Fristlose Kündigung, Entschädigung, Freiräumen von Räume

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:

Zahlen Sie die Mieten vor Ausspruch der fristlosen Kündigung, ist diese ausgeschlossen. Bei fortbestehendem Zahlungsrückstand wird Ihrer Vermieter das Mietverhältnis jedoch nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen, nachdem die Kündigungsvoraussetzungen zumindest formal vorliegen. Erhebt er sodann eine Räumungsklage, würde gerichtlich überprüft werden müssen, ob Zahlungsverzug vorliegt. Haben Sie die Mängel schriftlich angezeigt (§ 536 c BGB ) und den Vermieter erfolglos zur Abhilfe aufgefordert, werden die Kündigungsvoraussetzungen dann nicht vorliegen, wenn die Miete zumindest in Höhe von monatlich ÜBER 50 % gem. § 536 BGB gemindert war. Denn eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Mieter für zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung von mehr als einer Monatsmiete oder in einem Zeitraum, der sich über mehrere Termine erstreckt, mit zwei Monatsmieten in Verzug. Bei einer gerechtfertigten Mietminderung von 51 % stünde über den Zeitraum von zwei Monaten jedoch weniger als eine Monatsmiete offen und damit läge kein Zahlungsverzug vor. Die Mängel müssten angesichts dieses Prozentsatzes allerdings von einiger Erheblichkeit sein, wobei aufgrund Ihrer Schilderung nicht beurteilt werden kann, in welcher Höhe eine Mietminderung konkret gerechtfertigt gewesen wäre. - Als Mieter können Sie durch Zahlung des rückständigen Betrags bis zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung abwehren ( §569 BGB ), d.h. die fristlose Kündigung wird dann unwirksam.

Haben Sie die Mängel ordnungsgemäß angezeigt, stehen Ihnen neben Mietminderungsansprüchen bei vorliegendem Verschulden des Vermieters auch Schadensersatzansprüche zu.

Im Übrigen kann der Vermieter bei vorliegender fristloser Kündigung die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Vielmehr muss er eine Räumungsklage erheben und kann erst nach entsprechendem Räumungstitel die Vollstreckung hieraus betreiben. Mit dem Zugang der gerechtfertigten fristlosen Kündigung ist das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Gleichwohl wird der Vermieter dem Mieter allein um die nachteiligen Kostenfolgen einer Räumungsklage zu vermieden, eine angemessene - wenn auch kurze Räumungsfrist (ca. 2 Wochen) - einräumen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin