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Erbrecht, Wohnrecht und Kaufpreis des Hauses

10.10.2019 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich lebe seit 5 Jahren mit meinem Verlobten im Haus seiner Mutter. Wir haben in der 1. Etage unsere Wohnung, teilen uns mit der Schwiegermutter Hof und Garage. Da ein 2. Sohn meiner Schwiegermutter nichts vom Erbe erhalten soll (familiäre Streitigkeiten), haben mein Verlobter und seine Mutter die „geniale" Idee gehabt, mir das Haus zu verkaufen, verschenken, damit der 2. Sohn keinen Anspruch auf das Haus hat, sondern nur auf ihr noch verbliebenes Kapital. Es wurde via Notarin ein Vertrag aufgesetzt. Naiv und dumm habe ich unterschrieben, nun aber zeigen sich auch bei uns enorme Streitigkeiten und ich weiß nicht weiter.

Der Kaufpreis und Kaufpreiszahlung wurde auf eine Höhe von 43.600 Euro festgelegt. Ich als Käuferin habe ich einen Kaufpreis von 10.000 Euro gezahlt. So…nun der Knackpunkt… Schwiegermutter hat Wohnrecht auf Lebenszeit. Alles ist im Grundbuch festgelegt.

Auszug aus dem Vertrag:
„Mit Rücksicht auf die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück soll ein Mietpreis nicht entrichtet werden. Der Jahreswert der Vereinbarung über die Wohnungsmiete beträgt 3.360 Euro, womit sich ein kapitalisierter Wert des Wohnungsrecht von 33.600 Euro ergibt. Damit ist der Kaufpreis vollständig belegt.
Entstehende Nebenkosten wie zum Beispiel für Strom, Gas und Wasser und Heizung trägt die Berechtigte für Ihren Wohnbereich selbst. Das Wohnrecht einschließlich damit zusammenhängende Nebenrechte erlischt, falls die Berechtigte es mehr als ein Jahr lang nicht ausgeübt hat oder ein geriatrischer Facharzt nach Ablauf der Jahresfrist schriftlich bestätigt, dass wegen des Gesundheitszustandes der Berechtigten derer Rückkehr in die vereinbarte Wohnung ausgeschlossen erscheint. Eine Ausgleichzahlung an die Berechtigte soll jedoch nicht erfolgen"
Ich verstehe nun nicht ganz den Zusammenhang mit dem Erbrecht des 2. Sohnes, Wohnrecht und der noch Ausstehende Kaufpreis, der ja eigentlich die Miete gewesen wäre.

1. Die Ausgleichszahlung soll nicht erfolgen, wenn sie ins Heim oder Betreutes Wohnen muss? Aber jetzt könnte ich doch eine Ausgleichszahlung vornehmen? Wenn sie dem zustimmt, kann ich sie rauswerfen? Was passiert dann aber mit dem Erbrecht bzw. Pflichtanteil für den 2. Sohn? Hat dieser dann Anspruch auf mein Haus?
2. Wenn meine Schwiegermutter vor Ablauf der 10 Jahre in ein Pflegeheim muss, muss ich dann die verbliebene Summe, welche ja mit der eigentlichen Miete verrechnet wurde, mit den Kosten des Pflegeheims verrechnen? Direkte Auszahlung ist ja nicht gewünscht.
3. Wenn die 10-Jahresfrist abgelaufen ist und sie noch bei uns lebt, kann ich dann Miete fordern?
4. Sie muss 10 Jahre durchhalten und bei uns Wohnen, damit das Haus tatsächlich komplett mir gehört?
5. Wenn meine Schwiegermutter vor Ablauf der 10-Jahresfrist verstirbt, hat der 2. Sohn dann auch erneut Anspruch auf seinen Pflichtanteil vom Haus?
6. Wenn sie ihre Nebenkosten nicht zahlen will, wie sie nun gedroht hat, ist es dann ein Vertragsbruch und ich kann sie rauswerfen?

Das hört sich vielleicht alles etwas gemein an, aber es fliegen wirklich die Fetzen und es ist fast nicht mehr aushaltbar. Wir wollen nicht ausziehen, da es doch unsere Altersvorsorge sein soll und wir schon viel investiert haben. Wir wollen aber auch nichts dem 2. Sohn geben, da dieser seit Jahren keinen Kontakt mehr pflegt. Gibt es keine Lücken im Gesetz, dass sie vorher auszieht/ ausziehen muss, ohne dass wir finanzielle Einbußen haben?

Danke im Voraus für die Antwort.
Liebe Grüße

10.10.2019 | 13:15

Antwort

von


(497)
Charlottenstr. 14
52070 Aachen
Tel: 0241 - 53809948
Web: http://www.rechtsanwalt-andreaswehle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.

Ich muss gestehen Ihre Fragen passen so gar nicht zum geschilderten Sachverhalt.
In einer Beziehung haben Sie das Haus der Schwiegermutter gegen Anrechnung des Wohnrechts für diese von dieser gekauft, auch das Wort „verschenken" wurde kurz erwähnt, aber Nichts weiter dazu ausgeführt.
Das ist die Rede von etwaigen Ausgleichszahlungen und einer eigentlichen Miete, obwohl diese laut Vertrag nicht geschuldet ist.

