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Feuchtigkeitsschaden ein Mangel?

22.05.2013 17:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Mängelbeseitigung bei Feuchtigkeit und Schimmel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum (WEG-Recht)

Aktuelle Sachlage:
Ich habe in meiner Eigentumswohnung in einer Ecke im Schlafzimmer einen Feuchtigkeitsschaden (+ Schimmelbefall).
Das Eck war in der gesamten Höhe und bis zu einem Meter nach rechts und links über die kalten Wintermonate feucht bzw. nass. Sichtbar dunkle Wasserflecken. Es handelt sich um eine Erdgeschoss Wohnung. Die Rückseite vom Eck befindet sich im Flureingangsbereich.
Die eine Rückseite der Wand befindet sich komplett im Flurbereich. Die andere Wand ist eine Außenwand, ein Meter befindet sich jedoch im Flureingangsbereich. Die zwei Wände zählen laut Hausverwalter zum Gemeinschaftseigentum.

Dieses Problem trat bereits im Winter 2011 auf. Als Ursache wurde Wassertritt über das undichte Vordach der Eingangstür vermutet. Das Vordach wurde im Frühjahr neu abgedichtet und das Schlafzimmereck wieder in Stand gesetzt.
Im Winter 2012 trat das Problem dann wieder auf. Dieses Mal wurde eine Fachfirma zur Ursachenforschung durch den Hausverwalter beauftragt. Die Bewertung folgt unten.

Für die Wohnung wurde kein Lüftungskonzept erstellt, dass seit 2009 laut DIN 1946-6 erstellt werden muss. Die Baugenehmigung erfolgte 2007. Das Sondereigentum wurde 2011 abgenommen. Abnahme des Gemeinschaftseigentums steht noch aus.

Jetzt geht es darum wer für die Kosten (Gutachten + Mangelbeseitigung) aufkommt. Handelt es sich hierbei um einen Mangel des Bauträgers? Muss der Bauträger den Empfehlungen nachkommen? Wie würde die Rechtslage vor Gericht aussehen? Ist die DIN1946-6 rechtsverbindlich (z.B. laut Energieeinsparvorordnung)?

