Guten Tag,
ich bin Eigentümer (Privatperson - nicht Selbständig) einer Gewerbeimmobilie. Das Objekt ist vermietet, die Umsatzsteuer wird ausgewiesen.
Durch einen starken Hagel wurde eine Gebäudeseite (Sandwichpaneele aus Metall) beschädigt. Da es sich um einen optischen Mangel handelt habe ich mich mit der Versicherung über eine Entschädigung von 25.000 Euro geeinigt. Der optische Schaden bleibt mir erhalten und der Wert mindert sich, wenn ich die Immobilie verkaufe. Meine Frage: gelten diese 25.000 Euro als Einnahme bei der Steuererklärung?
Steuerliche Behandlung der Entschädigungszahlung bei Hagelschaden an vermieteter Gewerbeimmobilie
Versicherungsleistungen für Schäden an vermieteten Immobilien sind erstmal grundsätzlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig, WENN sie als Ersatz für die Wiederherstellung oder den Wertverlust des vermieteten Objekts gezahlt werden.
Die steuerliche Behandlung hängt also davon ab, ob die Zahlung als Ersatz für entgangene Einnahmen (z.B. Mietausfall) oder als Ersatz für einen Substanzschaden (z.B. Gebäudeschaden) erfolgt.
Entschädigung für Substanzschaden (wie im vorliegenden Fall):
- Die 25.000 Euro sind eine Versicherungsleistung für einen Substanzschaden (Hagelschaden an der Fassade).
- Solche Zahlungen gelten leider als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, weil sie den Wertverlust des vermieteten Objekts ausgleichen sollen.
- Die Einnahme ist in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung anzugeben.
Besonderheiten:
Erhaltungsaufwand: Falls Sie die Entschädigung für Reparaturen verwenden, können die entsprechenden Ausgaben als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden.
Keine Reparatur:
Wenn der Schaden nicht behoben wird (wie im vorliegenden Fall), bleibt die Entschädigung aber dennoch als Einnahme steuerpflichtig. Ein eventueller Minderwert beim späteren Verkauf der Immobilie kann sich dann ggf. auf die Besteuerung des Veräußerungsgewinns auswirken, ist aber im Jahr der Entschädigung nicht direkt relevant.
Fazit:
> Die Entschädigungszahlung von 25.000 Euro für den Hagelschaden an Ihrer vermieteten Gewerbeimmobilie stellt eine steuerpflichtige iSd §21 ESTG Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar und muss in Ihrer Steuererklärung angegeben werden. Den Sinn dieser Regelung kann man natürlich hinterfragen aber leider ist es erstmal so..
Hinweis:
Sollten Sie die Immobilie später mit Wertminderung verkaufen, ist dieser Minderwert ggf. bei der Berechnung eines Veräußerungsgewinns zu berücksichtigen. Die Entschädigungszahlung bleibt jedoch im Jahr des Zuflusses steuerpflichtig.
