1. Aufgrund des § 20 WEG können Sie Maßnahmen zur Verbesserung des Einbruchschutzes nicht eigenmächtig durchsetzen, da Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Bauliche Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, die Ihnen erlaubt, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen.
2. Die Miteigentümer können sich gegen modernisierende Instandsetzungen wehren, wenn diese nicht als zwingend notwendig angesehen werden. Ein Fensteraustausch, der über die ordnungsmäßige Instandhaltung hinausgeht, erfordert in der Regel einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Wenn die Maßnahme als bauliche Veränderung eingestuft wird, könnte sogar Einstimmigkeit erforderlich sein, sofern die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden.
3. Sie haben grundsätzlich die freie Wahl des Fensterbauers, sofern Sie die Kosten selbst tragen und die bauliche Maßnahme von der Eigentümerversammlung genehmigt wurde. Es ist jedoch ratsam, sich mit der Hausverwaltung abzustimmen, um mögliche Konflikte zu vermeiden.
4. Eine schriftliche Vereinbarung über die Rückerstattung Ihrer verausgabten Kosten ist möglich, wenn alle Miteigentümer zustimmen. Dies sollte in der Eigentümerversammlung beschlossen und protokolliert werden, um spätere Ansprüche geltend machen zu können.
5. Sie dürfen nicht direkt mit dem Fensteraustausch beginnen, ohne die offizielle Zustimmung der Eigentümerversammlung. Auch wenn die Miteigentümer nicht geschädigt werden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die einer Zustimmung bedarf. Es ist ratsam, die nächste Eigentümerversammlung abzuwarten und dort einen entsprechenden Antrag zu stellen.
Antwort
vonRechtsanwalt Mathias Schulze
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Danke für die schnelle Antwort - ich bin jetzt etwas verwirrt. Es heißt ja, dass man bei bestimmten baulichen Veränderungen einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung habe - als privilegierte Maßnahme wird dabei der Einbruchschutz gesehen.
Warum muss ich dennoch auf Zustimmung der anderen Eigentümer warten (mal abgesehen vom Hausfrieden...)?
Ich melden mich morgen früh dazu.
Guten Tag,
also im Wesentlichen ergibt sich folgendes Bild:
Gemeinschaftseigentum als Beschlussgegenstand
Auch wenn ein verbesserter Einbruchschutz als privilegiertes Ziel angesehen wird, gehören die Fenster als Bauteile des Gemeinschaftseigentums. Das bedeutet, dass jede einseitige Maßnahme zur Veränderung dieses Eigentums von den übrigen Miteigentümern durch die beschlossene Gemeinschaft zu genehmigen ist. Die gesetzliche Voraussetzung stützt sich darauf, dass bauliche Veränderungen gemäß § 22 WEG – auch wenn sie modernisierende Aspekte beinhalten – grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen, wenn die Maßnahme in die Rechte der einzelnen Eigentümer eingreift.
Der privilegierte Charakter des Einbruchschutzes
Zwar kann der Aspekt des Einbruchschutzes als ein besonderer Vorteil für den Eigentümer betrachtet werden, der die Maßnahme beantragt. Jedoch hebt dieser Vorteil nicht das Prinzip auf, dass Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich beschlossen werden müssen. Die Regelungen im WEG zielen darauf ab, den Ausgleich der Interessen aller Eigentümer sicherzustellen und zu vermeiden, dass einzelvertretende Entscheidungen – selbst zum Zwecke der Modernisierung – ohne Mitwirkung der Gemeinschaft getroffen werden.
Abwägung der individuellen Beeinträchtigung
Entscheidend ist hierbei auch, ob und in welchem Umfang die Rechte der übrigen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG geschützte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Selbst wenn es sich um eine Verbesserung handelt, bedarf es der Abwägung, ob die optischen oder sonstigen gemeinschaftlich relevanten Aspekte in einem nicht unerheblichen Maße tangiert werden. Dies legt den Beschluss als kollektives Organ nahe.
Gesetzliche Systematik der Beschlüsse im WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz ist darauf ausgelegt, die Gemeinschaft als Beschlussorgan zu schützen und damit sicherzustellen, dass alle wesentlichen Veränderungen gemeinsam getragen werden – gerade dann, wenn es um bauliche Maßnahmen geht, die das Gesamtbild und den Bestand des gemeinschaftlichen Eigentums beeinflussen. Daraus folgt, dass auch bei einer privilegierten Maßnahme wie der Verbesserung des Einbruchschutzes eine Zustimmung der anderen Eigentümer unabdingbar ist.
Zusammengefasst:
Der Vorteil eines verbesserten Einbruchschutzes führt nicht zu einem eigenmächtigen Entscheidungsrecht, da die Fenster als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums eine gemeinsame Beschlussfassung erfordern. Diese Regelung dient dazu, dass sämtliche Eigentümer in Veränderungen eingebunden werden, die das äußere Erscheinungsbild sowie die Substanz und den Wert des Gemeinschaftseigentums betreffen.
VG Schulze
