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Eigentumswohnung Terrasse Grenzabstand (München, Neubau von Bauträger)

25.04.2020 15:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


18:04

Guten Tag,

wir haben 2018 eine Eigentumswohnung in München direkt vom Bauträger gekauft (Erdgeschoss, barrierefrei nach DIN 18040-2). Der Bau befindet sich in den letzten Zügen und wir sind sehr glücklich mit unserem Bauträger und dessen Gewerke.
Bereits vor dem Kauf hatten wir uns Gedanken gemacht die geplante Terrasse (ebenerdig) minimal abändern zu wollen. Die Terrasse ist laut Plänen mit 18qm (6,5m Länge und 2,77m Breite) angegeben.
Wir würden gerne die Breite auf 3,0m vl. sogar auf 3,5m vergrößern, dafür aber die Länge auf ca. 4,9m verkürzen. Bei unserer Frage geht es uns speziell um die Vergrößerung der Breite.
Wir wissen natürlich, dass auch bei Terrassen Grenzabstände einzuhalten sind. Soweit wir wissen liegt dieser Abstand in Bayern bei 3m. Laut Plänen wird dieser Abstand auch exakt eingehalten, ALLERDINGS 3m zu unserem GARTENZAUN, nicht zur Grundstücksgrenze. Hinter unserem Gartenzaun kommt noch ein 1,5m breiter Gehweg, welcher zu unserer Eigentümergemeinschaft gehört (kein öffentlicher Weg). Laut den aktuellen Plänen und einer Terrassenbreite von 2,77m und der Grundstücksgrenze (nicht unserem Gartenzaun) liegen also insgesamt 4,5m.
Nun zu unseren Fragen:
1) Können wir unsere Terrasse auf 3,0m oder sogar auf 3,5m Breite vergrößern? Oder gilt der Grenzabstand für die Terrasse tatsächlich bis zu unserem Gartenzaun?
2) Wäre diese (minimale) Änderung problemlos möglich z. B. mit dem Freiflächengestaltungsplan?Oder ist diese Änderung aufwendiger?
2a) Würde diese Änderung einen Rattenschwanz nach sich ziehen, weil z. B. auch die Teilungserklärung o. Ä. geändert werden muss?

Vielen Dank schon mal und ein schönes sonniges Wochenende sowie gute Gesundheit in Zeiten des Corona.

25.04.2020 | 15:55

Antwort

von


(2310)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,


vorab ist zu beachten, dass die von Ihnen geplante Änderung als bauliche Veränderung einzustufen ist, zu der jeder betroffene (Mit)Eigentümer über §§ 22 , 14 WEG zustimmen muss.

Möglich ist, dass der Bauträger noch alleiniger Eigentümer ist und insoweit ggfs. auch vertraglich die Möglichkeit hat, solche Zustimmungen und Änderungen vorzunehmen. Häufig besteht für den Bauträger auch die Befugnis, die Teilungserklärung noch zu ändern.


Denn diese Änderung wäre dann notwendig, wenn die Terrassenfläche nicht Ihrem Sondereigentum zugeteilt worden ist, sondern Sie nur ein Sondernutzungsrechte an der Fläche haben.

Dann bedarf es neben der Zustimmung auch der Änderung der Teilungserklärung.

Das sollte mit dem Bauträger abgesprochen werden.


Die Änderungen sind dann problemlos möglich, wenn die Eigentümer zustimmen und die Änderung bitte auch grundbuchrechtlich eingetragen wird, da sie ansonsten von jedem späteren Rechtsnachfolger eines Miteigentümers angegriffen werden könnte.

Auch darf baurechtlich die geplante Änderung nicht außerhalb der genehmigten Flächen liegen, was anhand der Baugenehmigungen und mögliche Baulasten zu prüfen wäre.


Allerdings werden Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung mit dem Grenzabstand keine Probleme haben, da nicht der Abstand zum Zaun, sondern immer zum Nachbargrundstück entscheidend ist, welches ja weiter als 3m weg liegt, sodass der Abstand eingehalten wird.


Besprechen Sie es also mit dem Bauträger und sorgen Sie für den Fall der Umgestaltung dann auch für die grundbuchrechtliche Eintragung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 25.04.2020 | 16:49

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort, Herr Rechtsanwalt Thomas Bohle.
Verstehen wir es also richtig, dass durch die Änderung (-weil Verkleinerung der Terrasse und somit Änderung der qm-Zahl) die Zustimmungen eingeholt, Teilungserklärung und Grundbuch geändert werden muss... Bei Änderung der Terrasse (natürlich unter Einhaltung der Grenzabstände), aber bei gleichbleibender qm-Zahl, dies alles nicht erfolgen muss? Oder verstehen wir das falsch?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.04.2020 | 18:04

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,


das haben Sie nicht ganz richtig verstanden. Die qm-Zahl ist zweitrangig.


Entscheidend ist vielmehr, dass Sie die Breite erweitern wollen, und damit über die bisher vereinbarte Maße hinausgehen.

Dass Sie gleichzeitig die Länge verringern, spielt heite Rolle; innerhalb der vereinbarten Maße können Sie immer verkleinert.

Aber diese Verkleinerung kann nicht mit der Vergrößerung in der Breite "aufgerechnet" werden, d.h. die Breite wird immer gesondert betrachtet.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

ANTWORT VON

(2310)

Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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