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Fristlose Kündigung durch Mieter - Wem gegenüber müsste ich die fristlose Kündigung aussprechen, Zwa

12.07.2007 17:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte/r Frau/Herr Rechtsanwalt/in,

Meine gemietete Wohnung steht derzeit unter Zwangsverwaltung (Zitat Zwangsverwalter, der gleichzeitig einen Teil der Gläubiger der Vermieterin - sprich die Wohnungseigentümer-gemeinschaft dieser Wohnanlage - anwaltlich vertritt: "Der Mietvertrag bleibt bestehen.").
Ein Vertrauensverhältnis, wie es zwischen Mieter und Vermieter ja wohl bestehen sollte, war bereits vor Beginn der Zwangs-
verwaltung nicht mehr gegeben - allerdings ohne dass ich als Mieterin mich irgendeines Fehlverhaltens schuldig gemacht hätte, sondern aufgrund von nicht gerade vertrauensfördernden "Verhaltensweisen" auf Vermieterseite (Vortäuschen von Dingen, und u.a. auch Schulden über Schulden, zahllose Pfändungs- und Überweisungsbeschlüsse).
Die Situation ist so verfahren, dass ich nunmehr fristlos kündigen möchte.
Zudem ist mir zu Ohren gekommen, dass Investoren/Sanierer aus dem Kreis der bereits vorhandenen Wohnungseigentümer dieser Wohnanlage meine Mietwohnung "im Visier" haben und mich als "Altmieterin" natürlich gern raus hätten...

Meine Fragen:
a) Ließe sich auf dieser Basis eine fristlose Kündigung
durchsetzen - notfalls auch gerichtlich?
b) Wem gegenüber müsste ich die fristlose Kündigung
aussprechen, Zwangsverwalter oder Vermieterin?

Mit freundlichen Grüßen
H.Ha.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jeder Vertragsteil das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Der wichtige Grund muss aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren.
Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Von der Verletzung von Vertragspflichten auf Mieter- bzw. Vermieterseite haben Sie nichts berichtet, so dass ich einen wichtigen Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen könnte, derzeit nicht erkennen kann.
Die Tatsache, dass ein Zwangsverwalter bestellt ist, der dadurch in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten rückt, rechtfertigt per se keine fristlose Kündigung.

Bei einer Zwangsverwaltung ist die Kündigung gegenüber dem Zwangsverwalter zu erklären, auf den die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis weitgehend nach §§ 148 Abs. 2, 152 Abs. 2 ZVG übergeht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte, auch wenn die Antwort für Sie leider nicht positiv ausgefallen ist.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2007 | 15:40

Sehr geehrter Herr Roth,

Danke für Ihre prompte Antwort, die übrigens für mich gar nicht mal so negativ ausgefallen ist, wie Sie sagen.
Etwas würde ich aber gern noch wissen:

1) Ein "wichtiger Grund" muss also nicht unbedingt immer eine konkrete Vertragsverletzung sein, richtig?
2) Laut Mietvertrag ist meine Vermieterin verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Gilt es als Vertragsverletzung, wenn schon seit 2 Jahren nicht mehr abgerechnet wurde? (Zumal mit einer Erstattung zu rechnen gewesen wäre!)

Im voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
H.Ha.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.07.2007 | 19:05

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

1) Ja, das ist richtig.

2) Fehlende Betriebskostenabrechnungen berechtigen nach meiner Rechtsauffassung nicht zur Kündigung des Mietvertrages. Als Mieter können Sie nämlich bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gem. § 273 Abs.1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ausüben, so dass Sie hierdurch hinreichend geschützt sind (vgl. auch BGH Urteil v. 29.03.2006 - VIII ZR 191/05).


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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