Erbe von einer Wohnung nur mit Nutzrecht möglich?

Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt,

ein langjähriger Freund von mir leidet unter isolierten Wahnvorstellungen und wird von seiner Mutter eine Einzimmerwohnung in München erben.
Er ist Psychologe und hat seit circa einem Jahr seine Praxis aufgegen. Er hat mit einer Frau ein Buch geschrieben und verausgabt sich bei der Veröffentlich derart, dass er sogar die Wohnung seiner Mutter bereit wäre dafür zu verhökern.
Er bekommt kein Krankengeld mehr, hat auch keine Arbeitslosenversicherung und geht mit dem Geld seiner Mutter um, als ob es seins wäre.
Seine Mutter hat mich gebeten einen Anwalt zu fragen ob es möglich ist ihre Wohnung an ihren einzigen Sohn, nur mit Nutzrecht zu vererben ohne das er das Recht hat sie zu verkaufen. Also im Fall ihres Ablebens.
Gibt es da eine Möglichkeit oder kann man das nur machen, wenn man nachweißt, dass der Sohn nicht geschäftsfähig ist bzw. eine schwere psychische Erkrankung hat, was bei ihm der Fall ist?
Das typische an diesen Krankheiten ist aber leider, dass es keinerlei Einsicht in diese Krankheit gibt.
Seine Mutter und ich könnte allerdings beim Facharzt bestätigen, dass er unter paranoiden Wahnvorstellungen leidet.
Die besagte Mutter ist schon Mitte Ende 80, er ist 59 Jahre alt und der einzige Sohn.
Er wurde vor ein paar Jahren schon mal von einem Psychiater diagnostiziert mit der Diagnose: Isolierte Wahnvorstellungen.

Viele Grüße
und vielen Dank im Voraus.