So Sie im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen sind, sind Sie das auch. Fertig.
Rechte an dem Haus kann Ihnen der 2. Sohn nicht mehr entgegenstellen. Auch hinsichtlich etwaigen Pflichtteilsrechten muss sic dieser auf den tatsächlich vorhandenen Nachlass beschränken.
ABER das gibt es noch sowas wie Pflichtteilsergänzungsansprüche, soweit Vermögen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Ableben des Erblassers ohne Gegenleistung weggeben wurde, wobei der Empfänger des Geschenkes erst einmal egal ist. Ggf. kann die Frist auch darüber hinausgehen, soweit die Erblasserin noch nach der Übergabe des Geschenkes daran einen wirtschaftlichen Vorteil hatte.

Die Frage ist also, wurde etwas verschenkt? Aber vorher noch die Frage. Ist Ihre Schwiegermutter schon verstorben?
Ist sie das nicht, reden wir über ungelegte Eier.

Die Nicht-Nutzung eines eingeräumten Wohnrechts geht ausschließlich zu Lasten des Rechteinhabers, so er dieses Recht nicht nutzt. Das ist also keine Schenkung, wenn der Wohnrechtsberechtigte von dem Wohnrecht keinen Gebrauch macht und dies u.U. nach einer vereinbarten Frist oder dessen Tod erlischt.

Das Wohnrecht ist ein höchst persönliches Recht, das nur von dieser Person ausgeübt werden kann und nicht übertragbar oder vererbbar ist. Übt die Berechtigte dies nicht aus, ist dies auch nicht wert, so dass Sie hier keinen Wertersatz dafür zu leisten haben.

Sollte Ihre Schwiegermutter in ein Pflegeheim müssen, ist das allein das Problem der Schwiegermutter und ggf. der eventuell unterhaltspflichtigen Kinder dieser, wenn das Vermögen der Pflegebedürftigen nicht ausreicht. Verwerten kann die Wohnrechtsinhaberin das Recht nicht. Sie kann nur wohnen, sie kann nicht vermieten oder Wertausfall verlangen oder ähnliches.

Von was für einer 10 Jahresfrist sprechen sie im Zusammenhang mit einer Mieteinforderung? In der Regel werden lebenslange Wohnrechte eingetragen und NUR zu dessen Wertbestimmung wird auf die sog. Sterbetafeln des entsprechenden Jahres geschaut, aus denen sich die statistische Lebenserwartung und damit der anzusetzende Kapitalisierungswert ergibt. Lebt die Frau kürzer oder gibt sie das Recht auf - Glück für Sie, lebt sie jedoch länger, ist das halt Pech für Sie und Ihr Grundstück bleibt bis zum Erlöschen des eingeräumten Rechts belastet.

Ich gehe davon aus, dass das Haus bereits Ihnen gehört und keine Rückübertragungsrecht aus dem Kaufvertrag mehr geltend gemacht werden können, so solche vereinbart wurden. Eigentümer einer Immobilie werden Sie mit Einigung und Auflassung (Eintragung). Die Kaufpreiszahlung oder sonstige Gegenleistungen stehen damit nicht im direkten Zusammenhang. Nach Ihrer Schilderung haben Sie 10.000 Euro geleistet und das Wohnrecht zugunsten Ihrer Vertragspartnerin wurde ebenso ins Grundbuch eingetragen. Damit sind Sie aus der vertraglichen Erfüllungspflicht heraus, weil nach § 362 BGB: Erlöschen durch Leistung erfüllt wurde. FERTIG.

So Ihre Schwiegermutter ihren Verpflichtungen zur Zahlung der Nebenkosten nicht nachkommt, können Sie diese nur auf Zahlung verklagen und soweit kein Geld von dieser zu holen ist, auch das beschränkt persönliche Nutzungsrecht (Wohnrecht) pfänden. ABER vor die Tür ist damit auch noch keiner gesetzt, da Sie dann noch die Räumung durchsetzen müssten, so Sie als Grundrechtsinhaber und als Pfandgläubiger das Wohnrecht löschen ließen.

Wieso kommt Ihre Schwiegermutter auf die Idee, dass Sie ihrem 2. Sohn etwas geben müssten, wenn diese noch lebt?

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen


Rechtsanwalt Andreas Wehle

Rückfrage vom Fragesteller 10.10.2019 | 14:35

Sehr geehrter Herr Wehle,

vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Meine Schwiegermutter lebt, sie ist jedoch erkrankt an einer unheilbaren Nervenkrankheit und wollte vor ihrem Ableben alles geklärt haben. Nämlich, dass ihr Sohn/ mein Verlobter und ich das Haus erhalten und der 2. Sohn uns nichts wegnehmen kann. Es wurde nichts verschenkt, da habe ich mich falsch ausgedrückt. Aber dann verstehe ich es ja richtig. Wenn sie es mir „geschenkt" hätte, dann hätte der 2. Sohn eventuell ein Recht auf Pflichtanteil. Da ich aber einen rechtswirksamen Kaufvertrag habe, kann der Sohn mir nichts mehr wegnehmen. Nur das, was sie in ihren Räumen zu stehen hat und was auf dem Bankkonto liegt. Aber das ist nun egal, KEINE Schenkung. Danke für diese Aufklärung.