Folgend das Gutachten:
5. Bewertung der Ergebnisse
5.1. Materialfeuchte
Die Rastermessung der betroffenen Wände im Schlafzimmer ergab eine gleichmäßige Ver-teilung der Materialfeuchtigkeit (siehe Ergebnisse). Vor diesem Hintergrund ist davon aus-zugehen, dass kein lokaler Wassereintrag über eine undichte Mauerwerks- oder Dachab-dichtung erfolgt ist. Die nachweislich vorhandenen feuchten Oberflächen im Schlafzimmer resultieren demzufolge aus einer Taupunktunterschreitung im Schlafzimmer an den Wand-oberflächen infolge einer Kombination von einer hohen Luftfeuchtigkeit im Schlafzimmer und der kühleren Oberflächentemperaturen der Wandbereiche zum Treppenflur.
5.2. Raumklima
Die Ergebnisse zeigen im Schlafzimmer, Wohnzimmer und Badezimmer ausreichende Raumtemperaturen von durchschnittlich über 20°C. Das Lüften der gesamten Wohnung er-folgt innerhalb des ausgewerteten Zeitraums regelmäßig ca. 2 Mal pro Tag als Querlüftung. Erhöhte Feuchtlasten, die durch Duschen oder Baden im Badezimmer entstehen, gelangen nicht in die übrigen Räume, sondern werden über das Lüften direkt abtransportiert.
Insgesamt zeigt sich jedoch eine untypisch hohe durchschnittliche relative Luftfeuchtigkeit zwischen 55 und 60% in den einzelnen Räumen. Eine ausreichend beheizte Wohnung, in der der hygienische Mindestluftwechsel gegeben ist, übersteigt in der Heizperiode selten eine relative Luftfeuchte von 40%. Insofern besteht aufgrund der hohen Luftfeuchtigkeit die Gefahr von Kondenswasserbildung bei Abkühlung der Raumluft an kälteren Bauteiloberflä-chen. Allerdings kam es während des Aufzeichnungszeitraumes zu keiner Kondenswas-serbildung im Schlafzimmer, wie der Vergleich der Oberflächentemperaturen mit der Tau-punkttemperatur der Raumluft zeigt. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Schlafzimmer während der Messungen nicht bewohnt war und damit eine deutlich verrin-gerte Feuchtlast vorlag.
Bei den zu Beginn der Aufzeichnung noch relativ kalten Außenbedingungen mit Tempera-turen, die im Mittel zwischen 0 und 5°C lagen, konnte ein relativ großes Gefälle der Ober-flächentemperaturen ermittelt werden. Im Einflussbereich der Eingangstür im Treppenhaus (MP1, MP2, MP5) lagen die Oberflächentemperaturen deutlich unterhalb der Oberflächen-temperaturen, die weiter entfernt von der oberen Außenecke zum Eingangsbereich gemes-sen wurden (MP3, MP4, MP6). Demzufolge scheint ein Einfluss des kälteren Eingangsbe-reiches des Treppenhauses auf die entsprechenden Bereiche im Innenbereich der Woh-nung plausibel. Da der Eingangsbereich durch das Öffnen der Eingangstür teilweise stark auskühlt, senkt dies auch die Oberflächentemperaturen im Schlafzimmer.
5.3. Temperaturfaktor
Nachfolgende Tabelle zeigt die berechneten Temperaturfaktoren für die ermittelten Ober-flächentemperaturen. Der Temperaturfaktor wurde mit zwei unterschiedlichen Referenz-temperaturen berechnet. Die erste Referenztemperatur bezieht sich auf die Außenluftbe-dingungen. Hier liegt der Temperaturfaktor jeweils deutlich über dem in DIN 4108-2 defi-nierten Mindestwärmeschutz von fRSI = 0,7. Demzufolge ist hier der Mindestwärmeschutz gegeben.

Messpunkt Beschreibung Referenztemperatur Temperaturfaktor
fRSI-Wert
MP1 Messfühler an der Decke Außentemperatur 0,85
MP2 Fühler Treppenhaus obere Ecke Außentemperatur 0,85
MP3 Fühler nahe Rollladenschalter Außentemperatur 0,90
MP4 Fühler mittlere Ecke Außentemperatur 0,95
MP5 Fühler obere Ecke Treppenhauswand Außentemperatur 0,85
MP6 Fühler Treppenhauswand Mitte Außentemperatur 0,95
MP1 Messfühler an der Decke Flur Treppenhaus 0,58
MP2 Fühler Treppenhaus obere Ecke Flur Treppenhaus 0,57
MP5 Fühler obere Ecke Treppenhauswand Flur Treppenhaus 0,57

