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Gartenpflege und -instandhaltung

24.07.2010 17:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen seit 3 Jahren in einem gemietetem Haus mit gemietetem Garten und haben nun Differenzen mit unserem Vermieter wegen der Gartenpflege und -instandhaltung.

Der Charakter des Gartens (wilder Park mit Bäumen, Gehölzen und bodendeckenden Pflanzen; kein Ziergarten), hat sich seit der Anmietung kaum verändert.

Der Vermieter ist nun mit den von uns ausgeführten einfachen Gartenpflegearbeiten (Rasenmähen, Gehölze und Hecken schneiden, Unkraut jäten) unzufrieden.

Es scheint das der Vermieter zusätzlich der Auffassung ist, das wir auch für die Instandhaltung des Gartens verantwortlich seien. (Gartentüren instandhalten, Bäume stutzen, das Schneiden einer 5m hohen und 3m breiten Hecke welche nur mit Hebebühne geschnitten werden kann usw.)

Der Vermieter vertritt weiter die Auffassung das er bezüglich der Gartenpflegearbeiten uns gegenüber weisungsbefugt ist und bestimmen kann, welche Arbeiten wir wann, wie und wo auszuführen haben. (Rasenlänge, Art des Rasens, Ort und Zeit des Unkrautjätens, Anpflanzung von Büschen usw.)

Seit Mietbeginn hat der Vermieter keinerlei Instandhaltungsarbeiten im Garten durchgeführt.

Der Vermieter möchte nun aufgrund seiner Unzufriedenheit gravierende Änderungen am Garten vornehmen. (Teilweise Neuanlage, Bäume fällen usw.) Die Änderungen würden den ursprünglichen Charakter des Gartens verändern und sind daher von uns nicht gewünscht. Der Vermieter ist der Auffassung das eine Zustimmung unsererseits nicht erforderlich ist.

Vertragliche Besonderheiten:

Das von uns gemietete Haus weist eine Besonderheit auf. Von den 3 vorhandenen Stockwerken (UG, EG, DG) ist nur das UG und EG von uns bewohnt. Im DG gibt es eine seit Jahren unbewohnte Wohnung die vom Vermieter als Möbellager verwendet wird und daher nicht mitvermietet ist. Diese Wohnung kann laut Vertrag vom Vermieter an max. 10 Tagen im Jahr, nach vorheriger Anmeldung genutzt werden.

Relevante Vertragsabschnitte:

$1 Mietsache

Haus/Objekt: "Adresse" ca. xxx m2 Wohnfläche, Grundstück ca. xxxx m2
Haus/Objekt zu Wohnzwecken: Wohnung auf zwei Etagen mit insgesamt x Zimmern, Garten, Doppelgarage, usw.

$4 Miete und Nebenkosten

in der Betriebkostentabelle / Verteilungsschlüssel findet sich unter der Position Gartenpflege der Eintrag "Mietersache"

Es gibt im ganzen Vertrag keine weiteren Punkte die sich mit dem Thema "Garten" befassen.


Fragen:

1. Nach unserer Auffassung sind wir mit diesem Vertrag nur zu einfachen Pflegearbeiten verpflichtet die keinerlei spezielles Fachwissen erfordern (Rasenmähen, Unkraut jäten usw.) und dem Vermieter steht bei der Durchführung dieser Arbeiten keinerlei Weisungsrecht zu. Zu den von uns durchgeführten aufwendigeren Arbeiten (Hecken und Gehölze schneiden) wären wir nicht verpflichtet gewesen. Alle weiteren erforderlichen Arbeiten muss der Vermieter auf seine Kosten durchführen lassen.

Können Sie das so bestätigen?

2. Können wir den Garten nach unseren Wünschen gestalten? (Keine Umbauten) Z.B Blumenwiese anstatt Kulturrasen? Welche Mitspracherechte hat der Vermieter hier?

3. Welche Rechte und Pflichten für den Garten ergeben sich aufgrund dieses Vertrages für den Mieter und den Vermieter?

4. Darf der Vermieter gegen unseren Willen und ohne Absprache Änderungen im Garten durchführen die nichts mit einer Instandhaltung zu tun haben und den Charakter des Gartens verändern würden?

5. Darf er bei diesem Vertrag Kosten für den Garten auf uns umlegen?


Mit freundlichen Grüßen





24.07.2010 | 18:47

Antwort

von


(141)
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44139 Dortmund
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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Fragen.

1. Nach unserer Auffassung sind wir mit diesem Vertrag nur zu einfachen Pflegearbeiten verpflichtet die keinerlei spezielles Fachwissen erfordern (Rasenmähen, Unkraut jäten usw.) und dem Vermieter steht bei der Durchführung dieser Arbeiten keinerlei Weisungsrecht zu. Zu den von uns durchgeführten aufwendigeren Arbeiten (Hecken und Gehölze schneiden) wären wir nicht verpflichtet gewesen. Alle weiteren erforderlichen Arbeiten muss der Vermieter auf seine Kosten durchführen lassen.
Können Sie das so bestätigen?

Ja, nach Ihrer Schilderung kann ich dies bestätigen.

Grundsätzlich ist zwischen einfacher Pflege und Instandhaltung zu unterscheiden.
Was der Vermieter bzw. der Mieter tragen muss, bestimmt sich nach dem Mietvertrag.

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Pflege des Gartens verantwortlich, soweit nichts anderes vereinbart wurde.

Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung kann etwas anderes gelten, wenn dem Mieter ein alleiniges Nutzungsrecht zusteht. Dann können die Umstände ergeben, dass damit auch die Pflege des Gartens gemeint ist.

In Ihrem Fall wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Garten zur alleinigen Nutzung mitvermietet sein soll. Ich denke, nach den Umständen soll auch die Pflege von Ihnen übernommen werden.

Dafür spricht auch, dass bei der Betriebskostenumlegung keine Gartenpflegekosten berücksichtigt werden dürfen, sondern dies als „Mietersache" qualifiziert wird.

Der Umfang der Pflegearbeiten richtet sich ebenfalls nach den getroffenen Vereinbarungen.

Sofern - wie hier - keine konkreten Vereinbarungen über die Art und Weise der geschuldeten Pflege im Mietvertrag getroffen wurden, geht die Rechtsprechung davon aus, dass – wie Sie sagen - nur einfache Pflegearbeiten geschuldet sind. Dies sind Arbeiten, die ohne große Fachkenntnis, und ohne besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erledigt werden können (LG Hamburg, Beschluss vom 29.9.2002, Az. 316 T 66/02 ).

Dagegen spricht mE auch nicht, dass im Rahmen der Betriebskostenumlegung im Mietvertrag die Gartenpflege als „Mietersache" beschrieben wird. Daraus kann nicht hergeleitet werden, dass die Pflege im Umfang des § 2 Nr. 10 BetrKV geschuldet ist (Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen).

Denn aus der mietvertraglichen Regelung, dass Gartenpflegekosten nicht auf den Mieter umgelegt werden, kann nicht geschlossen werden, dass der Mieter in diesem Umfang zur Gartenpflege verpflichtet sein soll. Dazu wäre eine eindeutigere Vereinbarung von Nöten.

Das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. 10. 2004 - 10 U 70/04 ) formuliert dies so:
„Haben die Parteien eines Mietvertrags über ein Einfamilienhaus - wie hier - lediglich die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gem. §§ 133 , 157 , 242 BGB bei verständiger Würdigung nach Treu und Glauben nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernen von Laub (LG Hamburg, ZMR 2003, 265 ; LG Wuppertal, WuM 2000, 353; LG Siegen, WuM 1991, 85 ; Franke, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WohnungsbauR, Bd. 7, § 535 Anm. 22/7.1 (Stand: 4/03); Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 274); andere Arbeiten unterfallen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. „

2. Können wir den Garten nach unseren Wünschen gestalten? (Keine Umbauten) Z.B Blumenwiese anstatt Kulturrasen? Welche Mitspracherechte hat der Vermieter hier?

Ja.
Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter mangels gegenteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. 10. 2004 - 10 U 70/04 ). Im Umkehrschluss also auch kein Weisungsrecht bezüglich der Dekoration.

„Im Fall der Vermietung eines Gartens mit Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen lässt. Mangels gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. 22/7.1). Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht (vgl. Blank, MietR von A-Z, 17. Aufl. [2003]), ist der Vermieter weder befugt, dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat, noch kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss (LG Köln, WuM 1996,402; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, § 535 Rdnr. 274; Sternel, MietR, 3. Aufl., II Rdnr. 364)."

Die Rechtsprechung ist großzügig. Ohne Zustimmung kann der Mieter z.B. einen Naturgarten , einen Teich, einen Komposthaufen anlegen, etc.

Der Vermieter hat ein Mitspracherecht, wenn es um Eingriffe geht, die sich am Mietende nicht mehr so einfach rückgängig machen lassen, wie z.B. die Anpflanzung und die Beseitigung von Bäumen und Sträuchern geht. Ebenfalls bei baulichen Veränderung im Garten (Gartenhaus mit Fundament etc.).

3. Welche Rechte und Pflichten für den Garten ergeben sich aufgrund dieses Vertrages für den Mieter und den Vermieter?

Einfache Pflegearbeiten sind von Ihnen als Mieter auszuführen.
Instandhaltungsarbeiten hat der Vermieter auszuführen (Gehölze beschneiden, Rasenkante abstechen, düngen, Rasen vertikulieren, nachsäen, etc.)


4. Darf der Vermieter gegen unseren Willen und ohne Absprache Änderungen im Garten durchführen die nichts mit einer Instandhaltung zu tun haben und den Charakter des Gartens verändern würden?

Der Garten ist in dem vertraggemäßen Zustand zu erhalten. Der Vermieter darf keine Veränderungen vornehmen, die den vertragsgemäßen Zustand ändern.

Der Vermieter darf Arbeiten oder Veränderungen auch nicht einfach vornehmen, denn er darf den Garten nicht einmal gegen Ihren Willen betreten (möglicher Vorwurf der verbotenen Eigenmacht, § 858 BGB , oder des Hausfriedensbruchs, § 123 StGB ).

5. Darf er bei diesem Vertrag Kosten für den Garten auf uns umlegen?

Nein, sämtliche Kosten, die dem Vermieter wegen des Gartens entstehen, sind mit der Miete abgegolten (Außer solchen, die durch schuldhaftes, vertragswidriges Verhalten von Ihnen verursacht wurden.)

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Ich möchte noch darauf hinweisen, dass es bei mietvertraglichen Streitigkeiten für eine eindeutige Aussage elementar wichtig ist, den Mietvertrag sowie die Umstände des Einzelfalls genau unter die Lupe zu nehmen.

Wenn Sie mögen, werde ich sehr gerne für Sie in der Sache tätig. Rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an. .

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


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Kontaktmöglichkeiten:

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