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Herstellung Einfamilienhaus mit unterkellerter Garage (Grenzbebauung) in Berlin

31.03.2015 22:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Der Bauherr kann für die Durchführung von Bau- und Sanierungsarbeiten notfalls auch das Nachbargrundstück in Anspruch nehmen, selbst wenn der Nachbar sich weigert (Sog. Hammerschlags- und Leitungsrecht).

Sehr geehrter Anwälte,

wir haben vor in Berlin ein Einfamilienhaus mit Garage, die auf der Grundstücksgrenze stehen soll, zu errichten. Das gesamte Bauobjekt wird unterkellert.

Um einen grenzständigen Keller herzustellen, muss laut Bodengutachten ca. 3,30m in das Nachbargrundstück "abgeböscht" werden. Das Nachbargrundstück ist in diesem Bereich nicht bebaut, es handelt sich konkret um eine Wiese, auf der ein zwei Jahre alter Apfelbaum steht.

Wir haben ein persönliches Gespräch mit unseren zukünftigen Nachbarn gesucht, unser Bauvorhaben erklärt und darum gebeten, sein Grundstück für die Bauzeit nutzen zu dürfen. Natürlich mit der Prämisse, dass die Baugrube gesichert, eine Mietzahlung für die Nutzung gezahlt und der Ursprungszustand wieder hergestellt wird.

Leider ist unser Nachbar damit nicht einverstanden und lehnt die Nutzung seines Grundstücks für die Herstellung unseres genehmigten Bauvorhabens ab.

Unser Bauunternehmer sieht keine Möglichkeit einen grenzständigen Keller zu errichten, der von außen gegen Feuchtigkeit geschützt und gedämmt werden soll, wenn die temporäre Nutzungsgenehmigung des Nachbargrundstücks nicht erteilt wird. Eine Spundwand oder sonstige Böschungssicherungen machen keinen Sinn, wenn an der Kellerwand kein Arbeitsraum vorhanden ist.

Wir haben alle Bedinungen des Nachbarschaftsrecht Berlin erfüllt und müssen laut Bebauungsplan unsere Garage auf die Grenze bauen. Kann die Entscheidung unseres Nachbarn unser Bauvorhaben kippen? Ist überhaupt die Verhältnismäßigkeit gegeben, wenn es sich bei dem Nachbargrundstück um eine nicht bebaute Wiese handelt, die ohne Probeme wieder herstellt werden kann?

Wir sind an dieser Stelle ratlos und können die Meinung unseres zukünftigen Nachbarn nicht nach vollziehen. Letztendlich möchte man doch den Rest seines Lebens in Ruhe miteinander verbringen.

Welche Möglichkeiten stehen uns zur Verfügung? Wir haben die Absicht auch noch mal schriftlich erklärt und eine Antwort unseres Nachbarn erhalten, dass für den Bau keine Notwendig zur Nutzung seines Grundstücks besteht.

Wir würden uns über einen Lösungsvorschlag freuen.

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie sind in dieser Situation keineswegs rechtlos.

Vielmehr gibt es in § 17 Nachbarrechtsgesetz Berlin (Gesetzestext, siehe unten) eine auf Ihren Fall anwendbare Anspruchsgrundlage gegen den Nachbarn. Hierbei geht es um das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht.

Danach sind Sie berechtigt, das Nachbargrundstück im Rahmen Ihres Bauvorhabens zur Vorbereitung und Durchführung von Bauarbeiten – vorübergehend – zu nutzen, jedenfalls dann, wenn es nicht anders geht. Das Recht ist umfassend, das heißt es können ggfs. auch ein Gerüst aufgestellt und Baumaterialien gelagert werden. Der Nachbar muss nicht zustimmen, sondern ist verpflichtet, die Arbeiten zu dulden.

Wie Sie bereits richtig angenommen haben, kann der Nachbar eine Entschädigung verlangen, wie sich aus § 18 Nachbarrechtsgesetz Berlin ergibt (Gesetzestext, siehe unten). Beachten Sie, dass Sie die Inanspruchnahme des Grundstücks rechtzeitig anzeigen.

Sofern der Nachbar gleichwohl die Inanspruchnahme des Grundstücks zu verhindern versuchen, können Sie sich der Unterstützung des zuständigen Gerichts durch eine entsprechende einstweilige Anordnung versehen.



