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Bauverzug Gemeinschaftseigentum

28.01.2018 22:32 |
Preis: 64,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Möglichkeiten des Schadensersatzes bei nicht rechtzeitiger Fertigstellung im Rahmen eines Bauvertrages; Verjährung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Eigentumswohnung gekauft, deren Gemeinschaftseigentum laut Notarvertrag im Sept. 2016 hätte fertiggestellt werden müssen.
Bis heute ist allerdings das Gemeinschaftseigentum immer noch "Baustelle" (es handelt sich um eine Kernsanierung eines Altbaus) und nicht fertiggestellt (d.h. Keller und Garten nicht nutzbar, ausstehende Sanierungsarbeiten etc). Bisher wurde nur ein Teil des Kaufpreises bezahlt, da eine Staffelung nach Baufortschritt notariell festgehalten wurde.
Das Sondereigentum ist bereits nutzbar.

Wie hoch ist der hierdurch entstandene Schadensersatz anzusetzen?
Gibt es die Gefahr einer "Verjährung", wenn der Bauträger weiterhin Zeit verstreichen lässt, ohne seinen Pflichten nachzugehen?

Besten Dank für Ihren Rat.


Einsatz editiert am 30.01.2018 17:03:47

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Soweit da vertraglich nicht etwas speziell vorgesehen ist (zum Beispiel eine Vertragsstrafe oder Besonderheiten im Hinblick auf einen Schadensersatz, wobei bezüglich Letzterem das so gut wie gar nicht abwandelbar ist, jedenfalls nur zugunsten des Geschädigten der Vertragspartners), dann gilt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), § 249 Absatz 1, Art und Umfang des Schadensersatzes:

"(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre."

Das ist insbesondere im vorliegenden Fall eine fiktive Miete, die man im Hinblick auf das angeschaffte Eigentum berechnen müsste (Anzahl der Quadratmeter, Wohnlage etc.), also für vergleichbare Objekte.

Da kann zum Beispiel ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde, in der die Immobilie gelegen ist, herangezogen werden. Auch Sachverständige geben Auskunft insbesondere auch ein Gutachterausschuss der Gemeinde hinsichtlich Bauimmobilien.

Daneben könnte aber auch insbesondere daran gedacht werden, hier den verbleibenden Kaufpreis im Hinblick auf den Schadensersatz aufzurechnen beziehungsweise zurückzuhalten.

Soweit der Bauträger beziehungsweise Bauunternehmer in Verzug ist, können Sie sich schon jetzt einen Anwalt nehmen, dessen Kosten ebenfalls als Verzugsschadensgesetz geltend gemacht werden können.

Zur Verjährung:
Sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung des BGB - 5 Jahre:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 634a Verjährung der Mängelansprüche

"(1) Die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 bezeichneten Ansprüche verjähren

1.
vorbehaltlich der Nummer 2 in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht,

2.
in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und

3.
im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist [Drei Jahre].

(2) Die Verjährung beginnt in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 mit der Abnahme. [...]."

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2018 | 18:02

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

besten Dank für Ihre Antwort.

Bevor wir die Immobilie kauften, bekamen wir vom Makler bereits eine Mappe, in der stand, dass man sie für 500 Euro monatlich vermieten könne.
Für mich als Laie wäre es jetzt jedoch logisch, nicht die vollen 500 Euro, sondern den Betrag, den ein Mieter als Mietminderung geltend machen könnte auf Grund des nicht fertigen Gemeinschaftseigentums (zB 200 Euro) zu nehmen, und diesen Betrag mal die Monate, die der Bauträger im Verzug ist.
Oder halten Sie das für zu wenig?

Wie sieht unsere Lage aus, falls der Bauträger insolvent ist?

Besten Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.02.2018 | 19:41

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Ihre Nachfrage antworte ich Ihnen gerne wie folgt:

Klar, auch eine Mietminderung wäre denkbar und möglich, aber die läge ja auch bei 100 Prozent, so dass Sie gleich die mindestens 500 € ansetzen können.
Es lohnt sich aber hier durchaus zu untersuchen, ob nicht mehr als fiktive Miete absetzbar wäre.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

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