Sehr geehrter Fragensteller,
anhand des geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes kann ich Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:
Ein Makler kann aus einem Maklervertrag eine Vergütung verlangen,wenn ein Kaufvertrag durch (vgl. „infolge", § 652 BGB) eine Maklerleistung (Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit) zwischen dem Veräußerer und einem Dritten wirksam zustande gekommen ist (sog. Hauptvertrag).
Hier wurde von A im Mai ein Angebot (§ 145 BGB) abgegeben.
Weil der Verkäufer einen sog. qualifizierten Makler-Alleinauftrag mit dem Makler geschlossen hatte, wäre dieser verpflichtet, etwaige Interessenten, die während der Laufzeit des Maklervertrags an ihn herantreten zunächst an den Makler zu verweisen, damit diesem (formal) die Möglichkeit zur Vermittlung eingeräumt werden könnte.
Keinesfalls zulässig wäre es für den Verkäufer, einen potentiellen Käufer, der ihn während dieser Zeit kontaktiert "auf Eis" zu legen, um dann nach Ablauf des Maklervertrags günstiger wegzukommen.
Dieser Fall liegt jedoch hier nicht vor, denn die Kontaktierung des Maklers durch A bezog sich auf ein anderes Grundstück.
Fraglich ist, ob B verpflichtet gewesen wäre, den Makler auf das von A vor seiner Beauftragung abgegebene Gebot hinzuweisen. Nach den Umständen des Einzelfalles (insbesondere, wie die beiden im Mai nach Abgabe des Angebots verblieben sind) kann eine solche Pflicht zu bejahen oder verneinen sein.
Die Tatsache, dass der Makler (ungefragt) ein Expose des später gekauften Hauses zugeschickt hat, vermag die Vermittlungsleistung nicht ohne weiteres zu bewirken, denn der spätere Kaufvertrag müsste "infolge" des zugesendeten Exposes geschlossen worden sein.
Da A bereits vorher entschlossen war zu kaufen würde es insoweit an der erforderlichen Kausalität der Handlung des Maklers bzgl. des Zustandekommens des Hauptvertrages fehlen.
Soweit eine erste rechtliche Einschätzung. Inwiefern dem Recht (haben) auch notfalls vor Gericht zum Recht (bekommen) verholfen werden kann, kann ich von dieser Stelle nicht beurteilen.
Entscheidend ist die Beurteilung subjektiver Komponenten anhand der geliefterten Beweismittel. Diese ist Sache des Richters.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit meinen Antworten weiterhelfen.
Mit freundlichen Grüßen
Florian Weiss
Rechtsanwalt
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Allgemeiner Hinweis:
Für die Vergütung einer außergerichtlichen Tätigkeit verlangt § 4 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), dass der vom Auftraggeber an den Anwalt zu zahlende Betrag in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Anwaltes stehen muss. Als Richtwert kann insoweit für eine Erstberatung der Betrag von € 250,00 netto herangezogen werden ( § 34 Abs. 1, S. 3, 3. Hbs. RVG).
Vielen Dank!