Gesetzestext:
Hammerschlags- und Leiterrecht
§ 17 Inhalt und Umfang
(1) Der Eigentümer und der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks müssen dulden, daß ihr Grundstück einschließlich der Bauwerke von dem Nachbarn zur Vorbereitung und Durchführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück vorübergehend betreten und benutzt wird, wenn und soweit 1. die Arbeiten anders nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden können, 2. die mit der Duldung verbundenen Nachteile oder Belästigungen nicht außer Verhältnis zu dem von dem Berechtigten erstrebten Vorteil stehen, 3. das Vorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist.
(2) Das Recht zur Benutzung umfaßt die Befugnis, auf oder über dem Grundstück Gerüste und Geräte aufzustellen sowie die zu den Arbeiten erforderlichen Baustoffe über das Grundstück zu bringen.
(3) Das Recht ist so zügig und schonend wie möglich auszuüben. Es darf nicht zur Unzeit geltend gemacht werden.
(4) Die Absicht, die Rechte nach den Absätzen 1 und 2 auszuüben, ist anzuzeigen; § 7 gilt entsprechend. Für die Verpflichtung zum Schadensersatz gilt § 13 entsprechend.
(5) Absatz 1 findet auf die Eigentümer öffentlicher Verkehrsflächen keine Anwendung.

§ 18 Nutzungsentschädigung
(1) Wer ein Grundstück gemäß § 17 benutzt, hat für die Zeit der Benutzung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete für die benutzten Bauwerksteile oder für einen dem benutzten unbebauten Grundstücksteil vergleichbaren Lagerplatz zu zahlen. Eine Benutzung unbebauter Grundstücksteile bis zur Dauer von zwei Wochen bleibt außer Betracht. Die Nutzungsentschädigung ist jeweils zum Ende eines Kalendermonats fällig.
(2) Nutzungsentschädigung kann nicht verlangt werden, soweit nach § 17 Abs. 4 Ersatz für entgangene anderweitige Nutzung gefordert wird.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.04.2015 | 18:12

Sehr geehrter Herr Nelsen,

vielen Dank für Ihre Antwort, so habe ich das auch bereits im Nachbarrechtsgesetz Berlin eingesehen aber was bedeutet das konkret?

Wir würden unseren Nachbarn nochmals darauf hinweisen, dass wir in ca. vier Wochen mit den Baumaßnahmen beginnen möchten und er diese Arbeiten laut Nachbarrechtsgesetz dulden muss. (die zwei Monatsfrist haben wir bereits eingehalten)

Darf dann der Bauunternehmer einfach das Nachbargrundstück abgraben, trotz der ablehnenden Haltung unseres Nachbarn? Immerhin handelt es sich um fremdes Eigentum, das wir normalweise nicht betreten dürfen.

Wenn die Baggerarbeiten starten, wird der Nachbar sicherlich einen kurzfristigen Baustopp erwirken. Was sind die Folgen und wer trägt dafür die Kosten, wenn sich das Amtsgericht und das Bauamt damit beschäftigen müssen? Wie sieht dann die Terminschiene aus?

Ich möchte noch mal betonen, dass unser vordergründiges Ziel eine Einigung mit dem Nachbarn sein soll. Es wäre jedoch inakzeptabel, wenn wir unser Grundstück nicht bebauen können, so wie geplant und genehmigt.

Ich würde Sie Bitten noch mal auf meine Fragen einzugehen und alle Eventualitäten und Rechte unseres Nachbarn aufzuzeigen, die in diesem Zusammenhang unser Bauvorhaben beeinflussen können.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2015 | 16:26

Praktisch sollten Sie wie folgt vorgehen:
Mit erneuter Mitteilung des Baubeginns unter Hinweis auf die entsprechenden gesetzlichen Vorschriften geben Sie dem Nachbarn eine Frist zur Zustimmung. Wird diese nicht erteilen, verklagen Sie (einstweiliger Rechtsschutz beim Amtsgericht) den Nachbarn auf Zustimmung der Nutzung des Grundstücks.
Der Nachbar kann keinen Baustopp erwirken, da er keine Anspruchsgrundlage für sich geltend machen kann. Die Kosten trägt der Nachbar, da Ihr Ansinnen rechtmäßig ist. Solange Sie sich im Rahmen des Hammerschlag- und Leiterrechts bewegen, kann er Ihr Vorhaben nicht verhindern.

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