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Änderungen an Eigentumswohnung 'ab Plan' von Seiten Bauträger

19.07.2017 15:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Sachmangel in Form von nicht plangemäß eingebautem Abstellraumfenster und die rechtlichen Möglichkeiten der Gewährleistung

Guten Tag

Wir haben eine Eigentumswohnung „ab Plan" gekauft. Diese wird zurzeit gebaut. Nach Fertigstellung des Rohbaus fiel uns auf, dass im Abstellraum keine Fensteröffnung erstellt wurde – diese Öffnung ist jedoch in den Plänen der Teilungserklärung enthalten. Die Pläne sind gemäß Kaufvertrag Vertragsbestandteil.

Bezüglich Änderungen enthält der Kaufvertrag folgenden Wortlaut: „Änderungen in der Planungs- und Ausführungsart sind zulässig, wenn sie durch nachträgliche behördliche Auflagen bedingt sind oder wenn sie sich nachträglich als notwendig erweisen und sich nicht wertmindernd auf das Vertragsobjekt auswirken und dem Erwerber zumutbar sind. Derartige Änderungen sind dem Erwerber innerhalb angemessener Frist mitzuteilen."

Keine der o.g. Voraussetzungen liegt vor. Außerdem wurden wir als Eigentümer nicht informiert. Der Bauträger versucht nun zu argumentieren, dass das Fenster aus planerischen Gründen entfallen ist. Diese Gründe sind jedoch nicht nachvollziehbar und das Problem hätte man auch Eigentümer-freundlicher lösen können.

Meine Frage an Sie ist nun: Haben wir Anspruch auf eine nachträgliche Erstellung des Fensters? Falls sich der Bauträger weigert, haben wir Anspruch auf Minderung des Kaufpreises (ungefähr in welcher Größenordnung vom Kaufpreis der 120qm großen Wohnung)?

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In der Tat kommt es darauf an, ob der Einbau des kleinen Fensters im Abstellraum Vertragsbestandteil geworden ist. Das müsste sich aus dem gegebenenfalls gesondert zu prüfenden Kaufvertrag direkt ergeben, aber soweit es in der Teilungserklärung erwähnt ist und diese, wie auch sonst immer, Vertragsbestandteil geworden ist, dann deutet einiges darauf hin, dass dem so ist.

Die allgemeine Argumentation, dass allein aus planerischen Gründen das Fenster entfallen sei, reicht in Bezug und vor dem Hintergrund der im Kaufvertrag enthaltenen Klausel hinsichtlich Änderungen meines Erachtens nach nicht, da teile ich durchaus Ihre Auffassung, zumal das auch die Zumutbarkeitsgrenze überschreiten dürfte und sich als notwendig hätte erweisen müssen, was nicht der Fall ist. Das hätte Ihnen auch binnen angemessener Frist mitgeteilt werden müssen und im Übrigen wirkt es sich wertmindernd auf das Vertragsobjekt aus (siehe dazu unten).

So können Sie zunächst nach den Gewährleistungsregeln eine Nachbesserung beziehungsweise Nacherfüllung, also den Einbau des Fensters verlangen. Wird dieses verweigert oder ist es unmöglich beziehungsweise unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten unverhältnismäßig teuer, haben Sie die Möglichkeit die Vergütung beziehungsweise den Kaufpreis zu mindern.

Da müsste man den Abstellraum an sich hinsichtlich seiner Quadratmetergröße ins Verhältnis zu dem Gesamtobjekt setzen und dann noch die Funktionsfähigkeit des Fensters bewerten. Letzten Endes dürfte eine Minderung nur im sehr niedrigen einstelligen Prozentbereich möglich sein nach meiner ersten Einschätzung.

Es dürfte zunächst um eine sachgerechte (Ent-)Lüftung gehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2017 | 18:25

Sehr geehrter Herr Hesterberg

Vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung und die Bestätigung meiner Vermutungen. Ich hätte noch folgende Rückfragen:

1. Der Abstellraum ist 3,35qm groß, d. h. ca. 2,75% der gesamten Wohnungsgröße (122qm). Ein Fenster würde den Raum natürlich beleuchten und die Möglichkeit einer Lüftung gewährleisten (besonders wichtig, wenn z.B. ein Gefrierschrank in den Raum gestellt werden soll). Können Sie Ihre Abschätzung der möglichen Kaufpreisminderung auf dieser Grundlage konkretisieren?

2. Ich verstehe nicht ganz, wie ich diese Aussage von Ihnen verstehen soll: "Es dürfte zunächst um eine sachgerechte (Ent-)Lüftung gehen"? Meinen Sie, dass der Bauträger anstelle eines Fensters eine Lüftung einbauen könnte und wir dann keinen Anspruch mehr auf Kaufpreisminderung hätten (oder eine Kombination aus beidem, also Einbau Lüftung und geringere Kaufpreisminderung)? Bei einer Lüftung ist zu beachten, dass diese - im Vergleich zum Fenster - ein elektrisches Gerät ist, das kaputt gehen könnte und auch Strom verbraucht. Daher ziehen wir ein Fenster vor.

Vielen Dank im Voraus.
Freundliche Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2017 | 19:28

Sehr geehrter Fragesteller,

ich antworte Ihnen gerne wie folgt:

1.
Dann wird kaum mehr als 1 % des Kaufpreises ansetzbar sein - als Minderungsbetrag.

2.
Richtig, die natürliche Beleuchtung und ggf. damit eine Stromeinsparung wären ebenfalls neben einer (Ent-/Be-)Lüftung zu berücksichtigen, dem aller Voraussicht nach keine Sachmangelabhilfe gerecht werden kann.

Da bleibt dann nur die Minderung wenn der Einbau des Fensters verweigert wird.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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