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Fenster Sondereigentum?

10.05.2013 09:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte einmal um Überprüfung der mittels Teilungserklärung geregelten Kostentragungspflichten bezüglich der Fenster unserer Wohnungseigentumsanlage.

In § 2 heißt es u. a.:

Hiernach gehören zum Sondereigentum insbesondere: ...alle Fenster einschließlich der Rahmen, die Verglasung und die für die Funktionsfähigkeit der Fenster erforderlichen Scharniere und teschnischen Einrichtungen sowie Rolläden, Rollädenkästen und Bänder. Über die äußere Gestaltung der Fensterrahmen entscheidet jedoch die Gemeinschaft.

Weiter heißt es in § 6

1. Jeder Wohnungseigentümer ist vorbehaltlich der nachstehenden Regelung verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen.
2. Instandhaltung, Instandsetzung der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, obliegt dem Wohnungseigentümer insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Eigentümer ... notwendig werden.
Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen sowie deren technische Einrichtungen, die sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

Wie ist dies hinsichtlich der Kosten zu deuten und sind diese Regelungen überhaupt gültig? Wie verhält es sich hinsichtlich der Kostentragung konkret bei a) notwendigem Austausch der Fenster und b) bei notwendigen Instandhaltungsarbeiten?

Ich bedanke mich schon vorab für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:





Frage 1:
"Wie ist dies hinsichtlich der Kosten zu deuten und sind diese Regelungen überhaupt gültig?"



Außenfenster sind zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Anderslautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind daher grundsätzlich unwirksam.

Ist aber eine Zuordnung zum Sondereigentum fälschlicherweise erfolgt, so ist diese regelmäßig umzudeuten in eine Kostentragungsregelung, § 140 BGB.

Die Wohnungseigentümer können zudem aufgrund von § 16 IV WEG im konkreten Einzelfall durch qualifizierte Beschlussfassung abweichend von den Bestimmungen in der Teilungserklärung die Kostentragung regeln. Diese Regelung gilt seit 2007. Ein solcher Beschluss ginge dann auch den abweichenden Regelungen der Teilungserklärung vor.


Dies hat zur Folge, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstern trotz der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum von den Sondereigentümern zu tragen ist.






Frage 2:
"Wie verhält es sich hinsichtlich der Kostentragung konkret bei a) notwendigem Austausch der Fenster und b) bei notwendigen Instandhaltungsarbeiten?"





a)
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums aber den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11).

Im Falle der Falle wäre auf der nächtsen Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss anzuregen.



b)
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten von solchen Bauteilen im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder auch innerhalb der Sondereigentumsräume, soweit sie dem Zugriff des jeweiligen Eigentümers unterliegen, können durch Vereinbarung auf Sondereigentümer übertragen werden.

Dies ist auch durchaus sinnvoll.

Denn Fenstereigentum unterliegt vor allem dem alleinigen Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers. Es wird von ihm allein genutzt und gepflegt. Auch aus Sicht der gesamten Gemeinschaft ist es wirtschaftlich sinnvoll, den einzelnen Nutzer zu belasten, da er direkt die ordnungsgemäße Nutzung und Pflege verwirklichen kann.





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fork, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2013 | 12:08

Sehr geehrter Herr Fork,
herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Leider wird mir daraus aber nicht ganz klar, was genau in unserem speziellen Fall jetzt anzunehmen ist.
Die relevanten Punkte aus der Teilungserklärung hatte ich zitiert. Eine weitere Gemeinschaftsordnung gibt es nicht, auch bisher keine weiteren diesbezüglichen Beschlüsse. Gehe ich recht in der Annahme, dass unter diesen Bedingungen in unserem speziellen Fall grundsätzlich sowohl für die Instandhaltung als auch für einen evtl. notwendigen Austausch der Fenster immer unsere Gemeinschaft die Kosten zu tragen hat? Oder sind für die Instandhaltung die einzelnen Eigentümer verantwortlich, für einen Austausch jedoch die Gemeinschaft?
Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie dies noch einmal spezifizieren würden.
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2013 | 12:28

Nachfrage 1:
"Oder sind für die Instandhaltung die einzelnen Eigentümer verantwortlich, für einen Austausch jedoch die Gemeinschaft?"



Genau so sind die zitierten Stellen aus der Teilungserklärung zu verstehen.


Bezüglich der Instandsetzung der Außenfenster ist der Eigentümer aber nur verpflichtet, wenn die Instandsetzungsmaßnahme aufgrund unsachgemäßer Behandlung durch den Eigentümer notwendig wurde.

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