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MwSt-Rückerstattung der Baukosten - gewerbliche Vermietung

23.02.2018 15:59 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Umsatzsteuererstattung als Einnahme

Sehr geehrte Damen und Herren.

Ich habe vor 5 Jahren ein vierstöckiges Gebäude erstellt, in welchem ich z.T. selbst wohne.
Ein Stockwerk dieses Gebäudes wurde zur gewerblichen Fremdvermietung vorgesehen und ist seither auch gewerblich vermietet.
Das Finanzamt hat die Pläne genauestens überprüft und dabei festgestellt, dass der gewerblich vermietete Anteil des Gebäudes 32% beträgt.
Das Finanzamt hat mir deshalb 32% des Umsatzsteuer der gesamten Baukosten nachträglich zurückerstattet.
Der Mieter bezahlt mir nun seit 5 Jahren auf die monatliche Miete 19% MwSt und dieser MwSt-Betrag wird monatlich an das Finanzamt abgeführt.
Ich gehe davon aus, dass der Mietvertrag insgesamt 10 Jahre bestehen bleibt und die MwSt auf die Miete 10 Jahre an das Finanzamt abgeführt wird.

Nun zu meiner Frage:
Die 32%ige MwSt-Rückerstattung der Baukosten, welche im Jahr 2013 angefallen waren, ist im Jahr 2016 auf meinem Konto eingegangen.
Mein Steuerberater verbucht diesen Rückerstattungsbetrag auf der "Einnahmenseite", was sich in meiner Steuererklärung gewinnerhöhend auswirken und meine Steuerschuld dadurch erhöhen würde.
Ich denke, dass die MwSt-Rückerstattung in 2016 nirgendwo zu verbuchen ist, also keinesfalls auf der "Einnahmenseite" und ich diesen Betrag deshalb nochmals versteuern müsste.
Im Gegenzug führe ich ja die MwSt des Gewerbemieters auf die Miete monatlich ab, sodass das Finanzamt letzendlich über die Summation der 10 Jahre in etwa die an mich erstattete MwSt zurückbekommt.

Können Sie in diese Fragestellung der richtigen Verbuchung der MWST-Rückerstattung im Jahr 2016 sowie in den gesamten Vorgang bitte Klarheit bringen?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.


Einsatz editiert am 26.02.2018 09:45:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Ich gehe davon aus, dass Sie als Vermieter nicht bilanzieren (§ 4 Abs. 1 EStG ), sondern den Gewinn gemäß § 4 Abs. 3 EStG ermitteln. Ihr zu versteuernder Gewinn ist demnach die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben.

§ 8 Abs. 1 EStG : "Einnahmen sind alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 bis 7 zufließen."

Sie vermieten (§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG ) und haben einen Geldzufluss erhalten.

§ 11 Abs. 1 S. 1 EStG : "Einnahmen sind innerhalb des Kalenderjahres bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind."

Eine Umsatzsteuererstattung ist ein Geldzufluss, zumal die aufgewendete, damals abgeführte Umsatzsteuer/ Vorsteuer als Ausgabe verbucht wurde.

Die Vermietung ist von Gesetzes wegen umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12a UStG ).
Der Vermieter kann aber zur Umsatzsteuer optieren (§§ 9 , 15 UStG ). Das haben Sie wohl getan.
§ 9 Abs. 1 UStG : "Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 [...] Nr. 12 [...] steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird."

Der Bundesfinanzhof hat auch schon entschieden, dass die Erstattung der Umsatzsteuer eine Einnahme (aus Vermietung und Verpachtung) ist (BFH, BStBl II 1993, 17 ; 1982, 755).

Das Argument mit der Abführung von Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen hilft nicht weiter. Es ist zwischen den Aufwendungen / Erstattungen für die Erstellung des Objekts und den Mieteinnahmen zu unterscheiden.

> Der Steuerberater handelt daher korrekt. Sprechen Sie bitte Ihren Steuerberater an.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2018 | 13:17

Sehr geehrter Herr Steuerberater Eichhorn.

Vielen Dank für die erteilte Auskunft.

Folgendes ist mir hierbei immer noch unklar:

1.) Sie schreiben: „Eine Umsatzsteuererstattung ist ein Geldzufluss, zumal die aufgewendete, damals abgeführte Umsatzsteuer/ Vorsteuer als Ausgabe verbucht wurde." Ich habe eine Arztpraxis und das Gebäude wurde „aus privaten Mitteln" erstellt. Wie hätte ich die Umsatzsteuer als Ausgabe „verbuchen" können, sodass dies steuermindernd gewesen wäre?
Es handelt sich ja nicht um eine Reparatur in einem Mietobjekt, deren Rechnung ich absetzten könnte, sondern um einen Neubau. Ich habe damals lediglich die Neubaurechnungen zusammengestellt und daraus den Anteil der Umsatzsteuer für die gewerblich vermietete Etage vom Finanzamt zurückgefordert.
Mein Verständnisproblem ist nun ja gerade, dass ich die Handwerkerrechnungen sowie die Umsatzsteuer vor 5 Jahren nicht als Ausgabe verbuchen konnte (soweit sich das mir erschließt), nun aber die erstattete Umsatzsteuer als „Einnahme" verbuchen und mit meinem individuellen Steuersatz voll versteuern soll?

2.) Ich habe das Geschoss nun zu deutlich schlechteren Konditionen an einen Gewerbetreibenden vermietet, als dies mit einem normalen Wohnungsmieter möglich wäre. Dies habe ich deshalb gemacht, weil dieser Gewerbetreibende auf die Miete Umsatzsteuer an mich bezahlt und ich diese monatlich an das Finanzamt abführen kann. Ich dachte, dass dies sinnvoll sei und ich genau aus diesem Grund die Umsatzsteuer der Baukosten vom Finanzamt erstattet bekommen habe. Mache ich hier einen Denkfehler? Wenn ich die Umsatzsteuerrückerstattung nun voll versteuern muss ohne diese vorher als Ausgabe geltend gemacht zu haben, lohnt sich die ganze Angelegenheit für mich dann überhaupt?

3.) Wenn ich das Geschoss nun mit sofortiger Wirkung an einen Wohnungsmieter vermieten würde und keine Umsatzsteuer mehr abführen würde, dann müsste ich doch 50 % der damals erstatteten Umsatzsteuer wieder an das Finanzamt zurückzahlen (nur 5 von 10 Jahren also 50 % der geforderten 10 Jahre gewerblich vermietet). Wären dies dann absetzbare Kosten?


Herzlichen Dank für Ihre Antwort.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2018 | 14:45

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bin kein Steuerberater.

zu 1.) und 2.) Leider ist für mich nicht ersichtlich, warum Sie als "Privatmann" bauten, nun aber als Gewerbetreibender vermieten, da Sie Umsatzsteuer aus dem Erwerb zurückerhalten und aus der Miete abführen. Besprechen Sie dies mit Ihrem Steuerberater.
Es müssen alle Unterlagen geprüft werden.

Eine Ferndiagnose ist mir hier nicht möglich.

Jedenfalls scheint oben genanntes Urteil auf Sie zuzutreffen.

zu 3.) Ihre Frage zur Vermietung an einen Wohnungsmieter kann ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion nicht beantworten. Sie geht deutlich über die ursprüngliche Frage hinaus.
Über die steuerlichen Auswirkungen sollten Sie mit Ihrem Steuerberater sprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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