Für die Messpunkte MP1, MP2, MP5 wurde zusätzlich auf Grundlage der im Treppenhaus in der Nähe der Eingangstür ermittelten Raumlufttemperatur der Temperaturfaktor ermittelt. Da die Schlafzimmerwand im Bereich dieser Messpunkte nicht den Außenbedingungen ausgesetzt ist, ist für die Beurteilung des Wärmedurchgangs der Temperaturverlauf im Treppenhaus maßgeblich. Die berechneten Temperaturfaktoren für diese Messpunkte lie-gen zwischen f RSI = 0,57 und 0,58. Da es sich hierbei allerdings um keine Außenwand handelt, kann der in der DIN 4108-2 genannte Mindestwärmeschutz von f RSI > 0,7 nicht als Bewertungsgrundlage herangezogen werden. Kühlt jedoch das Treppenhaus während der Wintermonate stark aus, weil beispielsweise die Eingangstüre über einen langen Zeitraum offen steht, liegen dort kurzzeitig näherungsweise Außenbedingungen vor. In der Konse-quenz sinken im Bereich der Wand zum Treppenhaus auch die Oberflächentemperaturen im Schlafzimmer, weil diese Wand im Vergleich zu den Außenwänden wesentlich schlech-tere Dämmeigenschaften aufweist und das Eck eine geometrische Wärmebrücke darstellt. In Kombination mit der bereits beschriebenen hohen Raumluftfeuchtigkeit im Schlafzimmer kommt es dann unter diesen Bedingungen zu einer stark erhöhten Oberflächenfeuchte an der Schlafzimmerwand, die Schimmelpilzwachstum begünstigen kann.
5.4. Luftwechsel
Aus dem Verlauf der CO2-Konzentration im Wohn-/ Essbereich wurde exemplarisch für 5 Zeiträume der natürliche Luftwechsel aus der Abklingkurve bei Abwesenheit der Raumnut-zer bestimmt. Als Mittelwert berechnet sich ein Luftwechsel von n = 0,063 h-1. Der durch-schnittliche natürliche Luftwechsel entspricht dabei näherungsweise dem durchschnittli-chen Infiltrationsluftwechsel über Leckagen in der Gebäudehülle während des Untersu-chungszeitraumes.
Auf Grundlage der angegebenen Grundfläche der Wohnung von ca. 100 m² ergeben sich unter Anwendung der DIN 1946-6 für den notwendige Luftvolumenstrom für den Feuchteschutz und dem wirksamen Luftvolumenstrom durch Infiltration folgende Werte:

Parameter:
notwendiger Luftvolumenstrom für den Feuchteschutz nach DIN 1946-6 (m³/h) Wert=37,5
wirksamer Luftvolumenstrom durch Infiltration nach DIN 1946-6 (m³/h) Wert=21,9
Anmerkung: n50 = 1,5 h-1 (Kategorie B); ANE = 100 m²; Δp = 2 Pa (windschwaches Gebiet, eingeschossige Nutzungseinheit); F WS = 0,3 (Wärmeschutz hoch)

Parameter:
mittlerer Luftvolumenstrom durch Infiltration nach Messergebnissen (m³/h) Wert=15,8 Anmerkung: berechnet auf Grundlage des gemessenen mittleren natürlichen Luftwechsel von 0,063 h-1 einer Grundfläche von 100m² und einer Raumhöhe von 2,5m

