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Mieter hat auf Fristlose Kündigung nicht reagiert


21.09.2005 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Guten Abend,
wir haben einen Mieter, der am 1.6.2005 eingezogen ist,im Juli 05 zum 31.10.2005 fristgerecht gekündigt hat.
Leider hatten wir im Vorfeld schon Beeinträchtigungen (z. B. laute Musik mit starken Bass, Ruhestörung jeglicher Art, keine Einhaltung der Hausordnung) und haben den Mieter schriftlich abgemahnt(4.7.05).
Unsere fristlose Kündigung erfolgte dann am 5.9.2005 zum 11.09.2005. Leider kam in keinster Weise eine schriftliche oder mündliche Aussage.
Am 18.09.05 ist der Mieter (18 J.) dann ausgezogen und die Whg. ist in einem mieserablen Zustand.
Die Wände wurden nun gestrichen, aber der Teppichboden ist im Wohn-und Schlafzimmer mit Brandlöchern und ausgelaufenen Flüssigkeiten übersät, teilweise löst sich der verklebte Teppich vom Untergrund. Die Eltern sind nicht bereit diesen zu ersetzen, sondern nur neu zu verlegen.
Ebenso sind sie der Meinung, dass die Miete für den Monat Oktober nicht mehr gezahlt werden muss.

Da der Sohn zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages noch nicht volljährig war, hat der Vater mit unterschrieben.
Aufgrund das der Mieter Wohngeld beantragen wollte, hat der Vater uns gebeten Ihn wieder aus dem Vertrag zu lassen, woraufhin mein Mann seinen Namen in deren Kopie gestrichen hat. Die Familie hat uns dann ein Schreiben gegeben, worin Sie die Übernahme von 2 MM bescheinigen. Eine MM wurde schon eingelöst.
Nun meine Fragen:
- Muss die Miete für den Monat Oktober gezahlt werden?
- Wer trägt die Kosten für den Teppichboden? (180,-€)
- Wir haben eine Mietkaution erhalten, dürfen wir diese für die
Miete und den zu ersetzenden Teppich verwenden?
- Wenn ja, welche Schritte sollten wir einleiten?
Mit freundlichen Grüßen
K. Schrader
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)

Zunächst stellt sich die Frage welche der beiden Kündigungen wirksam ist. Die des ordentliche Kündigung des Mieters ist dies in jedem Fall.

Die fristlose Kündigung Ihrerseits, halte ich jedoch für unwirksam.

Voraussetzung zur fristlosen Kündigung eines allgemeinen Mietverhältnisses ist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen werden.

Hier müssen schwere Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag vorliegen.

Die von Ihnen angegebenen Kündigungsgründe haben Sie wohl nicht zu einer fristlosen Kündigung berechtigt.

Dies wird zur Folge haben, dass erst die ordentliche Kündigung des Mieters das Mietverhältnis beendet hat.

Daraus wiederum folgt, dass der Mieter die vereinbarte Miete bis Oktober zahlen muss.

2)
Soweit der Teppichboden über die vertragliche normale Abnutzung beschädigt wurde, hat der Mieter zumindest den Zeitwert zu ersetzen. Nach Ihrer Schilderung ist dies sicher der Fall. Er wird die Kosten wohl tragen müssen. Machen Sie Fotos zur weiteren Beweissciherung.

3)
Sie könne die Mietkaution für Mietrückstände und auch für den Ersatz des Teppichbodens verwenden.

4)
Lassen Sie alles in Ordnung bringen. Übersenden Sie dem Mieter die Rechnung und eine Abrechnung über die ausstehende Miete.

Verrechnen Sie dies mit der Mietkaution.

Sollte noch eine Betreibskostenabrechnung ausstehen, haben Sie das Recht so lange, die übrige Mietkaution einzubehalten. Erst wenn alle Ansprüche abgerechnet sind, zahlen Sie den Rest an den Mieter aus.

Sollte die Kaution für alle Ansprüche nicht ausreichen, sollten Sie diese ggfl. gerichtlich geltend machen.Außerdem haftet ja noch der Vater für eine Monatsmiete.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de
www.online-einspruch.de

Nachfrage vom Fragesteller 22.09.2005 | 07:11

Guten Morgen,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Ich habe aber noch eine Frage im Bezug auf den Teppichboden.
Muss dieser von den Kosten her ganz oder nur teilweise ersetzt werden?
Der Teppich liegt ja schon ca. 8 Jahre in der Wohnung, allerdings nicht in diesem Zustand.
Es handelt sich um etwa 25 Brandlöcher und diverse großflächige Flecken auf etwa 25m². Fotos haben wir gemacht.
Ein Teppich ist von uns auch schon neu gekauft und die Eltern des Mieters wollen diesen heute verlegen.
Also gehe ich richtig in der Annahme, den Betrag in einer Rechnung aufzulisten und dann den Mietern zukommen zu lassen?!

Vielen herzlichen Dank
K. Schrader

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.09.2005 | 07:46

Sie sollten hier nur den Zeitwert des Teppichs ansetzen. Nach 10 Jahren ist ein solcher abgeschrieben. Es tritt also ein jährlicher Wertverlust von 10% ein. Die Rechnung übergeben Sie dann dem Mieter.

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