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Festlegung Wert Grundstück für Anfangsvermögen Zugewinngemeinschaft

| 03.04.2019 18:20 |
Preis: 51,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Die Vereinbarung von Grundstückswerten zur Berechnung des Zugewinns muss zwingend durch notariell beurkundeten Ehevertrag erfolgen. Privatschriftliche Vereinbarungen sind unwirksam.

Seit 2015 bin ich verheiratet und lebe in einer Zugewinngemeinschaft ohne Ehevertrag. Meine Eltern wollen mir nun ein Baugrundstück schenken, auf dem meine Frau und ich ein Haus bauen wollen. Ich habe gelesen, dass die Schenkung zu meinem Anfangsvermögen gerechnet wird. Allerdings ist mir nicht klar, wie der heutige Wert des Grundstücks bei einer eventuellen Scheidung in ferner Zukunft noch ermittelt werden kann.

Wie kann der Wert des Grundstücks zur Berechnung des Anfangsvermögens rechtssicher festgelegt werden, so dass im Fall einer Scheidung kein Interpretationsspielraum besteht? Ist dazu ein unabhängiges Wertgutachten nötig oder reicht eine von meiner Frau und mir unterschriebene Vereinbarung über Grundstückswert (auf Basis von Vergleichswerten) zum Tag der Schenkung?

Es geht mir nicht darum, das Grundstück aus dem Zugewinnausgleich herauszunehmen, sondern darum, den Wert meines Anfangsvermögens sicher festzulegen.

Ergeben sich Besonderheiten daraus, dass ich vorhabe, in einigen Jahren die Hälfte des Grundstücks an meine Ehefrau zu verkaufen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es für Gutachter durchaus möglich, auch noch nach vielen Jahren rückwirkend Grundstückswerte festzustellen, da die Bodenrichtwerte amtlich festgestellt werden und da entsprechende Vergleichsdatenbanken existieren. Allerdings ist die gutachterliche Feststellung eines Grundstückswertes immer mit Vorsicht zu genießen, da die Besonderheiten auf dem Immobilienmarkt (wie zum Beispiel der aktuelle Immobilienpreisboom) in den Berechnungsmethoden der Gutachter oftmals nicht adäquat berücksichtigt werden.

Sie können sich mit Ihrer Ehefrau auf einen Wert des Grundstückes verständigen, müssten dies allerdings in einem notariellen Ehevertrag festlegen, da eine privatschriftliche Vereinbarung nicht rechtswirksam gültig wäre. Das Gesetz schreibt für Regelungen bezüglich Zugewinn grundsätzlich die notarielle Beurkundung vor.

Vorsorglich möchte ich darauf hinweisen, dass das Grundstück zwar rechnerisch Ihrem Anfangsvermögen hinzugerechnet wird und dabei auf den Zeitpunkt einer eventuellen Scheidung (Stichtag ist die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrages) zur Bereinigung der Inflation mit dem Verbraucherpreisindex hochgerechnet wird. Im Endvermögen allerdings wird das Grundstück dann mit dem dann gültigen Verkehrswert angesetzt.
Wenn sich also die Immobilienpreise stärker entwickeln als die Inflation, stellt diese Wertdifferenz einen Vermögenswert dar, der im Zugewinnausgleich zu berücksichtigen ist. Dasselbe gilt, wenn das Grundstück durch werterhöhende Maßnahmen (zum Beispiel den Bau eines Hauses) später einen höheren Wert hat.

