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Feuchtigkeit im gekauften Haus. Können wir vom Kaufvertrag zurücktreten?

| 03.11.2010 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


10:00
Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben gerade ein Haus (Bj 1968) in XXX (NRW) gekauft (noch nicht bezahlt). Für die Hypothekanfrage in Holland (wo wir derzeit noch wohnen) haben wir ein Wertgutachten eines Klever Architekten erstellen lassen (in seiner Abwesenheit hat ein Mitarbeiter die "Inaugenscheinnahme" mittels Fotos übernommen), aus dem sich keine Besonderheiten ergaben.

Gestern brachte unser Makler einen Malermeister mit, der sich das ganze Haus ansah, um eine Einschätzung der Kosten für seine Arbeit (das ganze Haus streichen) zu machen.
Im Keller stellte der Malermeister dann fest, dass alle Außenmauern feucht waren, und das bestimmt schon seit Längerem. Er klopfte und drückte auf verschiedene Stellen, die dann abbröckelten.Außerdem meinte er, Salpeter feststellen zu können.

Bei der ersten Besichtigung (alle Räume im Keller bis auf den Heizungsraum waren weiß getüncht) sah ich in der Waschküche ein komplett verrostetes Fenster. Der Makler erklärte dies mit der Feuchtigkeit, die immer in einem solchen Raum herrsche und dass die Metallfenster auch schon 40 Jahre alt seien.
Im komplett mit Holz verkleideten Hobbyraum gibt es ebenfalls zwei verrostete Fenster, was an der Wetterseite läge, sagte der Makler.

Bei unserem gestrigen Besuch meinte der Malermeister an einer Wand, wo bei der ersten Besichtigung eine Werkbank stand, Salpeter feststellen zu können. Obwohl der Makler uns bei den früheren verschiedenen Besichtigungen versicherte, dass die Wände in Ordnung wären. Alles war auch schön weiß getüncht.
Der Makler teilte uns gestern mit, dass er vor dem Angebot des Objekts die Wände selbst mit einem Feuchtigkeitsmesser gemessen habe und nur eine geringe Feuchtigkeit festgestellt hätte.
Der Malermeister riet uns dazu, einem Fachmann zurate zu ziehen. Denn die Sanierung könnte von Putz entfernen, Wände behandeln, neu verputzen bis Außenmauern von außen abgraben, islolieren usw. reichen.
Der Makler meinte, dass es nicht so sei und man ganz einfach ein paar Platten an die Mauern machen könnte, damit wäre das Problem gelöst.

Heute Morgen haben wir dem Makler per E-Mail mitgeteilt, dass er eine zufriedenstellende Lösung für dieses Problem finden müsse, dass wir andernfalls den Kaufvertrag auflösen werden.

Gerade haben wir die schriftliche Reaktion eines Architekten/Hausgutachters bekommen, dem wir die Situation schriftlich geschildert haben. Der meint, dass dafür eine umfassende Sanierung in Höhe von 20.000 bis 25.000 EUR nötig wäre.

Diese Information werden wir dem Makler heute zukommen lassen.

Da ich nicht davon ausgehe, dass Makler oder Noch-Eigentümer diese Kosten übernehmen werden, sehen wir eine Vertragslösung als einzige akzeptable Lösung.

Aber dafür wüssten wir gern, wie unsere Chancen stehen, um in dem von uns geschilderten Fall eine Vertragsauflösung durchzusetzen.

Was, wenn der Makler einen Sachverständigen findet, der eine einfachere, günstigere Lösung anbietet?
Muss dann ein dritter Sachverständiger beauftragt werden?

Mit freundlichen Grüßen







03.11.2010 | 15:21

Antwort

von


(2140)
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30449 Hannover
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Sehr geehrte Fragestellerin,

wenn Sie ein Haus gekauft haben können Sie zunächst nicht wegen eines Mangels zurücktreten.

Es bedarf zunächst noch einer angemessenen Fristsetzung zur Nacherfüllung (§ 439 BGB) an den Verkäufer, dass dieser die Mängel behebt.

