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Gemeinschaftseigentum Gartenweg

20.09.2014 23:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Es geht um Wegerecht und Stellplätze in einer Reihenhaussiedlung.

Guten Tag,
7 Reihenhäuser, 5 davon haben durch Bauamtsauflage einen Gartenabfallentsorgungsweg im Notarvertrag verankert. Es gild u. a. die bay. Bauverordnung. Diese betroffenen 5 Häuser haben nun den fest installierten Weg entfernt, um Ihre Rasenfläche zu vergrößern. Ist dies zulässig? Einer davon hat den ebenso im Garten eingezeichneten Stellplatz demontiert und als Gartenerweiterung umstrukturiert, jedoch steht in der Teilungserklärung die Gartengestaltung wäre jedem frei?!
MfG


Einsatz editiert am 21.09.2014 18:13:46

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf der Basis der gegebenen Informationen verbindlich wie folgt.

Zunächst gehe ich davon aus, dass rein zivilrechtlich betrachtet, jeder RH-Eigentümer auch Alleineigentümer desjenigen Grund und Bodens ist, über den der frühere Weg führte. Ich hebe das hervor, weil in der Überschrift der Frage etwas von "Gemeinschaftseigentum" steht, was eher nach einer Form von WEGemeinschaft oder Ähnlichem klingt. Sollte das der Fall sein, stellen Sie das bitte im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion klar.

Wenn nun das Bauamt tatsächlich an alle RH-Eigentümer eine Auflage erlassen hat, diesen Weg freizuhalten, entsteht natürlich dadurch, dass der Weg zu Rasenflächen gemacht wurden, ein bauordnungswidriger Zustand, auf den man zumindest die Baubehörde hinweisen könnte. Eine andere Frage ist aber, ob die Nachbarn, denen dieser Zustand nicht passt, daraus auch ein subjektives Recht herleiten können. M.a.W. ob diese Auflage auch tatsächlich nachbarschützende Wirkung hat. Ich nehme an, dass das hier ausnahmsweise sogar der Fall sein dürfte, etwa falls der Müllplatz jetzt nicht mehr zu erreichen ist, ohne quasi in die Privatsphäre der anderen Nachbarn einzudringen. In diesem Fall könnte man sich vielleicht sogar dann wehren, wenn die Baubehörde diesen Zustand einfach hinzunehmen bereit ist.

Solange der Nachbar, der der seinen Stellplatz zur Rasenfläche gemacht hat, nicht aufgrund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen einen Stellplatz haben muss, etwa weil er eine Arztpraxis betreibt, um ein beliebiges Bsp. heraus zu greifen, kann man sich dagegen wohl nicht wehren.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Rückfrage vom Fragesteller 21.09.2014 | 19:35

Vielen Dank vorab. Ja, es handelt sich um WEGemeinschaft. Der Weg führt im Anschluß der einzelnen Gärten der Reihenhäuser direkt zur Straße. Mit dem Zugang zu div., wie Müllplatz ist nicht der Fall.

Die Stellplatzsituation: dieser betreibt lediglich ein TAXI-Unternehmen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.09.2014 | 11:00


Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre ergänzte Frage wie folgt. Da es sich um eine WEG-handelt muss man, hier zunächst zwei Rechtsverhältnisse trennen: Das Innenverhältnis der Mitglieder der WEG untereinander und das Außenverhältnis der WEG zur Baubehörde.

Zum überbauten Gartenabfallentsorgungsweg:
Gem. § 15 Abs.3 WEG i.V.m. § 1004 BGB kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen, und soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungs-eigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Da es anscheinend eine Auflage des Bauamtes gibt, die das Vorhandensein des Gartenabfallentsorgungsweges vorschreibt, ist durch dessen Beseitigung ein bauordnungswidriger Zustand betreffend das gemeinschaftliche Eigentum am Garten eingetreten. Damit liegen die Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage für jeden Wohnungseigentümer vor, da ein gesetzwidriger Zustand eingetreten ist und diejenigen, denen diese Beseitigung nicht passt, können auf dieser Grundlage dagegen wehren.

Bezüglich der PKW-Stellfläche kommt es darauf an, ob hier ein Sondernutzungsrecht des betroffenen WEG-Mitglieds vorliegt. Ein Sondernutzungsrecht ist ein schuldrechtliches Recht mit dinglicher Wirkung. Dieses WEG-Mitglied dürfte einerseits jedermann vom Betreten dieser Stellfläche ausschließen; andererseits bräuchte er etwa für die Errichtung einer Garage/Carport die Zustimmung der anderen WEG-Mitglieder.

Die Frage bezieht sich nun darauf, ob er dieses Sondernutzungsrecht auch derart ausüben darf, dass er die Teilfläche gar nicht als Stellplatz sondern als Rasenfläche nutzt? Ja, natürlich. Allerdings erlöscht dadurch das Sonder-nutzungsrecht, da es aufgegeben oder verwirkt ist und, das sollte für die Zukunft auch fixiert werden, etwa durch eine berichtigte Grundbuch-eintragung. Es kann sonst in Jahrzehnten zum Streit über das Bestehen dieses Sonder-nutzungsrecht kommen (z.B. OLG-Celle, 22. August 2006, Az. 4 W 101/06 ).

Wenn für diese Stellfläche dagegen gar kein Sondernutzungsrecht des betroffenen WEG-Mitglieds vorliegt, sondern auch diese im Gemeinschaftseigentum der WEG-Mitglieder stehen sollte, so dass sie auch gemeinschaftlich genutzt wurde, darf natürlich einer alleine diese nicht derart rein faktisch „umwidmen", dass er sie zu einer Rasenfläche macht, sondern es bräuchte zumindest eines Mehrheitsbeschlusses der WEG-Versammlung (§ 21 Abs.3 WEG ), evtl. sogar ein Einheitsbeschlusses (§ 22 WEG ).

MfG Ra. Jahn

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