Die Berechnung der Luftvolumenströme zeigt, dass der wirksame Luftvolumenstrom durch Infiltration nach DIN 1946-6 etwa um den Faktor 2 unterhalb des notwendigen Luftvolu-menstroms für den Feuchteschutz liegt, also der notwendige Luftwechsel zur Sicherstel-lung des Bautenschutzes (Feuchte) unter üblichen Nutzungsbedingungen bei teilweise re-duzierten Feuchtelasten (z. B. infolge zeitweiliger Abwesenheit von Nutzern) eingehalten ist. Unter Anwendung des Schemas nach DIN 1946-6 zur Erstellung eines Lüftungskonzep-tes ergibt sich dabei auf Grundlage der Berechnungen die Notwendigkeit für eine lüftungs-technische Maßnahme, die den notwendigen Luftvolumenstrom für den Feuchteschutz nut-zerunabhängig sicherstellt.
Um den für die Nennlüftung, also die notwendige Lüftung zur Sicherstellung der hygieni-schen Anforderungen sowie des Bautenschutzes bei Anwesenheit der Nutzer (Normalbe-trieb) sicherzustellen, müsste ca. 10 Mal am Tag eine Querlüftung mittels Fensterlüftung erfolgen. Dies berechnet sich auf Grundlage eines Luftvolumenstromes von 125 m³/h nach DIN 1946-6 Tabelle 5 und der Tatsache, dass bei einer Querlüftung zur Feuchteabfuhr das Raumvolumen maximal einmal ausgetauscht wird. Der Abtransport der Luftfeuchte beruht auf dem Prinzip, dass die Raumluft mit einer hohen Feuchtelast (absolute Luftfeuchte) durch die trockene Außenluft mit einer geringen Feuchtelast ersetzt wird und anschließend auf Raumtemperatur erwärmt wird. Erst nach dem Erwärmen kann die Raumluft wieder Feuchtigkeit aufnehmen, weshalb ein mehrfacher Luftwechsel bei der Querlüftung keinen Einfluss auf die Feuchtigkeitsabfuhr hat und deshalb ein für die Feuchtigkeitsabfuhr maxi-mal wirksamer Luftwechsel von 1 angesetzt werden kann.
5.5. Zusammenfassung
Die durchgeführten Untersuchungen zeigen, dass die erhöhte Oberflächenfeuchtigkeit und damit der wiederholte Schimmelpilzbefall im Schlafzimmer auf eine Kombination aus zu hoher Luftfeuchte und einer bauphysikalischen Besonderheit (Einfluss der Außenluft auf eine „formale" Innenwand) zurückzuführen sind. Die hohe Luftfeuchte in der Wohnung resultiert dabei aus einem zu geringen Luftwechsel, der ohne aktive Lüftungsmaß-nahmen den notwenigen Luftaustausch zum Feuchteschutz nicht sicherstellt. Nach den Bewertungskriterien der DIN 1946-6 ergibt sich für diesen Fall die Notwendigkeit einer nut-zerunabhängigen lüftungstechnischen Maßnahme, da der Luftwechsel zum Feuchteschutz auch bei Abwesenheit der Nutzer sichergestellt sein muss. Die durchschnittlich zweimal täglich durchgeführte Querlüftung der Wohnung über die Fenster reicht als Lüftungsmaß-nahme nicht aus, da die Luftfeuchte kurz nach dem Verschließen der Fenster aufgrund der Pufferwirkung der Wände näherungsweise wieder das Niveau vor dem Lüften erreicht. Zur Sicherstellung der nach DIN 1946-6 erforderlichen Nennlüftung wären näherungsweise 10
Stoß- bzw. Querlüftungen erforderlich.
Bei der Wand vom Schlafzimmer zum Treppenhausflur handelt es sich formell um eine In-nenwand. Sie weist daher einen deutlich geringeren Wärmedämmstandard als die Außen-wände auf. Im Bereich zur Hauseingangstüre besteht allerdings die Gefahr, dass die Wandoberflächen durch den Einfluss der Außenluft flurseitig stark auskühlen. Dies führt aufgrund des geringen Wärmedurchgangswiderstandes zu einer starken Abkühlung der Wand auf der Seite des Schlafzimmers und ist damit Mitursache der Schimmelpilzbildung.
5.6. Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise
Primär sollte der Grundluftwechsel, also der nutzerunabhängige Luftaustausch in der Woh-nung, erhöht werden, um sicherzustellen, dass der notwendige Luftwechsel zum Feuchte-schutz von ca. 0,15 h-1 (nach DIN 1946-6) gegeben ist. Dies kann beispielsweise mit Fens-terfalzlüftern oder definierter mit Hilfe einer Abluftlüftungsanlage erfolgen. Für die Installati-on könnte der Abluftschacht im Hauswirtschaftsraum verwendet werden, in dem sich der-zeit nur ein Abluftventilator für die kurzzeitige Entlüftung befindet.
Um das Problem der Wärmebrücke zum Gebäudeeingangsbereich zu lösen und damit die Gefahr eines Auskühlens der entsprechenden Wandoberflächen im Schlafzimmer bei län-ger offen stehender Hauseingangstür abzumindern, muss diese Wand entsprechend ge-dämmt werden. Dabei dürfte eine Dämmstarke von 2-4 cm ausreichend sein. Bauphysika-lisch ist dabei eine Dämmung auf der kalten Seite unproblematischer. Aus Brandschutz-gründen ist dabei ein mineralischer Dämmstoff einzusetzen.