Nur wenn sich der Verkäufer z.B. weigern sollte die Mängel zu beheben oder aber dieser zweimal nicht ordnungsgemäß die Mängel abgestellt hat, haben Sie das Recht entweder den Kaufpreis zu mindern (§ 441 BGB) oder aber vom Vertrag zurückzutreten und den Kaufpreis (verzinst) wieder zu erlangen (§§ 323, 346 BGB). In Ihrem Fall würden jedoch keine Zinsen anfallen, da Sie den Kaufpreis ja noch nicht entrichtet haben.

Auch hätten Sie die Möglichkeit Schadensersatz zu fordern in Höhe der Differenz zwischen dem Wert des Hauses ohne den Mangel und dem Kaufpreis (§ 437 Nr. 3 i.V.m. §§ 281 ff. BGB). Dies müsste dann aber erst mittels eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden.

In baurechtlichen Fällen ist es erfahrungsgemäß aber die schnellste und einfachste Möglichkeit einen gerichtlichen Antrag auf ein selbstständiges Beweisverfahren zu stellen (§§ 485 ff. ZPO).
Dies hat den Vorteil, dass ein objektiver, vom Gericht bestellter Gutachter sich die Mängel genau anschaut und diese dann in einem möglichen Folgeverfahren auch vor Gericht verwendet werden.
Dies stellt im Vorfeld eines gerichtlichen Verfahrens die sicherste, kostengünstigste und vor allem schnellste Lösung dar, um Folgeprozesse zu vermeiden.

Wenn Sie dafür Hilfe brauchen sollten, steht Ihnen meine Kanzlei dafür auch zur Verfügung.


Nachfrage vom Fragesteller 07.11.2010 | 09:35

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer,

habe ich Ihre Anwort richtig verstanden, dass, wenn der Makler (wir sind nur mit ihm und nicht mit dem Verkäufer in Gespräch bezüglich des Verkaufs) weigert, diesen bisher nicht vom Makler erwähnten und von uns nich erkannten Mangel zu beheben, wir dann zu einem selbstständigen Beweisverfahren übergehen sollten? Und wir damit auch Erfolg hätten?
Der Makler meint, dass wir mit dem vereinbarten Preis von 155.000 Euro bei einem Ausgangspreis von 179.000 Euro bereits einen preiswerten Kauf getätigt hätten. In diesen Verhandlungen wurde aber nur die von uns vorgesehende Renovierung der Fenster, eventuell des Badezimmers und ein paar kleine Reparaturen besprochen.
Wir vertrauten der Aussage des Maklers, dass der Keller in Ordnung sei. Erst der Malermeister machte deutlich, dass die Wände viel zu feucht wären, um diese zu streichen, diese also erst von einem Fachmann geprüft und sicher saniert werden müssten. In welchem Ausmaß ist noch undeutlich.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.11.2010 | 10:00

Sehr geehrte Fragestellerin,

dies ist absolut richtig, dass in diesem Fall zu einem selbstständigen Beweisverfahren gegriffen werden sollte. Diese Verfahren sind gerade dafür da, dass gerichtliche Prozesse gerade im Vorfeld vermieden werden sollen.

Wenn sämtliche Mängel an dem Haus besprochen worden waren, jedoch dieser Mangel unentdeckt blieb, so muss der Verkäufer diesen Mangel beheben. Dabei ist es auch völlig unerheblich, dass das Haus unter Umständen auch mit dem Mangel ein "Schnäppchen" war. Mängel können im Nachhinein natürlich nicht mit dem Kaufpreis aufgerechnet werden.
Dieser Mangel würde dann mittels eines neutralen gerichtlichen Sachverständigen bewertet werden und die Kosten, die für die Beseitigung notwendig wären, würden dann nochmals vom Kaufpreis abgezogen.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin zur Verfügung stehen möchte.

Letztlich würde ich mich noch über eine ggf. positive Bewertung freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Felix Hoffmeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.11.2010 | 10:43

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