Überlassungsvertrag (Haus) gegen Wohnrecht; Missbrauchsverdacht

Question

Guten Tag,
der Sachverhalt ist folgender:
Der Vater V (Mutter verstorben) hat als Alleineigentümer sein Haus an eines der beiden Kinder K1 übertragen. Das andere Kind K2 sollte gemäß eines Gutachtens von K1 ausgezahlt werden; das ist geschehen.
Der Vater lässt sich ein Wohnrecht im Überlassungsvertrag eintragen. Der Passus lautet wörtlich: "... Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts,, bestehend in dem Recht der ausschließlichen Benutzung folgender Räume: Küche, Wohnzimmer, Bad und Schlafzimmer und dem Recht der Mitbenutzung aller gemeinschaftlichen Einrichtungen..."
Weiterhin iist folgender Abschnitt aufgenommen: "Die beiden Brüder erklären, dass sie hinsichtlich aller Zuwendungen des Vaters, einschließlich der in dieser Urkunde enthaltenen Zuwendung, untereinander gleich gestellt sind und keiner von ihnen bei der Erbfolge zu irgendwelchen Ausgleichungen verpflichtet ist. Auch der Veräußerer ordnet eine solche Ausgleichung nicht an."
Eingetragen war zum Zeitpunkt des Vertrages eine Grundschuld in Höhe von € 50000 für die Sparkasse in DO. Das Kind K2 fragte bei diesem Termin nach dem Grund dieser EIntragung, erhielt aber keine klare Auskunft ("Ach, das ist erledigt").
- Ende des Notartermins -
Es stellte sich nun auf Grund von Nachforschungen des Kindes K2 heraus:
a) Der Grundbucheintrag war für ein Darlehen des Kindes K1, da dieser Brunder mit seiner Frau eine große Autowerkstatt gekauft hatte (Belege liegen vor); das Kind K2 war von diesenn Vorgängen nicht informiert worden;
b) das Wohnrecht wurde dem Vater von K1 massiv beschnitten; er musste sogar einmal in der Küche sitzen, weil K1 eine Party mit seinen Freundinnen im Wozi feierte und nicht gestört werden wollte. Darüber beklagte sich der Vater auch bei K2. Letztlich hatte der Vater auch nur ein kleines Zimmer zur Verfügung und nicht die genannten Räumlichkeiten.
c) Der damals festgestellte Wert des Hauses durch den Gutachter könnte durch die Hypothek beeinträchtigt worden sein und dadurch wäre es ja möglich, dass K2 bei dieser Sache benachteiligt wurde.
d) Der Vater ist jetzt schwer krank und in einem Heim in Oberhausen untergebracht und kann sich nicht mehr klar äußern. K1 hat ohne Wissen von K2 einen Vormund bestellt.
e) Das Verhältnis der beiden Brüder K1 und K2 ist zerrüttet.

Kind K2 fühlt sich betrogen.
Frage: Kann er Ansprüche gegen K1 geltend machen ?

Rechtsanwalt Ingo Bordasch · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Wenn der Vater das vereinbarte Wohnrecht nicht vollständig ausüben konnte, kann er oder sein Vertreter , in Ihrem Falle sein Betreuer gegen den Verletzer vorgehen. K2 hat in diesem Falle keinen eigenen Anspruch gegen K1, um das Wohnrecht / Schadensersatz zu Gunsten des Vaters durchzusetzen.

2.
Hinsichtlich des Wertes des Hauses sollte K2 zunächst das Gutachten über die Bewertung des Hauses einsehen. Wenn zur Wertberechnung die Hypothek wertmindernd einberechnet wurde und K2 von dieser wertmindernden Hypothek, im Gegensatz zu dem Vater und/oder K1 keine Kenntnis hatte, könnte K2 den Überlassungsvertrag bzw. den Vertrag über die Ausgleichszahlung wegen arglistiger Täuschung anfechten. Damit wäre der Vertrag von Anfang an nichtig.

K2 sollte aber prüfen ob dies sinnvoll wäre: Durch die Anfechtung wird der Vertragsteil zwischen K2 und K1 und K2 und dem Vater nichtig. Der Vertrag zwischen K1 und dem Vater wird von dieser Anfechtung allerdings grundsätzlich nicht berührt. K2 hätte dann die Ausgleichszahlung an K1 zurückzuleisten.

Ob im Falle des Versterbens des Vaters ein erbrechtlicher Ausgleichsanspruch gem. §§ 2050 BGB oder ein Pflichtteilsergänzungsanspruch gem. § 2325 BGB besteht, kann von hier nicht beurteilt werden, weil dies von weiteren Faktoren u.a. dem Wert des restlichen Nachlasses abhängt. Um dies zu beurteilen bedarf es einer genauen rechtlichen Prüfung der konkreten Umstände. Dieses kann im Rahmen einer Erstberatung allerdings nicht geleistet werden.

3.
Sollte K2 den Vertrag nicht anfechten, ist er durch die Klausel im Überlassungsvertrag, wonach eine Ausgleichszahlung ausgeschlossen wird, gebunden und hat daher keinen Anspruch gegen K1.

4.
Gem. § 1896 BGB wird ein Betreuer durch das Vormundschaftsgericht bestellt. D.h. K1 selbst kann keinen Betreuer bestellen. Er kann jedoch das Vormundschaftsgericht von Tatsachen in Kenntnis setzen, die eine Entscheidung zur Bestellung eines Betreuers zur Folge haben. K2 muss in einem solchen Verfahren nicht angehört werden.

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Ingo Bordasch
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