Ich habe Anfang 2010 eine Eigentumswohnung gekauft. Der Verkäufer hat mir dabei zugesichert, dass ein Anrecht auf eine Erneuerung des Fensteraußenanstrichs als Gewährleistungsanspruch bestehe (die Fenster sind in sehr schlechtem Zustand, Farbe bröckelt überall), die mir der Verwalter mit folgendem Schreiben bestätigte (Verwaltung ist Tochtergesellschaft des Verkäufers):
„Vereinbarung
Erklärung zum Verzicht der Einrede auf Verjährung von Gewährleistungsmängeln zwischen der Verkaufsgesellschaft X und der HandwerkerFa X
Aufgrund der Witterung wird auf Wunsch des Auftragnehmers hinsichtlich des Bauvertrages vom 13.5.2005 – Erneuerung des Fensteraußenanstrichs in den Wohnblöcken XY - Folgendes vereinbart:
1. Der Auftragnehmer verzichtet bis zu 31.12.2010 auf die Einrede der Verjährung hinsichtl. aller Gewährleistungsansprüche. Etc.
2. Der Auftraggeber erklärt sich mit einer Fristverlängerung bis zum 31.12. einverstanden. Etc.
3. Der Auftraggeber verzichtet bis zum 31.5.2010 auf Nachbesserung zu Lasten des Auftragnehmers durch Ersatzvornahme."
Die Erneuerung des Fensteraußenanstrichs wurde im Sommer 2010 erst auf mehrfaches Anmahnen meinerseits und dann mangelhaft und unvollständig durchgeführt (nur bisschen Farbe draufgeschmiert), und als ich dies bei der Verwaltung reklamierte, behauptete man, ich hätte überhaupt kein Anrecht darauf, da die Wohnung damals (2005) gar keinen Neuanstrich erhalten hätte, jetzt also keine Mängel behoben werden können.
Leider habe ich diese obige Vereinbarung zwar schriftlich vom Verwalter erhalten, aber sie wurde nicht mit in den Kaufvertrag eingegliedert.
Habe ich Anspruch auf eine fachgerechte Erneuerung des Fensteraußenanstrichs, wenn ja bis wann?
Die gekaufte Wohnung weist offenbar einen Sachmangel auf. Daher haben Sie einen Anspruch auf Nachbesserung (§§ 437 Ziff. 1
, 439 BGB
). Der Anspruch folgt aus dem Gesetz, die Vereinbarung zwischen der Verkaufsgesellschaft und dem Handwerksunternehmen betrifft nicht das Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und Verkäufer.
Der Anspruch auf Nachbesserung ist sofort fällig. Eine Fristsetzung ist nicht erforderlich, aber zu empfehlen, da die weiteren Mängelrechte im Regelfall eine Fristsetzung erfordern.
Die Frist dürfte hier realistischerweise mit zwei bis vier Wochen zu bemessen sein, damit die Arbeiten in dem Zeitraum auch tatsächlich durchführbar sind. Adressat ist nicht die Verwaltung, sondern der Verkäufer.
Falls die Frist erfolglos abläuft, haben Sie die weiteren gesetzlichen Mängelrechte (insb. Minderung und Schadensersatz).
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Rückfrage vom Fragesteller24. November 2010 | 20:05
Danke für Ihre Antwort. Im Kaufvertrag wird aber eine Sachmängelhafttung wegen Sachschäden ausgeschlossen, soweit die Gewährleistung nicht in den Vertrag übernommen wurde. Die Vereinbarung über die Gewährleistung ist nicht in den Vertrag integriert, man sagte uns aber, sie bliebe davon unberührt. Reingefallen?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt24. November 2010 | 20:36
Zu Ihrer Nachfrage:
Wenn die Mängelrechte vertraglich ausgeschlossen sind, dann haftet der Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel oder wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB
). Wenn Ihnen mündich von der Verkäuferseite zugesichert wurde, dass die Fenster noch zu sanieren sind, dann kann darin die Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft der Wohnung und damit eine Beschaffenheitsgarantie liegen.
Eine solche Aussage müsste allerdings ausgelegt werden. Sie müssten im Zweifel auch beweisen können, dass eine solche Aussage gemacht wurde und welchen Inhalt sie genau hatte. Falls Sie dies nicht können, greift leider der Haftungsausschluss.
