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Immobilie | Steuerliche Behandlung von Entschädigungszahlungen


| 03.05.2018 22:15 |
Preis: 55,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Guten Tag,

folgender Sachverhalt:

Meine Frau und ich haben 10/2017 eine DHH erworben (Notarvertrag & Eintrag der Auflassungsvormerkung). Die finale Eigentumsumschreibung auf uns erfolgte anschließend in 01/2018. Die Besitzübergabe und Auszug der nun vorherigen Eigentümer an uns erfolgt am 01.09.2018, da die vorherigen Eigentümer ein neues Haus an einem anderen Ort bauen (beruflicher Umzug) und dieses erst fertiggestellt werden muss.

Da wir damit erst am 01.09.2018 in unsere DHH ziehen können, wurde im Notarvertrag eine festgelegte Entschädigungssumme von 1.299€ / Monat festgelegt, zahlbar durch die vorherigen Eigentümer an uns. Die DHH haben wir zur Selbstnutzung gekauft und verfolgen damit keine Vermietungs- bzw. Gewinnerzielungsabsicht (daher existiert auch kein Mietvertrag).

Den Einnahmen aus der Entschädigungszahlung stehen regelmäßige und einmalige Aufwendungen auf unserer Seite gegenüber. Regelmäßig fallen an unsere monatlichen Zinsen für den Immobilienkredit sowie die monatlichen Mietzahlungen von uns an unseren eigenen Vermieter an, weil die Besitzübergabe der DHH erst am 01.09.2018 erfolgt. Einmalige anfallende Kosten zum Immobilienerwerb waren die Üblichen (Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Maklerkosten).

Unsere Fragen im Rahmen unserer gemeinsam veranlagten Einkommensteuererklärung:
1. Sind diese Einnahmen & Ausgaben in der Einkommensteuererklärung für 2017 (und 2018) anzugeben?
2. Falls ja: Fallen diese unter § 22 „Sonstige Einkünfte" (meine Einschätzung) oder §21 „Vermietung & Verpachtung"
3. Kann ich den Einnahmen die o.g. genannten Kosten (regelmäßige & einmalige) als Werbungskosten mit aufführen oder nur manche der genannten?
4. Falls ich die einmaligen Kosten nur anteilig ansetzen darf: Nach welcher Methode berechne ich den anzusetzenden Anteil für das Jahr 2017?
5. Falls in unserem Fall die Einnahmen (erhaltene Entschädigungszahlungen) < Aufwendungen: Kann dieses negative Ergebnis bei dieser Einkunftsart in vollem Umfang mit positiven Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet werden (vertikaler Verlustausgleich)?

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe!

Beste Grüße

Einsatz editiert am 05.05.2018 10:36:19
05.05.2018 | 12:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Da Ihre Frage aus mehreren Einzelfragen besteht, möchte ich zunächst den grundlegenden Zusammenhang erläutern, um dann kurz und prägnant auf Ihre Einzelfragen einzugehen.

Der Abzug von Aufwendungen – hier ggf. als Werbungskosten (§ 9 Einkommensteuergesetz - EStG) – ist stets davon abhängig, ob diese im Zusammenhang mit einer der in § 2 EStG genannten Einkunftsarten stehen.

Da Sie die DHH allein zur Selbstnutzung erworben haben und somit keine Vermietung beabsichtigen, scheiden somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 2 Abs. 1 Nummer 6 EStG von vornherein aus.

Damit könnte die vertraglich vereinbarten Entschädigungszahlungen nur als sonstige Einkünfte (§ 2 Nr. 7 in Verbindung mit § 22 Nr. 4 EStG bzw. § 24 EStG zu versteuern sein.

Allen ist aber gemein, dass es sich bei einer steuerpflichtigen Entschädigung stets um Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen (etwa bei einer beabsichtigten Vermietung der Doppelhaushälfte) handeln muss. Das ist gerade bei Ihnen nicht der Fall, denn sie wollen die Doppelhaushälfte lediglich zu Wohnzwecken nutzen.

Da somit die Entschädigung Schadensausgleichscharakter hat bzw. eine Vertragsstrafe wegen der verspäteten Nutzung der Doppelhaushälfte darstellt, scheidet eine Versteuerung und Erfassung im Rahmen der Einkommensteuer Erklärung aus.

Daraus ergeben sich folgende Antworten auf Ihre Fragen:


1. Sind diese Einnahmen & Ausgaben in der Einkommensteuererklärung für 2017 (und 2018) anzugeben?

Nein. Die Entschädigungszahlung gehören zu keiner Einkunftsart.


2. Falls ja: Fallen diese unter § 22 „Sonstige Einkünfte" (meine Einschätzung) oder §21 „Vermietung & Verpachtung"

Keins von beiden.


3. Kann ich den Einnahmen die o.g. genannten Kosten (regelmäßige & einmalige) als Werbungskosten mit aufführen oder nur manche der genannten?

Die Berücksichtigung der Aufwendungen als Werbungskosten ist nicht möglich, weil diese nicht im Zusammenhang mit Einkünften stehen und daher auch die Entschädigungszahlungen einkommensteuerlich irrelevant sind..


4. Falls ich die einmaligen Kosten nur anteilig ansetzen darf: Nach welcher Methode berechne ich den anzusetzenden Anteil für das Jahr 2017?

Es erfolgt kein Ansatz.


5. Falls in unserem Fall die Einnahmen (erhaltene Entschädigungszahlungen) < Aufwendungen: Kann dieses negative Ergebnis bei dieser Einkunftsart in vollem Umfang mit positiven Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet werden (vertikaler Verlustausgleich)?

Durch die Nichtberücksichtigung der Einnahmen und Aufwendungen kann kein Verlust entstehen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Korthals
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Christian Korthals, Diplom-Finanzwirt (FH)

Bewertung des Fragestellers 05.05.2018 | 16:40


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