Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
503.740
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Fenster Moderniserung - kein Eigentümer Genehmigung

| 08.02.2011 10:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
wir sind Eigentümer einer ETW in einem Mehrfamilienhaus (ca 18 Einheiten). In der Teilungserklärung ist geregelt, dass Fenster und Rahmen Gemeinschaftseigentum sind. Unsere Fenster (ca 35 Jahre alt) sind teilweise undicht (Feuchtigkeit und Wärmeverlust) und haben einen veralteten Lärmschutz. Wir möchten nun 4 Fenster in unseren 3 Schlafzimmern austauschen, um den Lärmpegel verringern und vor allem Heizkosten zu senken. Das Haus ist ca. 100 Jahre alt. Einige Eigentümer haben in den letzten Jahren (ohne Genehmigung) Balkonverglasungen/ -aufbauten, Balkonjalousien bzw. Fensterrollos (aussen) anbringen lassen. Des weiteren wurden im ausgebauten Dachgeschoss vor einigen Jahren neue Fenster ins Dach eingebaut.

Im Erdgeschoss haben letztes Jahr neue Eigentümer (unwissentlich des Bedarfs einer Genehmigung) ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft (Eg) neue Fenster eingebaut. Die Originalfenster waren im Müll und werden auch nicht mehr hergestellt; deshalb hat die Eg die neuen Fenster auf einer außerordentlichen Eg-Versammlung nachträglich „geduldet". Auf dieser Versammlung legten wir einen Antrag für die Erneuerung von 4 Fenstern vor, welche den neuen im EG entsprechen. Diese sind i.ü. kaum abweichend von den restlichen alten Fenstern (weißer Kunststoffrahmen, gleiche Einteilung, gleiche Größe). Unser wurde abgelehnt mit der Begründung, man wolle äußerlich am Haus eine Einheit haben und kein „Patchwork" Haus.
Andere Eigentümer äußerten auch den Wunsch nach neuen Fenstern, da sie ebenfalls Probleme mit Lärm und Dichtigkeit hatten. Es wurde nun ein Kostenvoranschlag für das ganze Haus eingeholt, wobei einige Eigentümer uns sagten, dass es sowieso keine Mehrheit für irgendeine Fensterinstandhaltung geben werde.

Unsere Fragen sind nun:
In der Teilungserklärung ist geregelt, dass Fenster und Rahmen Gemeinschaftseigentum sind. Bedeutet das, dass wir für „immer" mit alten Fenstern leben müssen, wenn sich ein paar Eigentümer dagegen stellen?
Wie stehen die Chancen, dagegen zu klagen?
Sollte man einen Gutachter beauftragen? (Höhe Dezibel, Feuchtigkeit, Wärmeverlust)

Für uns wichtig:
Am 10. Feb. 2011 ist Abgabetermin für Anträge für die ordentliche Eg Anfang März. Wir müssten unseren Antrag erneut zur Abstimmung bringen, welcher wieder abgelehnt wird. Dann haben wir eine 4 Wochenfrist, um zu klagen.
Nur die Frage: Lohnt sich in diesem Fall eine Klage?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Ist in der Teilungserklärung keine Regelung getroffen, die das Gesetz zulässigerweise ändert, reicht gem. § 22 II WEG eine Dreiviertelmehrheit für den Austausch der Fenster seit 2007 aus.

Wird später eine Maßnahme (Austausch der Fenster) von der Eigentümergemeinschaft genehmigt oder zumindest geduldet (wie hier bei den Erdgeschoss-Bewohnern) und damit ein anderer Zustand geschaffen wie vorher, so wird dieser – neue – Zustand Vergleichszustand für spätere Veränderungen.

Hier dürfte es sich sogar um eine instandsetzende Modernisierungsmassnahme nach § 22 III WEG handeln, sodass mit einfacher Mehrheit (§ 22 III WEG) beschlossen werden könnte.

Eine Chance, die Fenster gegen den Willen der Mehrheit durchzusetzen, haben Sie nur, wenn die Wirtschaftlichkeit der Massnahme (durch Energieeinsparung beispielsweise) gegeben ist und der Werterhaltung des Objekts dient (Kunststofffenster sind länger haltbar als Holzfenster lt. Rechtsprechung).

Einen Gutachter brauchen Sie nicht, die Fakten sind den Gerichten bekannt und müssten im Zweifelsfall vonm Gericht durch einen Gutachter eingeholt werden (dann könnten Sie Ihr bereits bezahltes "Partei"-Gutachten nämlich aller Voraussicht nach vergessen).

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2011 | 21:46

Sehr geehrte Herr Zuern,

eine Frage zu folgender Antwort von Ihnen:

.......genehmigt oder zumindest geduldet (wie hier bei den Erdgeschoss-Bewohnern) und damit ein anderer Zustand geschaffen wie vorher, so wird dieser – neue – Zustand Vergleichszustand für spätere Veränderungen. ....

Im Protokoll der damaligen WEG-Versammlung zu o.g. Punkt steht, dass

„....bis zum Einbau neuer Fenster durch die WEG geduldet werden, ohne dass hieraus den Miteigentümern ein Rechtsanspruch (welcher Art auch immer) entsteht"....

Die Frage nun: Bedeutet das, dass wir uns nicht auf diese Duldung mit unserem Antrag auf neue Fenster beziehen können?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.02.2011 | 22:34

Sehr geehrter Fragesteller,
da es keinen Grund für die Duldung gab, sprechen die besseren Argumente dafür, dass Sie sich darauf berufen können. Die Versammlung hat sich hier einfach widersprüchlich verhalten.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.02.2011 | 11:16

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt: