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Fenster


| 17.07.2007 16:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

In der Teilungserklärung einer WEG ist geregelt, dass sämtliche Fenster des Hauses zum Sondereigentum gehören. Die uns bekannte Rechtsprechung ist in diesem Falle für uns nicht ganz eindeutig.(Es handelt sich nicht um in Innen- und Aussenfenster trennbare Fenster)Zudem habenin einer ordentlichen Eigentümerversammlung 2002 die damaligen Eigentümer einstimmig (100% aller Eigen-tümer)beschlossen, dass die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. (Es wurden damals zwei WEGs zusammengeführt, die versehentlich vom Vorgänger-Verwalter als 2 eigenständige WEGs verwaltet wurden).
Frage: Die Fenster sollen nun neu gestrichen werden. Muss das
Streichen von jedem einzelnen Eigentümer oder von der WEG be-
zahlt werden?
17.07.2007 | 17:01

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Sofern nichts anderes vereinbart ist, gehören die äußeren Teile des Fensters der Gemeinschaft. Dafür müssen die Fenster nicht „trennbar“ sein. Die äußere Seite ist Teil der Fassade und damit Gemeinschaftseigentum. Fenster sind, gleichgültig ob Außen- oder Innenseite, ob Glas oder Rahmen, nicht sondereigentumsfähig, weil sie das äußere Bild des Gebäudes bestimmen, Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rn 81, 4. Auflage 2004.

2.Die Bestimmung einer Teilungserklärung, daß Außenfenster dem SE zugeordnet werden, ist unwirksam, kann aber dahin umzudeuten sein, daß dem jeweiligen WEigter die Instandhaltungspflicht obliegt, OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515; OLG Hamm MittBayNot 1991, 260 = NJW-RR 1992, 148 = OLGZ 1992, 174.

3.Nach Ihrer Schilderung wurde in Ihrer Teilungserklärung festgelegt, dass auch die Außenfenster zum Sondereigentum gehören. In einer folgenden Wohnungseigentumsversammlung wurde per Beschluss bestimmt, dass die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören. Mit dem einstimmigen Beschluss – und sofern sonst alle zu einer wirksamen Abstimmung erforderlichen Voraussetzungen vorgelegen haben (Beschlussfähigkeit etc.)- wurde die – ohnehin unwirksame Teilungserklärung wirksam umgestalltet.

4.Danach muß die Gemeinschaft die Kosten für die Streichung der Außenfenster bezahlen, jeder Eigentümer bezahlt seinen Anteil.




Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 18.07.2007 | 15:58

Sehr geehrte Frau Rechtsanwöltin Heussen,
leider ist uns bei unsreer Fragestellung ein kleiner Fehler unterlaufen: In der Eigentümerversammlung 2002 haben die Eigen-
tümer eben nicht beschlossen, dass die Fenster zum Gemeinschafts-
eigentum gehören, sondern dass sie zum SONDEREIGENTUM gehören.
Wie ist dann die Rechtslage? Übrigens, die Fenster sind NICHT teilbar in Innen- und Aussenfenster.
Herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.07.2007 | 08:25

Der Beschluß ist nach dem oben benannten Urteil des OLG Hamm unwirksam, §5 Abs. 2 WEG. Er kann aber umgedeutet werden, so dass jeden Eigentümer die Instandhaltungspflicht für die Außenfenster trifft.
Jeder Fall ist danach gesondert zu beurteilen. In dem Fall des OLG Hamm legte das GEricht die unwirksame Vereinbarung aus. Im Rahmen der Umdeutung nach § 140 BGB stellt sich deshalb die ausschlaggebende Frage dahin, ob anzunehmen ist, daß eine solche Regelung bei Kenntnis der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (hier: Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum) gewollt sein würde. Diese Prüfung unterliegt inhaltlich denselben Beschränkungen wie eine Auslegung der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt. Abzustellen ist danach auf den objektiven Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, so wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGHZ 59, 205 (209) = NJW 1972, 1464).

Im Fall des OLG Hamm ging es um Ladenlokale und Eigentumswohnungen. Man ging davon aus, dass die Zuordnung der Außenfenster der Ladenlokale zum Sondereigentum deshalb gewollt war, weil hier ein höheres Glasbruchrisiko besteht, weshalb es - trotz Unwirksamkeit der Vereinbarung - gerechtfertigt ist, dass die jeweiligen Eigentümer die Instandhaltungskosten der Fenster selbst tragen.

Das Gericht kommt also zu dem Ergebnis, dass die Außenfenster im Gemeinschaftseigentum stehen, jedoch die Kosten jeder Eigentümer selbst tragen muss.

Ob in Ihrem Fall ein GEricht zur selben Auslegung kommt, kann ich ohne weitere Kenntnisse nicht beurteilen. Sollte es sich um ein ganz normales Mietshaus ohne besondere Umstände handeln, die für eine Kostentragungspflicht der jeweiligen Eigentümer spricht, würde ich meinen, dass die Vereinbarung unwirksam ist und die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören und die Kosten nach dem Aufteilungsschlüssel zu tragen sind.

Aber wie gesagt, es handelt sich hier um eine Auslegungsfrage, die abschließend nur von einem Gericht geklärt werden kann.

Ergänzung vom Anwalt 19.07.2007 | 14:35

Es ist immer schön zu sehen, dass man sich die Arbeit macht, möglichst konkret zu werden, auch wenn die Rechtsfrage Auslegungssache ist. Eine endgültige Entscheidung bekommen Sie nur bei Gericht. Ihre Bewertung finde ich daher unverständlich.
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