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Anspruch auf Maklerprovision? - Kann er vor Gericht seinen Anspruch auf Provision durchsetzen?

05.10.2011 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Folgender Fall:
A (Käufer) und B (Verkäufer) eines Hauses sind direkte Nachbarn.
A bietet im Mai mündlich B einen Betrag X für sein Haus.
B möchte mehr herausschlagen und gibt für Juni, Juli und August den Verkauf an einen Makler mit folgendem Inhalt: 3,57 Prov. vom Käufer und 3,57 % Prov. vom Verkäufer sowie für diese 3 Monate Alleinverkaufsrecht. Das Expose wird vom Makler ins Internet gestellt.
Der Makler bringt trotz mehrerer Besichtigungstermine keinen Käufer und der Vertrag wird fristgerecht zum Ende August gekündigt.

A telefoniert in diesen 3 Monaten mit dem Makler wegen Interesse an einem anderen Grundstück. Aufgrund der örtlichen Nähe (500 m) des Grundstücks zum Haus schickt er A auch ein Expose des Hauses per Post zu.
Dies ist der einzige Kontakt von A zum Makler.

Im September verkauft B an A für den im Mai vereinbarten Preis.

Eine Kenntnisnahme von A des Verkaufs von B vor den 3 Monaten sollte meines Erachtens durch die direkte Nachbarschaft von A und B nachgewiesen werden können.
Das Telefonat bzw. die angebliche Gesprächsnotiz läßt sich meines Erachtens vom Makler nicht beweisen.

Der Makler beruft sich auf das Telefonat und dem zugesandten Expose und verlangt sowohl von A als auch B Provision.

Frage:
Kann er vor Gericht seinen Anspruch auf Provision von A durchsetzen?
Kann er vor Gericht seinen Anspruch auf Provision von B durchsetzen?

Sehr geehrter Fragensteller,

anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

Ein Makler kann aus einem Maklervertrag eine Vergütung verlangen,wenn ein Kaufvertrag durch (vgl. „infolge", § 652 BGB) eine Maklerleistung (Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit) zwischen dem Veräußerer und einem Dritten wirksam zustande gekommen ist (sog. Hauptvertrag).

Hier wurde von A im Mai ein Angebot (§ 145 BGB) abgegeben.

Weil der Verkäufer einen sog. qualifizierten Makler-Alleinauftrag mit dem Makler geschlossen hatte, wäre dieser verpflichtet, etwaige Interessenten, die während der Laufzeit des Maklervertrags an ihn herantreten zunächst an den Makler zu verweisen, damit diesem (formal) die Möglichkeit zur Vermittlung eingeräumt werden könnte.

Keinesfalls zulässig wäre es für den Verkäufer, einen potentiellen Käufer, der ihn während dieser Zeit kontaktiert "auf Eis" zu legen, um dann nach Ablauf des Maklervertrags günstiger wegzukommen.

Dieser Fall liegt jedoch hier nicht vor, denn die Kontaktierung des Maklers durch A bezog sich auf ein anderes Grundstück.

Fraglich ist, ob B verpflichtet gewesen wäre, den Makler auf das von A vor seiner Beauftragung abgegebene Gebot hinzuweisen. Nach den Umständen des Einzelfalles (insbesondere, wie die beiden im Mai nach Abgabe des Angebots verblieben sind) kann eine solche Pflicht zu bejahen oder verneinen sein.

Die Tatsache, dass der Makler (ungefragt) ein Expose des später gekauften Hauses zugeschickt hat, vermag die Vermittlungsleistung nicht ohne weiteres zu bewirken, denn der spätere Kaufvertrag müsste "infolge" des zugesendeten Exposes geschlossen worden sein.
Da A bereits vorher entschlossen war zu kaufen würde es insoweit an der erforderlichen Kausalität der Handlung des Maklers bzgl. des Zustandekommens des Hauptvertrages fehlen.

Soweit eine erste rechtliche Einschätzung. Inwiefern dem Recht (haben) auch notfalls vor Gericht zum Recht (bekommen) verholfen werden kann, kann ich von dieser Stelle nicht beurteilen.
Entscheidend ist die Beurteilung subjektiver Komponenten anhand der geliefterten Beweismittel. Diese ist Sache des Richters.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Antworten weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Weiss
Rechtsanwalt
_________
Allgemeiner Hinweis:

Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt § 4 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richtwert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von € 250,00 netto herangezogen werden ( § 34 Abs. 1, S. 3, 3. Hbs. RVG).

Vielen Dank!

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2011 | 16:14

Hallo Herr RA Weiss,

also sind beide Fragen mit nein zu beantworten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2011 | 16:26

Sehr geehrter Fragensteller,

ich fürchte ich kann Ihnen an dieser Stelle nur die typische Juristenantwort geben: "Es kommt drauf an."

Unterstellt man den geschilderten Vortrag als so geschehen (+ entsprechend beweisbar), und hat infolgedessen der Makler keine Vermittlungsleistung i.S.d. § 652 BGB erbracht, dann ist ein Anspruch in beiden Fällen zu verneinen.

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