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Mieterhöhung und Kündigungsfrist im gewerblichen Mietvertrag

| 14.04.2014 14:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Erhöhung der Netto-Miete und Betriebskosten bei gewerblichem Mietverhältnis mit fester Laufzeit


Wir sind eine kleine Firma die einen festen Mietvertrag bis 31.12.2016 hat.
Die Kosten (die Zahlen sind frei erfunden) sind wie folgt im Mietvertrag angegeben:

1. Der monatliche Mietzins inklusive Betriebskosten beträgt 300,00€ zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
2. Die Energiekosten werden von dem Vermieter verauslagt und anteilig nach Quadratmetern auf die Mieter umgelegt. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung liegt der monatliche Preis hierfür bei 20,00€. Die anteiligen Reinigungskosten liegen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bei 45,00€.
4. Der Gesamtmietpreis aus 1. und 2. liegt demnach monatliche bei 365,00€ zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.

Nun hat der Vermieter aber eine Mieterhöhung veranlagt. In der neben der Erhöhung der Nebenkosten (Energie und Reinigung), den Betriebskosten auch der Mietpreis pro Quadratmeter erhöht wurde.
Meine Frage lautet nun, darf der Vermieter trotz zeitlich begrenztem (bis 2016) und klar ausgewiesenen Kosten im Mietvertrag die Miete, Nebenkosten und Betriebskosten erhöhen?



Im Vertrag stehen nun auch noch zwei Kündigungsarten. Folgendes steht wortwörtlich im Vertrag:
1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2012 und endet am 31.12.2016, ohne dass es eine Kündigung bedarf.
2. Die Kündigungsfrist beträgt 4 Wochen zum Monatsende.
Welche gilt hier? Sind wir trotz der Klausel der "4 Wochen Kündigungsfrist" geschützt bis 2016?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können die Miete frei vereinbaren. Einseitige Erhöhungen sind ausgeschlossen.

Dieses ist anders als bei Wohnraummietverhältnissen.

Es müsste somit schon ein Änderungsvertrag mit Ihrer Zustimmung abgeschlossen werden.

Da eine konkrete gesetzliche Möglichkeit fehlt, wäre eine entsprechende Vorsorge bereits im Rahmen des Vertragsabschlusses zu treffen gewesen, z. B. Vorbehalt einer Erhöhung, Staffel- oder Indexmiete etc.

Ist dieses wie hier nicht geschehen, so muss eine Mieterhöhung ausscheiden.

Dieses betrifft jedoch nur die Netto-Miete.

Die Betriebskosten können hingegen angemessen erhöht werden, wenn dafür eine Abrechnung vorliegt, die so etwas nachweislich zu lässt., wie höhere Verbrauchskosten etc.

Ohne Anlass und konkreten sachlichen Grund geht also auch das nicht - die Erhöhung hat dann zu unterbleiben, wenn keine Gründe dieser Art vorliegen.

2.
Aller Voraussicht ist von einer festen Laufzeit auszugehen, so dass für beide Seiten eine ordentliche, fristgerechte Kündigung für diese Zeit ausgeschlossen ist - es besteht dann nur die Möglichkeit einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund.

Danach greift die Kündigungsfrist erst, nach Ablauf der festen Vertragslaufzeit, womit Sie geschützt sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2014 | 13:39

Hallo Herr Hesterberg,

ich habe noch eine Nachfrage zum Thema "Mieterhöhung und Kündigungsfrist im gewerblichen Mietvertrag".

Sie schreiben zum einen:
- eine ordentliche, fristgerechte Kündigung ist für diese Zeit AUSGESCHLOSSEN
- es besteht dann nur die Möglichkeit einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
- Danach greift die Kündigungsfrist erst, nach Ablauf der festen Vertragslaufzeit, womit Sie geschützt sind.

Können sie uns ein Beispiel nennen für einen "wichtigen Grund" aus der Sicht...
1. des Vermieters
2. des Mieters

Verstehe ich das richtig, wenn ich sage, das wir erst am 31.12.2016 mit der Kündigungsfrist von 4 Wochen kündigen können und kommen somit erst am 31.01.2017 aus dem Mietvertrag raus?
Oder ist mit dem Auslaufen der festgelegten Mietzeit auch das Mietverhältnis beendet?

Vielen Dank für Ihre Hilfe

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2014 | 14:18

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Mit dem Auslaufen der festgelegten Mietzeit ist auch das Mietverhältnis beendet, da im Vertrag steht:

"Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2012 und endet am 31.12.2016, ohne dass es eine Kündigung bedarf."

Das entspricht der gesetzlichen Regelung:

§ 542 Ende des Mietverhältnisses

"(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1.
in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2.
verlängert wird."

Ein wichtiger Grund liegt allgemein vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das sind insbesondere schwere Vertragsverletzungen wiederholter Art, nicht unerhebliche Mängel usw.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.04.2014 | 09:31

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