Diese 10-Jahresfrist habe ich mir durch die Kaufsumme und die erlassenen Mietkosten errechnet.
Der Jahreswert der Vereinbarung über die Wohnungsmiete beträgt 3.360 Euro. Dies mal 10 Jahre ergibt 33.600 Euro, + die 10.000 Euro, welche ich gezahlt habe, ergibt den Gesamtkaufpreis des Hauses, wie im Vertrag genannt, 43.600 Euro. Ich hatte gedacht, ich zahle nur einen Teil der gesamten Summe und „zahle die 33.600 Euro innerhalb von 10 Jahren ab", indem ich ihr das Wohnrecht einräume und keine Miete verlange. Da meine Schwiegermutter aber nun plötzlich irgendwelche Hirngespinste hat, uns als Schmarotzer usw. betitelt und uns erpressen will, redet sie ständig davon, dass ich sie auszahlen müssen, wenn wir sie aus gesundheitlichen Gründen in ein Heim bringen bzw. wir sie nicht anständig betutteln und auf Händen tragen und sie deswegen verstirbt. Mittlerweile war ich durch den ganzen Stress so verunsichert, dass mir gar nichts anderes übrig blieb, als mich bei einem Fachmann abzusichern, denn im Internet ließt man so vieles… die Zusammenhänge versteht man doch als Laie nicht.
Also ist diese 10-Jahres-Floskel nur eine statistische Rechnung, um den Kaufpreis zu drücken? Also ein fiktiver Wert und eigentlich völlig unsinnig, nur eben, dass sie ein sicheres Dach über dem Kopf hat bis ihr Recht auf Wohnen erlischt (sei es durch einen Heimplatz oder Tod).

Vielen Dank für Ihre Hilfe
Liebe Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.10.2019 | 15:08

Sehr geehrte Ratsuchende,

danke für Ihre Rückmeldung und schön, dass ich Sie ein wenig gerade rücken durfte.

Hier finden Sie die sog. aktuelle Sterbetafel https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2018-11-22-bewertung-eine-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-fuer-stichtage-ab-1-1-2019.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Diese gibt es für fast jedes Jahr.
Im Jahr des Vertragsschlusses oder Begründung eines lebenslangen Rechts (Wohnrecht, Nießbrauch etc.) schaut man auf das jeweilige Lebensalter der betreffenden Person für die das Recht gelten soll und kann so rechts die statische Lebenserwartung ablesen und daneben den sog. Kapitalisierungsfaktor.
Dieser ist mit dem Jahresnutzungswert zu multiplizieren und so erhält man den Wert (hier) des Wohnrechts.
Wäre also Ihre Schwiegermutter heute 73 Jahre alt hat sie noch eine statische Lebenserwartung von 14,56 Jahren und der Jahresnutzungswert wäre mit 10,114 zu multiplizieren.

Verstehen Sie das nicht als unabdingbares MUSS. Die Vertragsparteien sind frei in ihrer Gestaltungsmöglichkeit und wenn diese nicht nach diesem Muster vorgehen und einer adäquaten anderen Lösung nachgehen, ist das auch in Ordnung. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss dies nur für alle Parteien klar gewesen sein, auf was diese sich einlassen.
Da es sich um einen notariellen Kaufvertrag handelt, trägt der Notar dafür die Verantwortung den beteiligten Parteien alle notwendigen Fragen zu beantworten und auf Besonderheiten und Rechtseingriffe hinzuweisen.

Naja Floskel würde ich das nicht nennen, so ein Wohnrecht belastet ein Grundstück schon ein wenig. Versuchen Sie das Grundstück mal zu verkaufen. Wenn Sie tatsächlich einen Interessenten finden, wird dieser den Preis erheblich drücken wollen, da er die Immobilie eben mit der Schwiegermutter nehmen muss.
Aber Spaß beiseite, solche Dauerrechte mindern zum einen den Gegenwert bei Kauf oder Tausch und Schenkung, aber auch die steuerliche Nebenbelastung, sei es Grunderwerbssteuer oder Schenkungssteuer erheblich.

Lassen Sie sich das Gezeter Ihrer Schwiegermutter nicht zu sehr zusetzen, möglicherweise ist Ihr Schwager nicht ganz unschuldig daran. Eins ist sicher, da nichts geschenkt wurde, sind Sie mit dem Haus safe.
Der Erbe kann sich ja gern mit etwaigen Ansprüchen aus Pflichtteil und etwaiger Pflichtteilsergänzung auseinandersetzen, wenn es soweit ist. Vererben kann Ihre Schwiegermutter nur noch das, was sie auch selbst hat und dazu gehört das Haus nicht mehr und das Wohnrecht ist an ihre Person gebunden.

Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen

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