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Austausch Fenster ohne WEG-Beschluss; Kostenerstattung?

26.03.2013 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen


Guten Tag,
im August letzten Jahres sind wir als Eigentümer in ein 4-Parteien Haus eingezogen. Beim Schleifen und Streichen der Fenster, stellte ich fest, dass 3 Fenster unserer Wohnung stark marode sind. Der bestellte Schreiner bestätigte mir, dass diese nicht reparabel wären und ausgetauscht werden müssten. Ich erteilte den Auftrag und wir erhielten 3 neue Kunststofffenster und eine Rechnung über ca. 1500 €, die ich bezahlte.
Von den anderen Eigentümerparteien wurde mir bestätigt, dass das Streichen der Fenster in der Vergangenheit immer vom entsprechenden Eigentümer der Wohnung auf eigene Kosten durchgeführt wurde. Als dies allerdings vor Kurzem in einer Gemeinschaftsordnung schriftlich fixiert werden sollte, widersprach einer der Eigentümer und verwies darauf, dass Fenster Gemeinschaftseigentum seien und verlangte eine Organisation des Streichens über die Hausverwaltung.
Nach diversen Nachforschungen ist mir sein rechtlicher Vorteil dahingehend mittlerweile klar. Es stellt sich für mich nun die Frage ob ich die verauslagten Kosten für den Austausch der Fenster von der Gemeinschaft zurück verlangen kann, auch wenn für den Austausch kein Beschluss der WEG bestand. Ich habe mittlerweile eine schriftliche Bestätigung des Schreiners, dass der Austausch unvermeidbar war.
Des Weiteren stellt sich die Frage ob das Streichen der Fenster weiterhin über die Eigentümer (die dies wollen) selbst durchgeführt werden kann und diese dafür eine "Gutschrift" in der Nebenkostenabrechnung je Fenster erhalten dürfen (ohne Gewerbeanmeldung). D. h. zuerst bezahlt jeder Eigentümer in der monatlichen Rücklage einen Mehrbetrag für die Renovierung der Fenster und am Jahresende erhält er dann pro selbst renoviertes Fenster (auch an anderen Wohnung als seiner selbst) eine Gutschrift. Hätte dies rechtlich Bestand?
Vielen Dank
Holger

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Da Sie den Einsatz trotz Empfehlung durch 12 Anwälte nicht erhöht haben, gehe ich davon aus, dass Sie lediglich einen kurzen Überblick wünschen und eine detaillierte Auseinandersetzung nicht begehren.

Die Fenster und Rahmen stehen im Gemeinschaftseigentum. Damit ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Austausch zuständig ist und muss die damit verbundenen Kosten tragen. Hiervon kann abgewichen werden durch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Dies wurde jedoch nicht getan, sodass es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt und der Austausch der Fenster Sache der Gemeinschaft ist.

Entsprechend der gesetzlichen Regelung bedeutet die Instandhaltung auch einen Austausch.

Soweit auch bezüglich des Anstriches keine Regelung in der Gemeinschaftsordnung zu finden ist, ist auch dies Sache der Gemeinschaft, sodass die Kosten hierfür auch von der Gemeinschaft zu tragen sind. In welcher Form dies dann erfolgt, kann bspw. in der Gemeinschaftsordnung festgehalten werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniela Weise, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2013 | 16:08

Guten Tag Frau Weise,
vielen Dank für Ihr Angebot der Rückfrage, welches ich auch gerne nutzen möchte.
Das der Austausch der Fenster der Gemeinschaft obliegt, weiß ich mittlerweile. Allerdings ist meine Frage, ob die von mir (aus damaliger Unkenntnis) eigenmächtige Beauftragung des Schreiners einer Rückerstattung der Kosten im Wege steht, nach wie vor offen.
Eigentlich hätte ich ja die Zustimmung der Gemeinschaft VOR der Beauftragung des Schreiners einholen sollen.

Leider ist auch der 2. Teil meiner Frage nicht ganz klar geworden. Inwiefern bzw. mit welcher Mehrheit kann der von mir gemachte Vorschlag in der Gemeinschaftsordnung festgehalten werden?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2013 | 17:18

Sofern meine Ausführungen nicht verständlich waren, bitte ich dies zu entschuldigen und beantworte die von Ihnen gestellte Nachfrage gern wie folgt:

Der Austausch von Fenstern stellt eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar. Derartige Maßnahmen bedürfen der Beschlussfassung. Dies wurde von Ihnen leider versäumt einzuholen. Einen Kostenersatz können Sie daher nicht verlangen.

Bezüglich der Kosten des Anstrichs bestimmt § 16 II WEG, dass diese grundsätzlich anteilig von allen Eigentümern zu tragen sind. Durch Vereinbarung kann hiervon abgewichen werden. Aus Ihrer Frage geht nicht hervor, ob in der Teilungserklärung diesbezüglich eine Regelung existiert.

Soweit Sie eine Abänderung der gesetzlichen Kostenverteilung begehren, ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss notwendig. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile, § 16 IV WEG.

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