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Gemeinschaftseigentum, Zuweisen von Stellplätzen

| 14.08.2010 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Guten Tag!

Ich möchte mir eine Eigentumswohnung (Bj. 1972) mit Tiefgaragenplatz kaufen und anschließend vermieten. In der Tiefgarage gibt es 8 Parkpositionen, die durch entsprechende Nummerierung den Wohnungen zugeordnet sind. 4 von 8 Parkpositionen weisen eine deutlich geringere Deckenhöhe auf und wären somit wahrscheinlich im Falle einer Vermietung weniger rentabel. Der Wohnung an der ich interessiert bin, ist eine Parkposition mit ausreichender Deckenhöhe zugewiesen.

Aufgrund der Teilungserklärung obliegt die Zuordnung der Parkpositionen der Wohungsverwaltung.

Meine Frage: Wie könnte ich mich als potentieller Wohnungseigentümer davor schützen, dass mir eine andere Parkposition zugewiesen wird?




Anbei noch der genaue Wortlaut aus der Teilungserklärung:

...zu dieser Wohnung gehört gehört auch das Recht, zusammen mit den übrigen Eigentümern der Wohnungen x, y, z....die im Kellergeschoß projektierte, zur Einstellung von 8 KFZ bstimmte Sammelgarage dauernd zu mitzubenutzen... die Zuordnung der Einstellplätze an die jeweils Nutzungsberechtigten bestimmt der Verwalter nach billigem Ermessen. Er ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, seine Bestimmung von Fall zu Fall zu ändern.

Danke!


Sehr geehrter Fragesteller,
anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Aus der Teilungserklärung geht hervor, dass es sich bei den ausgewiesenen Parkflächen um Gemeinschaftseigentum handelt. Die Regelung der Benutzung obliegt dem Verwalter, dem das Recht eingeräumt wird, bei Bestehen eines wichtigen Grundes die Zuordnung der Parkflächen zu ändern. Hiergegen könnten Sie sich nach der bestehenden Rechtslage dann wehren, wenn kein wichtiger Grund besteht, die bestehende Aufteilung zu ändern oder wenn die Entscheidung des Verwalters den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht.

Eine weitergehende Rechtsposition könnte für Sie dann begründet werden, wenn durch Vereinbarung gemäß §§ 10 Abs.1 Satz 2, Abs.2, 15 Abs.1 WEG ein Sondernutzungsrecht für Sie an einer bestimmten Stellfläche begründet wird. Solche Verträge kommen nur durch Zustimmung aller Wohnungseigentümer zustande.
Das dingliche Sondernutzungsrecht, dass aufgrund einer dinglichen Vereinbarung im Grundbuch eingetragen wird, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss wieder entzogen oder in seinem Inhalt beschränkt werden.

ch hoffe ich konnte Ihnen mit dieser Antwort einen ersten Überblick geben. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 14.08.2010 | 12:17

Leider nicht ganz zufriedenstellend, aber wie ich jetzt merke war meine Frage wohl auch nicht präzise genug gestellt. Das ich bei nicht vorliegendem wichtigen Grund Einspruch einlegen kann ist offensichtlich und das Sondernutzungsrecht nur bei Zustimmung aller Beteiligten zugwiesen werden kann ist auch klar.

Es geht hier aber doch vielmehr um die Definition des "wichtigen Grundes". Sicherlich sind Ihnen typische Fälle von berechtigten und unberechtigten "wichtigen Gründen" bekannt. Für mich wäre es wichtig abschätzen zu können, was passieren muss damit eine Neuzuordnung der Parkflächen gerechtfertigt ist.


Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2010 | 13:44

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Vorab muss hierzu gesagt werden, dass es eine Frage der Auslegung der Teilungserklärung ist, welche Umstände einen wichtigen Grund darstellen.

Ein wichtiger Grund kann sich aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ergeben. Zum einen müssten schutzwürdige Interessen eines Wohneigentümers oder der Eigentümergemeinschaft die Änderung erforderlich machen. Zum anderen dürfen keine ebenfalls schutzwürdigen Belange der anderen Eigentümer der beabsichtigten Neuregelung entgegenstehen.

Beispielhaft können hier die Bedürfnisse eines Behinderten genannt werden. Dieser hat ein berechtigtes Interesse daran, dass ihm ein Stellplatz zugewiesen wird, der ihm die Nutzung seines Fahrzeugs erlaubt oder erleichtert, z.B. durch zusätzlichen Seitenabstand zum Ein- und Ausladen eines Rollstuhls. Sofern es einen Stellplatz gibt, der diesen Interessen gerecht wird, wäre dies ein wichtiger Grund für den Verwalter, ihm diesen zuzuweisen.
Aber auch demjenigen der in Folge dessen weichen muss, ist ein Stellplatz zuzuweisen, der wiederum seinen schutzwürdigen Interessen entspricht.

Die Fahrzeugehöhe könnte in Ihrem Fall ebenfalls einen wichtigen Grund darstellen. Passt ein KfZ aufgrund seiner Höhe nicht in jeden Stellplatz, kann ihm ein solcher zugewiesen werden, auch wenn dadurch die bisherige Zuordnung geändert wird. Natürlich immer vorausgesetzt, dass dadurch einem anderen Eigentümer die Nutzung nicht unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird.

Es muss sich in jedem Fall um sachliche Gründe handeln. Es reicht nicht der subjektive Wunsche einzelner oder mehrerer Wohnungseigentümer.

Mit Entscheidungen zu dieser speziellen Klausel der Teilungsvereinbarung kann ich leider nicht dienen. Letztendlich wird es sich immer um eine Einzelfallentscheidung handeln, bei der im Streitfall das Gericht die betroffenen Interessen unter Einbeziehung aller Umstände gegeneinander abwägen müsste.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Antwort etwas weiterhelfen.

Bewertung des Fragestellers 14.08.2010 | 13:51

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