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Gewerbliche Nebenkostenabrechnung nach Vermieterwechsel mit weiteren Kostenpunkten

| 13.01.2010 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Isabelle Wachter


2006 habe ich einen Mietvertrag über ein kleines Ladenlokal abgeschlossen.
Bzgl. der Nebenkosten enthielt er folgende Passagen:

(2) Strom- und Gasverträge mit den entsprechenden Versorgern sind durch den Mieter vorzunehmen und sind nicht in der Miete enthalten.

(3) Folgende Nebenabgaben hat der Mieter innerhalb eines Monats nach erfolgter Rechnungsstellung zusätzlich zu entrichten:
- Abgas und Überprüfungskosten Gaseinrichtung durch den Schornsteinfeger in Höhe von 25% der gesamten Kosten. Ein Nachweis über die Gesamtkosten wird vom Vermieter erbracht.
- Jährliche Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage sind gegen Nachweis zu übernehmen.
- Winterdienst und Kosten für Blätterentsorgung im Herbst und Winter in Höhe von 20 % der gesamten Kosten. Ein Nachweis über die Gesamtkosten wird vom Vermieter erbracht.
- Für Müllentsorgung hat der Mieter selbst zu sorgen.

In der Praxis sah es dann so aus, dass ich zum Jahresanfang eine Nebenkostenabrechnung zum Vorjahr mit meinen anteiligen Schornsteinfegerkosten erhalten habe.
Zwischenzeitlich ist meine Vermieterin verstorben und die Erbengemeinschaft (die beiden Kinder der Vermieterin) hat die Mietverträge im gesamten Haus unverändert übernommen. Inzwischen wurde das Haus verkauft. Der Käufer verpflichtete sich im Kaufvertrag die bestehenden Mietverträge unverändert zu übernehmen.
Gestern habe ich vom neuen Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2009 erhalten, in der ich mich nun zusätzlich am Wasserverbrauch, an den Kanal-Gebühren, an der Straßenreinigung, an der Grundsteuer und an der Gebäudeversicherung beteiligen soll.
Ich habe mich deshalb umgehend an den Vermieter gewendet.
Er begründet die Berechnung mit Berufung auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Und da in meinem Mietvertrag nicht explizit aufgeführt ist, dass ich keine Wasserkosten, Straßenreinigung (durch die Stadt, nicht der Winterdienst), Gebäudeversicherung oder Grundsteuern zahlen muss, wie es bei der Müllentsorgung der Fall ist, sieht er sich nun im Recht diese anteilig zu berechnen.

Anmerkung zur Passage „Für Müllentsorgung hat der Mieter selbst zu sorgen.“:
Diese wurde deshalb explizit aufgenommen, da meine Vormieter immer Müllaufkommen hatten. Da ich als zusätzlicher Versandhändler alle Kartons wieder verwende oder anderswo entsorge, habe ich im Ladengeschäft keinen Müll, der vor Ort entsorgt wird. Der Mietvertrag wurde damals nicht von der Vermieterin, sondern von deren Schwiegersohn (Kaufmann und Mann der Tochter die das Haus zusammen mit ihrem Bruder geerbt hat) aufgesetzt. Dieser hat mir heute am Telefon nochmals die Hintergründe für diese Formulierungen bestätigt.

Das Mietobjekt besteht aus 2 Wohneinheiten (8 Bewohner) und drei Geschäftseinheiten.
-Die Schornsteinfegerkosten wurden mir zu 1/5 berechnet.
-Die Wassergebühren wurden mir zu 1/11 berechnet.
-Die Abwassergebühren wurden mir zu 1/5 berechnet.
-Die Straßenreinigung wurden mir zu 1/5 berechnet.
-Die Grundsteuer wurden mir anteilig Verhältnis Ladengröße zur Gesamtwohnfläche berechnet.
-Die Gebäudeversicherung wurden mir anteilig Verhältnis Ladengröße zur Gesamtwohnfläche berechnet.
Zudem soll ich ab sofort zusätzlich zur Miete monatliche Abschlagszahlungen für die Nebenkosten leisten.

Ich habe mein Ladenlokal pro Woche 13 Stunden geöffnet und koche mir im Laden ab und an mal eine Tasse Kaffe und benötige mal einen Eimer Wasser zum Boden wischen. Deshalb ist mir auch nicht einleuchtend, warum ich Wasser- und Abwasserkosten in gleicher Höhe zahlen soll, als wenn ich dort regulär wohnen würde.

Muß ich nun die geforderten Nebenkosten bezahlen, die in meinem Mietvertrag nicht explizit als Nebenkosten aufgeführt sind?

Sehr geehrter Fragsteller,

grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat. Ist also explizit nichts vereinbart, so sind die Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat. Es besteht die Möglichkeit, eine Betriebskostenpauschale zu vereinbaren, oder aber den Mieter Vorauszahlungen leisten zu lassen und am Ende des Kalenderjahres eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu erstellen.

Grundsätzlich muss jedoch für die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter eine vertragliche Grundlage bestehen. Nur die vertraglich vereinbarten Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden, und nur im Bezug auf die im Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten können auch die Vorauszahlungen bei Erhöhung der Kosten entsprechend angepasst werden.

Enthält Ihr Mietvertrag also eine abschließende Aufzählung der umlagefähigen Kosten, so müssen Sie auch nur diese Positionen bezahlen.

Ihr neuer Vermieter hätte sonst eine den Mietvertrag ergänzende Vereinbarung mit Ihnen über die Umlage der sonstigen Betriebskosten treffen müssen.

Sie sollten sich allerdings Ihren Mietvertrag noch einmal genauer ansehen, oder diesen von einem Anwalt prüfen lassen. Möglicherweise enthält der Mietvertrag eine sogenannte "Öffnungsklausel" für neue Arten von Betriebskosten. Diese könnte z. B. wie folgt lauten: "Erhöhung und Neueinführung von Betriebskosten sind nach Maßgabe des § 560 BGB umlegbar". Wenn Ihr Vertrag eine solche Klausel enthät, dann sind auch die neuen Betriebskostenpositionen umlagefähig und von Ihnen zu zahlen.

Was die Kosten der Kaltwasserversorgung anbetrifft, so ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, den Wasserverbrauch nach m² Wohnfläche auf die Mieter umzulegen (§ 556 a Abs. 1 BGB), es sei denn Sie haben einen Wasserzähler in Ihren Räumen.

Nachfrage vom Fragesteller 13.01.2010 | 23:06

Erst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort.

Dies wären meine diesbezüglichen Nachfragen:
1. Wo steht es im Gesetz explizit, das das Gesetz grundsätzlich vorsieht, dass der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat.?

2. „Enthält Ihr Mietvertrag also eine abschließende Aufzählung der umlagefähigen Kosten, so müssen Sie auch nur diese Positionen bezahlen. „
In meinem Mietvertrag steht:
„(3) Folgende Nebenabgaben hat der Mieter innerhalb eines Monats nach erfolgter Rechnungsstellung zusätzlich zu entrichten:
- Abgas und Überprüfungskosten Gaseinrichtung durch den Schornsteinfeger in Höhe von 25% der gesamten Kosten. Ein Nachweis über die Gesamtkosten wird vom Vermieter erbracht.
- Jährliche Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage sind gegen Nachweis zu übernehmen.
- Winterdienst und Kosten für Blätterentsorgung im Herbst und Winter in Höhe von 20 % der gesamten Kosten. Ein Nachweis über die Gesamtkosten wird vom Vermieter erbracht.
- Für Müllentsorgung hat der Mieter selbst zu sorgen.“

Haben ich das dann so zu verstehen, dass ich nur solche Betriebskosten zu bezahlen habe, die den Punkten der Aufzählung meines Mietvertrages entsprechen?
Mein Vermieter vertritt die Meinung, dass er alle Kostenstellen der Betriebskostenverordnung die in meinem Mietvertrag nicht explizit genannt und definiert werden, zusätzlich in Rechnung stellen dürfte, wenn solche als Betriebskosten anfallen würden.

Laut § 2.1 der Betriebskostenverordnung:
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
Bedeutet dies dann nicht, dass meine Kaltwasserversorgung und meine Abwassergebühren in der Miete enthalten sind? Wenn nicht, kann ich darauf bestehen, dass ein entsprechender Verbrauchsmesser eingebaut wird (wer müsste hierfür die Kosten übernehmen?)?
Bei der damaligen Erstellung des Mietvertrages hatte ich den damit beauftragten Schwiegersohn meiner Vermieterin gefragt gehabt, wie der Wasserverbrauch berechnet werden würde / könnte? Er meinte darauf nur, das mein „Kaffeewasser“ inklusive wäre, hierfür eine separate Wasseruhr zu viel Aufwand wäre. Leider haben wir dies nachhinein betrachtet nicht in der Nebenkostendefinition mit aufgenommen gehabt.

Mein Mietvertrag enthält definitiv keine Öffnungsklausel.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2010 | 11:36

Sehr geehrter Fragesteller!

Die BetrKV definiert lediglich, was umlalgefähige Betriebskosten sind; gleichwohl muss die tatsächliche Umlage der Kosten auf die Mieter eindeutig vertraglich vereinbart werden (OLG Düsseldorf ZMR, 84, S. 20). Eine Vermutung dahingehend, dass Betriebskosten immer zusätzlich zu zahlen
sind, gibt es nicht (AG Lübeck WuM 86, S. 92).

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die in dieser Vorschrift festgelegte gesetzliche Lastenverteilung geht davon aus, dass der Vermieter die kosten, die aus der Gebrauchsüberlassung resultieren, in die Miete einkalkuliert un dem Mieter im Rahmen des vereinbarten einheitlichen Mietzinses berechnet.

Wenn Ihr Mietvertrag also keine Öffnungskklausel enthält, so sind nur die im Vertrag aufgeführten Betriebskosten umlagefähig. Alle anderen Betriebskosten sind mit der Miete abgegolten.

Ich würde Ihnen raten, gegen die Abrechnung Widerspruch einzulegen und Ihre Einwendungen dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Dies kann auch ein Rechtsanwalt für Sie erledigen. Eventuelle Zahlungen solten Sie nur unter Vorbehalt und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht leisten. Gerne stehe ich Ihnen zur weiteren Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,


Isabelle Wachter
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 22.02.2010 | 07:57

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Ungleich mehr Leistung als man für meinen geringen Einsatz eigentlich hätte erwarten können."
Stellungnahme vom Anwalt:
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