Sehr geehrter Rechtssuchender,

Ihnen bzw. der Wohnungsgemeinschaft gegenüber ist der Bauträger für die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens verantwortlich. Er hat sämtliche Kosten, insbesondere auch die Gutachterkosten zu tragen, da diese auf der Grundlage Ihrer Darstellung als erforderlich für die Rechtsverfolgung angesehen werden können. Zwar hat er den Mangel nicht selbst verursacht, aber er schuldet Ihnen ein mangelfreies Objekt. Dass der Bauträger sich wiederum an seinen Vertragspartner wenden kann, der den Mangel verursacht hat, ist nicht Ihr Problem. Sie profitieren nun davon, dass Sie selbst nur einen Vertragspartner haben.

Für die Geltendmachung der Mängelbeseitigung ist es zunächst wissenswert, dass die tragenden Wände im Gemeinschaftseigentum stehen und Sie nur bzgl. des Innenputzes und einer ggf. vorhandenen Tapete Sondereigentum haben.

Der Anspruch bzgl. der Wände steht daher der Gemeinschaft zu und bzgl. des Innenputzes Ihnen.

Gleichwohl können Sie selbst vom Bauträger die Beseitigung des kompletten Schadens verlangen.
Sie sollten Ihren Bauträger daher nachweisbar auffordern, den Feuchtigkeitsschaden innerhalb angemessener Frist (hier: 4 Wochen) zu beseitigen.

Gleichzeitig sollten Sie jedoch auch die Verwaltung beauftragen, die Mängelbeseitigung zu verlangen und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu nehmen, insbesondere um ein gemeinschaftliches Vorgehen zu erreichen, was Ihr Kostenrisiko deutlich reduziert.

Zur konkreten Art und Weise der Mängelbeseitigung kann der Bauträger nicht verpflichtet werden. Es spricht jedoch nichts dagegen, ihm die Empfehlungen gleichwohl zu unterbreiten. Ansonsten schuldet Ihnen der Bauträger „nur" ein mangelfreies Objekt und wie er das erreichen möchte, ist allein ihm überlassen. Wichtig ist aber, dass er Sie nicht verpflichten kann, täglich 10x zu lüften. Die aktuelle Rechtsprechung zieht die Grenze bei 3x/tgl. Lüften.

Sie haben keinen Anspruch auf ein nachträgliches Lüftungskonzept. Sie haben jedoch einen Anspruch darauf, dass das Lüftungssystem dem entspricht, was vertraglich geschuldet wird, d.h. dass es zumindest den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die anerkannten Regeln der Technik ergeben sich u.a. aus DIN-Normen. Ob das bei Ihnen vorhandene Lüftungssystem den Regeln entspricht, ist jedoch erneut eine Frage, die allein ein entsprechender Sachverständiger beurteilen kann. Das Fehlen eines solchen Lüftungskonzepts und die Feuchtigkeitsprobleme lassen den Verdacht nahe liegen, dass das vorhandene Lüftungssystem (wohl schlichte Fensterlüftung) den Anforderungen an die übrige Bausubstanz nicht genügt.

Vor Gericht liefert Ihr Gutachten keinen Beweis. Sollte der Bauträger den Mangel daher nicht beseitigen und Sie einen anderen Unternehmer beauftragen, ist es erforderlich, die Mängel durch ein Beweissicherungsverfahren feststellen zu lassen, um zu verhindern, dass Sie durch eine eigene Mängelbeseitigung zugleich die Beweise beseitigen, die Sie benötigen, um die Kosten ersetzt zu bekommen.

Gerne stehe ich Ihnen bei Rückfragen gerne zur Verfügung. Nutzen Sie die vorhandenen Kontaktmöglichkeiten.

Angemerkt sei noch, dass dies bloß eine Ersteinschätzung aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung darstellt und eine ausführliche rechtliche Beratung nicht ersetzen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2013 | 09:18

Die Fristen wurden ordnungsgemäß gesetzt. Auch die letzte hat der Bauträger verstreichen lassen. Kommenden Montag wurde ein letzter Termin zur Einigung vereinbart.

Im Gutachten wird nicht der Wortlaut verwendet, dass es sich um einen Baumangel handelt.
Deshalb bitte bewerten ob laut Gutachten (Bewertung und Ergebnisse Punkt5) ein Baumangel seitens des Planers vorliegt oder nicht. Auch wenn der Begriff im Gutachten nicht verwendet wird.

Eventuell können Sie mir noch Tipps geben, welche Fakten ich dem Bauträger vorlegen kann um eine Mangelbeseitigung seinerseits zu erwirken.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2013 | 12:04

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Laut Gutachten liegt ein Mangel vor, da die Luftfeuchtigkeit zu hoch ist und sich bereits Schimmel gebildet hat, für den Sie nicht verantwortlich sind. Sie müssen nicht 10x lüften, weil der Bauträger Ihnen ein mangelhaftes Objekt verkauft hat.

Der Bauträger könnte versuchen, zu beweisen, dass die Feuchtigkeit allein auf eine ständig geöffnete Haustür zurückzuführen sei.

Die Frage, ob ein Planungsfehler oder ein Ausführungsfehler vorliegt, ist für Sie selbst unbeachtlich. Der Bauträger haftet Ihnen gegenüber in beiden Fällen. Dass das fehlende Lüftungskonzept dafür spricht, dass bereits ein Planungsfehler vorliegt, ist daher für Sie von untergeordneter Bedeutung.

Gegenüber dem Bauträger können Sie sich auf Ihr Gutachten berufen, das besagt, dass die Ursache in der Bausubstanz liegt.

Das Verhalten des Bauträgers ist keine Seltenheit. Er wird versuchen, sich selbst schadlos zu halten, indem er seinen Vertragsparter, der für den Mangel verantwortlich ist, in Anspruch nimmt. Wenn dieser sich wiederum nicht meldet, erklärt dies die Verzögerung.

Diese Verzögerung müssen und sollten Sie nicht hinnehmen. Ich schlage vor, dass Sie sich Kostenvoranschläge von Drittunternehmer geben lassen, um den Bauträger zu signalisieren, dass Sie ihn auf Kostenvorschuss in entsprechender Höhe in Anspruch nehmen werden, wenn er den Mangel nicht beseitigt.

Die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens sollte der letzte Schritt sein, weil die Erfahrung zeigt, dass dann nichts mehr von den betroffenen Handwerkern unternommen wird.

Solange Sie den Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt haben, können Sie auch einen Teil für die Mängelbeseitigung zurückhalten. Die Höhe ist abhängig von den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung und dem Anteil, den Sie persönlich tragen müssten. Das Doppelte dieser Kosten könnten Sie als Druckmittel zurückbehalten.

Falls Sie die Wohnung vermieten möchten oder bereits vermieten, dann können Sie dem Bauträger auch noch damit drohen, dass er für Mietausfall/Minderung haftbar gemacht wird.

Es ist naheliegend, dass Ihr Bauträger ein selbstständiges Beweisverfahren gegen seinen Planer und den ausführenden Handwerker einleitet, um die Frage zu klären, wenn er in Regress nehmen kann. Diese Zeitverzögerung sollten Sie nicht ohne Weiteres akzeptieren, weil auch die Gefahr besteht, dass zwischenzeitlich eine Insolvenz eintritt.

Wenn der Bauträger nicht zusagt, den Mangel jetzt binnen angemessener Zeit zu beseitigen, sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung - auch nach außen - holen. Das wirkt oftmals Wunder.

Gerne würde ich Sie dabei unterstützen.

RA Jönsson

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