Wenn Sie einen Miteigentumsanteil an dem Haus später an Ihre Ehefrau verkaufen, ist das unproblematisch, denn zudem Stichtag, zudem das Endvermögen für den Zugewinnausgleich ermittelt wird, kommt es auf den dann bestehenden Vermögensstand an. Ihnen wird dann zu diesem Stichtag nicht mehr das ganze Objekt gehören, sondern nur noch das halbe Hausgrundstück. Dafür wird sich in Ihrem Vermögen der Kaufpreis befinden. Bei Ihrer Frau ist es umgekehrt, sie hat dann einen Miteigentumsanteil an der Immobilie, aber im Gegenzug das entsprechende Geld nicht mehr als Vermögenswert. Das hebt sich also auf.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2019 | 06:39

Sehr geehrte Frau Plewe,

vielen Dank für die umfangreiche Antwort. Ich habe eine Rückfrage zu einem Punkt:

Sie schrieben, dass zur Festlegung des Wertes ein notarieller Ehevertrag notwendig ist. Ein von uns angefragter Notar meinte, dass dies nicht unbedingt notwendig ist und riet von einem Ehevertrag ab, da bei jeder weiteren Schenkung bzw. Erbschaft eine Anpassung nötig wäre.

Kann der Wert auch durch ein "Verzeichnis des Anfangsvermögens" nach §1377 BGB rechtswirksam festgelegt werden, evtl. mit Beglaubigung der Unterschriften?

Sollte der festgelegte Wert dann durch Verkaufsangebote ähnlicher Grundstücke belegt werden?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2019 | 11:24

Sehr geehrter Fragesteller.

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn die Ehegatten ein Verzeichnis des Anfangsvermögens nach § 1377 BGB erstellen, können Sie darin Bestand und Wert der einzelnen Vermögensgegenstände festlegen. Es wird dann im Verhältnis der Ehegatten zueinander vermutet, dass dieses Verzeichnis richtig und vollständig ist.
Das Problem bei einer gesetzlichen Vermutung besteht darin, dass ein Ehegatte den Gegenbeweis antreten kann.
Wenn es also zwischen Ihnen und Ihrer Frau zum Konflikt kommt und wenn Ihre Frau dann ein Sachverständigengutachten erstellen lässt, in dem ein anderer Grundstückswert zum Zeitpunkt der Schenkung festgestellt wird, dann hilft Ihnen Ihre Festlegung im Vermögensverzeichnis nichts mehr.

Bei einem Ehevertrag hingegen können Sie vertraglich festlegen, dass dieser Wert des Grundstückes gelten soll und dass der Gegenbeweis nicht zulässig ist. Sofern der Wert dabei einigermaßen realistisch und nicht sittenwidrig zu hoch oder zu niedrig ist, hat eine solche vertragliche Regelung dann eine Bindungswirkung. Ein solcher Ehevertrag kann allerdings nur durch Beurkundung beim Notar rechtswirksam abgeschlossen werden.

Dieses Problem, dass der Wert einer Schenkung näher definiert werden muss, tritt nur auf, wenn Gegenstände oder Grundstücke geschenkt werden. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt Schenkungen durch Zahlung eines Geldbetrages erfolgen, muss man über den Wert ja nicht weiter diskutieren. Sie sollten jedenfalls während der gesamten Ehe sämtliche Unterlagen und Kontoauszüge aufbewahren, aus denen sich Schenkungen und Erbschaften ergeben.

Sofern Sie ein unbebautes Grundstück geschenkt bekommen, können Sie den Wert oftmals relativ einfach feststellen, indem Sie sich bei der Gemeinde nach dem Bodenrichtwert für das konkrete Grundstück erkundigen. Dieser Wert würde auch später von einem Sachverständigen herangezogen werden und ist auch nach vielen Jahren noch objektiv feststellbar. Wenn also das Grundstück zum Zeitpunkt der Schenkung keine sonstigen Wert erhöhenden (z.B. durch Gebäude) oder Wert reduzierenden (z.B. durch Schadstoffbelastung) Merkmale aufweist, können Sie möglicherweise auf den Notarvertrag verzichten und im Vermögensverzeichnis die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert berechnen.
Der sichere Weg besteht allerdings immer im Notarvertrag.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rückfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen
Karin Plewe

Bewertung des Fragestellers 24.04.2019 | 21:38

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