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Fenster - Kosten Instandsetzung Erneuerung

| 20.01.2011 21:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen und 4 dazugehörigen unterschiedlichen Wohnungseigentümern. Leider sind momentan einige Fenster in unterschiedlichen Wohungen verfault. Eine Instandsetzung oder sogar ein Austausch einzelner Fenster kann in Frage kommen. Nun geht es darum wer die Kosten zu tragen hat. Die Eigentümergemeinschaft oder der jeweilige Sondereigentümer?

In der Teilungserklärung gelten die Fenster als Gemeinschafteigentum. Allerdings steht in der Teilungserklärung auch folgender Absatz:
"Unabhängig davon, ob und inwieweit die Fenster einschließlich Zubehör, Fensterstöcke, Rolläden und Eingangstüren im Bereich von Sondereigentumseinheiten als Sonder- oder Gemeinschafteigentum zu betrachten sind, hat der jeweilige Sondereigentümer für deren Instandhaltung und Instandsetzung sowie eine eventuelle Erneuerung oder Ersatzbeschaffung auf seine Kosten selbst zu sorgen."

Bezieht sich das nur auf die Innenseite der Fenster oder heisst das generell, dass die Kosten der jeweilige Sondereigentümer selbst zu tragen hat? Vor dem Kauf meiner Wohnung, wurden die Fenster gestrichen. Die Kosten wurden nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Eine Rechnungsstellung für jeden Eigentümer nach Aufwand für die bei ihm befindlichen Fenster erfolgte nicht. Folgt durch den damaligen einmaligen Beschluss eine Folge für zukünftige Entscheidungen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Der seinerzeitige Beschluss wurde offenbar vor dem Hintergrund gefasst, dass ein Anstrich aller Fenster erfolgte und die Kosten damit geteilt durch die Eigentümer sachgerecht auf alle aufgeteilt wurden. Ein solcher Beschluss bezieht sich auf eine Einzelmaßnahme und stellt kein Präjudiz für künftige Maßnahmen dar. Die jetzige Situation ist auch nicht vergleichbar: während seinerzeit alle Fenster einen Anstrich bekommen haben, geht es jetzt darum, dass einzelnen Fenster verfault sind. Dies kann auch auf mangelnde Pflege zurückzuführen sein. Dann können aber Eigentümer deren Fenster nicht betroffen sind, nicht an den Kosten beteiligt werden.

Hinsichtlich der Instandsetzung und –haltung ist die Rechtslage angesichts der von Ihnen zitierten Formulierung überdies auch recht eindeutig. Dort ist geregelt, dass für die Instandsetzung und Instandhaltung jeder Eigentümer selbst verantwortlich ist und daher auch die Kosten übernehmen muss, und zwar unabhängige von der eigentumsmäßigen Zuordnung der Fenster.

Aus dieser Regelung ergibt sich auch keine Aufteilung in Fensterinnen oder –außenseite. Dies wäre wohl auch wenig praktikabel, da eine Zuordnung der Schäden auf die Außen- bzw. Innenseite wohl nicht erfolgen kann.


Angesichts der eindeutigen Formulierung bedarf es keiner Erläuterung mehr, ob die Regelung sachgerecht ist und die Interessen der Eigentümer berücksichtigt. Aber auch dies ist gegeben. Wenn ein Eigentümer seine Fenster (es handelt sich ja um Holzfenster) weniger pflegt als der oder die anderen, so muss es auch seine Verantwortung sein, wenn eine Instandsetzung bzw. Erneuerung erforderlich wird. Dies kann nicht der Gemeinschaft auferlegt werden.

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2011 | 21:24

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Meivogel,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Ich nur noch eine kurze Rückfrage:
Könnte die Eigentümerversammlung durch 3/4 Mehrheit entgegen der Teilungserklärung einmalig beschliessen, dass die Kosten doch der Eigentümergemeinschaft auferlegt werden?

Nochmals vielen Dank für Ihre Antwort. Sie haben mir schon sehr geholfen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.01.2011 | 07:57

Sehr geehrter Fragesteller,

zwar gehört die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu den Verwaltungsaufgaben der Gemeinschaft und kann daher durch Mehrheitsbeschluss wahrgenommen werden.

Allerdings ist in der vorliegenden Teilungserklärung eine Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses enthalten (Verwantwortlichkeit für die Fenster). Dies kann nur durch alle Eigentümer gemeinsam geändert werden.

Bewertung des Fragestellers 23.01.2011 | 11:17

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