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Vermieter nicht Eigentümer


13.12.2005 20:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Hallo,
ich und mein Mann haben Ende August einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus unterschrieben. Das Mietverhältnis sollte am 01.12.2005 beginnen.Wir haben dann aber noch mal darüber nschgedacht und haben dem Vermieter anfang September mitgeteilt das wir die Wohnung doch kündigen wollen. Der wiederrum verlangt von uns das wir nun erst 900€ (also zwei Monatsmieten) jetzt sind es 450€ zahlen sollen.
Da der Vermieter ja angeblich erst nach Unterzeichnung des Vertrages zum Notar ist und denn Kauf des Hauses notarielle abgeschlossen. Somit war er ja nicht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Vermieter oder? Wenn nicht ist der Mietvertrag doch nicht rechtskräftig oder? Wenn der Vertrag doch rechtskräftig ist gibt es bei Mietverträgen auch sowas wie eine Rücktrittsfrist?
Danke für die Beantwortung.
Melanie
Sehr geehrte Fragestellerin,

die Gültigkeit des Mietvertrages hängt nicht davon ab, ob der Vermieter Eigentümer des Hauses ist oder nicht.

Dies hätte nur insofern Bedeutung, wenn der Vermieter deshalb gar nicht in der Lage ist, Ihnen den Wohnraum zu überlassen. Sie könnten dann aus diesem Grund die Mietzahlungen verweigern und nach erfolgloser Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten.

Ist der Vermieter aber in der Lage, Ihnen die Mietwohnung zu überlassen, gibt es nur dann ein vertragliches Rücktrittsrecht, wenn Ihnen im Vertrag ein solches eingeräumt worden ist. Bitte lesen Sie den Mietvertrag insoweit noch einmal genau durch, es ist aber eher nicht üblich, bei Mietverträgen über Wohnraum ein solches Rücktrittsrecht zu vereinbaren.

Ein gesetzliches Widerrufsrecht (Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften, Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen) käme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn der Mietvertrag unter ganz bestimmten Umständen (durch mündliche Verhandlungen am Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung, anläßlich einer Freizeitveranstaltung, im Anschluss an ein überraschendes Ansprechen in Verkehrsmitteln oder im Bereich öffentlich zugänglicher Verkehrsflächen oder unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmittel) abgeschlossen wurde und der Vermieter auch als Unternehmer anzusehen ist. Dies müsste dann aber noch eingehender geprüft werden.
Haben Sie den Mietvertrag im Rahmen einer persönlichen Besichtigung der Wohnung abgeschlossen, haben Sie kein gesetzliches Widerrufsrecht.

Greift also kein gesetzliches oder vertragliches Widerrufsrecht ein, kann der Mietvertrag nur im Rahmen der normalen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Aus Ihren Angaben geht nicht klar hervor, ob Sie die Wohnung bereits schriftlich gekündigt haben oder ob Sie bloß mit dem Vermieter darüber gesprochen haben.

Ob überhaupt bereits vor Beginn des Mietverhältnisses zum 01.12.2005 eine Kündigungsfrist laufen kann, hängt in erster Linie der getroffenen Vereinbarung ab. Eine Kündigungsfrist kann nur dann vor Beginn des Mietverhältnisses laufen, wenn Sie im Mietvertrag keine anderweitige Regelung hierzu getroffen haben (siehe auch BGH 73,350, Palandt-Weidenkaff, § 573 c Rz. 3).

Wenn vertraglich für Sie keine günstigere Regelung (z.B. eine kürzere Kündigungsfrist) vereinbart worden ist, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c BGB. Eine normale Mietwohnung kann zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktags eines Kalendermonats zugegangen ist. Auch der Samstag zählt hierbei als Werktag. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, damit sie wirksam ist. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein.

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit erstmal geholfen. Gerne beantworte ich Ihnen eine Nachfrage.

Mit freundlichen Grüssen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2005 | 14:09

Danke für die schnelle Antwort. Leider kann ich Ihnen nicht sagen was im Mietvertrag genau noch steht zur Kündigung. Wir haben bis heute noch keine Kopie. Er hatte zur Unterzeichnung nur einen Schlüssel u das war seiner von der Besitzerin des Hauses. Er wollte unseren von der Vorbesitzerin holen. Was nie erfolgte.Wir hätten auch schon vor dem 01.12. einziehen können. Sind aber nie eingezogen.
Nach dem wir mündlich gekündigt hatten wollte er nur das Geld u hat nie was von Schlüsselübergabe gesprochen.
Er hat also recht u wir müssen zahlen ja?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2005 | 15:35

Da Sie bislang noch nicht schriftlich gekündigt haben, sollten Sie das jetzt unbedingt (per Einschreiben mit Rückschein) nachholen. Die Kündigung einer Wohnung (egal ob der Mieter oder der Vermieter kündigt) ist nur dann wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt ist (§§ 568 Abs. 1, 125 BGB).
Bis zum Wirksamwerden der Kündigung (das wäre dann nach der gesetzlichen Kündigungsfrist der 31.03.06, falls das Kündigungsschreiben im Dezember bei dem Vermieter eingeht) hat Ihr Vermieter einen Anspruch auf den vereinbarten Mietzins.

Soweit der Vermieter dadurch, dass die Wohnung leer steht, Aufwendungen spart, z.B. niedrigere Betriebskosten hat, muss er dies allerdings auf den Mietzins anrechnen. Soweit der Vermieter die Wohnung jetzt bereits schon an jemand anderen vermietet hatte, muss er auch die von dem Dritten gezahlte Miete anrechnen.

Sie sollten den Vermieter in dem Kündigungsschreiben auch unter Fristsetzung (z.B. eine Woche nach Erhalt des Schreibens) ausdrücklich auffordern, Ihnen für die restliche Zeit des Mietverhältnisses die Wohnungsschlüssel zu übergeben und Ihnen den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Nach erfolglosem Fristablauf können Sie fristlos kündigen und brauchen für die restliche Zeit keine Miete mehr zu zahlen.

Falls Sie mit dem Vermieter einvernehmlich die Vertragsaufhebung bereits zu einem früheren Zeitpunkt (und könnten dies im Streitfall dann auch beweisen) vereinbaren, müssen Sie ab diesem Zeitpunkt natürlich auch keine Miete mehr zahlen. Vielleicht lässt er sich ja darauf ein und unterzeichnet (aus Beweisgründen) eine entsprechende Vereinbarung. Gültig ist eine solche Vereinbarung allerdings auch, wenn sie nur mündlich abgeschlossen ist


Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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