Eine Antwort haben wir hier bislang nicht erhalten.

Uns ist bewußt das dieser Fall doch sehr verwirrend und umfangreich ist.

Wir hätten bitte lediglich eine Auskunft darüber ob:
- uns eine detalierte Nebenkostenabrechnung zusteht (falls dies überhaupt auf Grund der ungenauen Heizungsröhrchen und dem nicht nachvollziehbaren Wasserverbrauch möglich ist)
- ob man die durch uns verrichteten Tätigkeiten anrechnen kann und damit die Miete mindert auch wenn dies ohne Zustimmung erfolgt ist was ja nicht möglich war
- es Pauschalen gibt wie man die Tätigkeiten abrechnen kann, wenn ja welche
- es Pauschalen gibt wie in einem solchen Fall der Wasserverbrauch und die Heizung berechnet wird, wenn ja welche (es ist schließlich durchaus möglich das wir 2 Mal geduscht haben und die verstorbene Vermieterin lässt den ganzen Tag das Wasser laufen. Oder wir machten die Heizung Abends für 2 Stunden an und bei der Vermieterin brummt die Heizung Tag und Nacht)
- etwas unternommen werden soll und ob sich dieses generell lohnt. Wir arbeiten viel nebenher um uns über Wasser halten zu können und 400 Euro sind eine Menge Geld. Es wäre für uns also Fatal wenn wir ungwiss "hohe" Anwaltsgebühren bezahlen müssen um dann anschließend den Rat zu bekommen das keine Aussichten auf Erfolg stehen und die 400 Euro dennoch bezahlt werden müssen. Sollte es sich allerdings rechnen dann sind wir gerne bereit weitere Beratungsgespräche zu führen.

wir sind auch für jeden weiteren Tipp oder Vorgehensweise dankbar

vielen Dank für Ihre Mühe

P.S. Wir möchten keinen Beratungshilfeschein oder Prozesskostenhilfe in Anspruch nehmen. Bei Aussicht auf Erfolg sollte dies hoffenltich nicht nötig sein.

P.P.S Bitte entschuldigen Sie die "nur" 20 Euro Einsatz. Wenn man nicht viel hat, tun auch diese weh.
Eingrenzung vom Fragesteller
21.08.2006 | 21:37
Eingrenzung vom Fragesteller
22.08.2006 | 00:49
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Anfrage beantworte ich im Rahmen Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Soweit ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt und in diesem eine Betriebskostenvorauszahlung (§556 II BGB) vereinbart ist, haben Sie einen Anspruch auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung, § 556 III BGB. Die Abrechnung muß Ihnen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.

2. Ihre Aufwendungen können Sie dann ersetzt erhalten, wenn Sie Pflichten des Vermieters erfüllt haben, wie z.B. die Reinigung des Gehwegs oder den vorgenommenen Winterdienst.
Hierzu gibt es keine Pauschalen, der konkrete Zeitaufwand müßte von Ihnen dargelegt werden. Sie können an der Miete ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die Aufwendungen geltend machen.

3. Soweit keine Zähler für den Wasser- oder Heizmittelverbrauch vorhanden sind, kann ausschließlich nach m² Wohnfläche abgerechnet werden, § 556a BGB. Denn in diesem Fall ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung wegen der Nichtmeßmarkeit nicht möglich. Soweit allerdings der Verbrauch der Heizenergie mit den Verdunsterröhrchen meßbar ist, muß teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden. Hierbei ist bei Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung von der gesetzlichen Regelung auszugehen, nach der 50 % auf den Verbrauch und 50 % auf die Wohnfläche entfallen.

4. Der Hinweis der Vermieterin, es müsse nicht abgerechnet werden, ist dann falsch, wenn wie oben dargelegt, keine Pauschale vereinbart wurde.
Demgemäß sollten Sie die Vermieterin nochmals anschreiben und auf der Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung bestehen (wobei diese allerdings für das Jahr 2005 erst am 31.12.2006 erstellt und Ihnen zugegangen sein muß).

Das Risiko, inwieweit Sie die Zahlung verweigern sollten und Aussicht auf Erfolg besteht, daß Sie mit Ihren Ansprüchen durchdringen, kann an dieser Stelle nicht abschließend beantwortet werden. Dies ist nur nach Prüfung des Ihnen vorliegenden Vertrags möglich.
Der Beratungshilfeschein ist darüber hinaus sinnvoll, um gerade diese Prüfung durchführen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Terlinden
Rechtsanwältin
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER