Sehr geehrte Fragestellerin,
wenn Sie ein Haus gekauft haben können Sie zunächst nicht wegen eines Mangels zurücktreten.
Es bedarf zunächst noch einer angemessenen Fristsetzung zur Nacherfüllung (§ 439 BGB
) an den Verkäufer, dass dieser die Mängel behebt.
Nur wenn sich der Verkäufer z.B. weigern sollte die Mängel zu beheben oder aber dieser zweimal nicht ordnungsgemäß die Mängel abgestellt hat, haben Sie das Recht entweder den Kaufpreis zu mindern (§ 441 BGB
) oder aber vom Vertrag zurückzutreten und den Kaufpreis (verzinst) wieder zu erlangen (§§ 323
, 346 BGB
). In Ihrem Fall würden jedoch keine Zinsen anfallen, da Sie den Kaufpreis ja noch nicht entrichtet haben.
Auch hätten Sie die Möglichkeit Schadensersatz zu fordern in Höhe der Differenz zwischen dem Wert des Hauses ohne den Mangel und dem Kaufpreis (§ 437 Nr. 3
i.V.m. §§ 281 ff. BGB
). Dies müsste dann aber erst mittels eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden.
In baurechtlichen Fällen ist es erfahrungsgemäß aber die schnellste und einfachste Möglichkeit einen gerichtlichen Antrag auf ein selbstständiges Beweisverfahren zu stellen (§§ 485 ff. ZPO
).
Dies hat den Vorteil, dass ein objektiver, vom Gericht bestellter Gutachter sich die Mängel genau anschaut und diese dann in einem möglichen Folgeverfahren auch vor Gericht verwendet werden.
Dies stellt im Vorfeld eines gerichtlichen Verfahrens die sicherste, kostengünstigste und vor allem schnellste Lösung dar, um Folgeprozesse zu vermeiden.
Wenn Sie dafür Hilfe brauchen sollten, steht Ihnen meine Kanzlei dafür auch zur Verfügung.
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.
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Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,
habe ich Ihre Anwort richtig verstanden, dass, wenn der Makler (wir sind nur mit ihm und nicht mit dem Verkäufer in Gespräch bezüglich des Verkaufs) weigert, diesen bisher nicht vom Makler erwähnten und von uns nich erkannten Mangel zu beheben, wir dann zu einem selbstständigen Beweisverfahren übergehen sollten? Und wir damit auch Erfolg hätten?
Der Makler meint, dass wir mit dem vereinbarten Preis von 155.000 Euro bei einem Ausgangspreis von 179.000 Euro bereits einen preiswerten Kauf getätigt hätten. In diesen Verhandlungen wurde aber nur die von uns vorgesehende Renovierung der Fenster, eventuell des Badezimmers und ein paar kleine Reparaturen besprochen.
Wir vertrauten der Aussage des Maklers, dass der Keller in Ordnung sei. Erst der Malermeister machte deutlich, dass die Wände viel zu feucht wären, um diese zu streichen, diese also erst von einem Fachmann geprüft und sicher saniert werden müssten. In welchem Ausmaß ist noch undeutlich.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,
dies ist absolut richtig, dass in diesem Fall zu einem selbstständigen Beweisverfahren gegriffen werden sollte. Diese Verfahren sind gerade dafür da, dass gerichtliche Prozesse gerade im Vorfeld vermieden werden sollen.
Wenn sämtliche Mängel an dem Haus besprochen worden waren, jedoch dieser Mangel unentdeckt blieb, so muss der Verkäufer diesen Mangel beheben. Dabei ist es auch völlig unerheblich, dass das Haus unter Umständen auch mit dem Mangel ein "Schnäppchen" war. Mängel können im Nachhinein natürlich nicht mit dem Kaufpreis aufgerechnet werden.
Dieser Mangel würde dann mittels eines neutralen gerichtlichen Sachverständigen bewertet werden und die Kosten, die für die Beseitigung notwendig wären, würden dann nochmals vom Kaufpreis abgezogen.
Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin zur Verfügung stehen möchte.
Letztlich würde ich mich noch über eine ggf. positive Bewertung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt
