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Entschädigung für Gebäude auf Pachtland


| 11.09.2007 19:10 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Grema



Verein errichtet 1973 auf Pachtland ein Vereinsheim (Stein auf Stein mit Fundament). Kosten für Fundament und Dach trägt Grundstückseigentümer (Verpächter). Es kommt nach 3 Pachtverträgen von 10 Jahren und einem Vertrag von 5 Jahren
zur fristgerechten Kündigung des Pachtverhältnisses.
Pächter verlangt Entschädung für marodes Gebäude (1 Raum u. 2 von außen begehbare Toiletten mit unzureichender Funktion), verweist auf §§ 94, 946 u. 958 I BGB.
Für das Gebäude besteht eine Abrissverfügung der Stadtverwaltung, da damals ohne Baugenehmigung im außerörtlichen Bereich errichtet.
Besteht ein Entschädigungsanspruch des Pächters nach den zitierten Vorschriften oder wonach sonst? Wonach richtet sich die Höhe der Entschädigung?

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Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen, beantworte ich Ihnen Ihre Fragen wie folgt.

Die von Ihnen zitierten Paragraphen begründen keinen Entschädigungsanspruch. § 94 BGB besagt, dass das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist und sich daher auch im Eigentum des Verpächters befindet.

Sofern keine gesonderten vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, sind keine Entschädigungsansprüche für den Pächter ersichtlich. Das Gebäude befindet sich im Eigentum des Verpächters, so dass auch nur dieser von der Abrissverfügung, bzw. einer Gebäudeverschlechterung betroffen ist.

Nach Ihren Schilderungen ist auch nicht davon auszugehen, dass der Pächter Verwendungsersatzansprüche geltend machen kann. Abschließend kann dies aber nur nach einer intensiven Prüfung der Gesamtumstände des Einzelfalls beurteilt werden, wie sie im Rahmen dieser Plattform nicht möglich ist. Hierfür sollten Sie einen Kollegen vor Ort beauftragen.

Ich mache Sie noch darauf aufmerksam, dass schon kleine Abweichungen des Sachverhalts zu einer gänzlich anderen rechtlichen Beurteilung führen können. Ich hoffe, Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt
-------------------------------------
C-G-W Rechtsanwälte
Martin-Luther-Str. 10, 76646 Bruchsal
Tel: 07251/3924430 Fax:07251/3924431
Mail: info@c-g-w.de
www.c-g-w.de


Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2007 | 11:22

Sehr geehrter Herr Grema,
vielen Dank für Ihre Hilfe und die Beantwortung meiner Fragen.

Was ist mit den angeführten §§ 946 u. 958 I BGB?

Im Pachtvertrag findet sich in § 5 folgende Regelung:

"Auf dem Gelände der Kiesgrube befindet sich die Vereinshütte des Angelsportvereins.
Bei Vertragsende bzw. Auflösung des Angelsportvereins wird über eine Abfindung – soweit ein Interesse des Verpächters an der Hütte besteht – eine besondere Vereinbarung getroffen.“

Das Interesse des Verpächters ist angesichts des maroden Zustands und der bestehenden Abrissverfügung gleich null.
Ein dinglicher Erstattungsanspruch des Pächters lässt sich daher hier doch wohl nicht ableiten, oder?
Ändert sich die Rechtslage, wenn nach Beendigung des Pachtvertrages eine neuer Vertrag mit einem anderen Vertragspartner geschlossen wird?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2007 | 13:08

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage will ich wie folgt beantworten:

§ 946 selbst regelt lediglich die Eigentumsverhältnisse an Gegenständen, die mit einem Grundstück verbunden werden. Ein Wertersatzanspruch für einen so entstandenen Eigentumsverlust kommt zwar grundsätzlich (§ 951 BGB) in Betracht: Allerdings gilt dieser ausschliesslich für den Substanzwert des errichteten Gebäudes und nicht für etwaig erbrachte Arbeitsleistungen.

Der Anspruch scheidet jedoch bereits aus dem Grunde aus, da vorliegend etwaige Forderungen verjährt wären (für den Beginn der Verjährung etwaiger Ansprüche wäre auf das Entstehen des Anspruch und damit der Errichtung abzustellen).

Der von ihnen angeführte § 958 I ist vorliegend nicht einschlägig, das er lediglich die Begründung von Eigentum an herrenlosen und beweglichen Sachen regelt, was in vorliegendem ausscheidet.

Bezüglich der angeführten Vertragsklausel liegen Sie mit der Annahme richtig, dass dingliche Ansprüche des Pächters ausscheiden. Seit dem Zeitpunkt der Verbindung der Hütte mit dem Grundstück ist ausschließlich der Grundstückseigentümer und damit der Verpächter dinglich berechtigt.

Auch aus dem Vertrag selbst lässt sich ein Anspruch des Pächters kaum herleiten, da für einen Abfindungsanspruch erkennbar das Bestehen eines gewissen wirtschaftlichen Wertes oder eines Nutzwertes der Hütte ausgegangen wird. Letztlich müsste der gesamte Vertrag aber diesbezüglich ausgelegt werden. Aus den zur Verfügung stehenden Informationen ist ein Anspruch aber leider nicht ersichtlich.

Durch den Anspruch eines neuen Vertrages würde sich hieran ebenfalls nichts ändern.

Ich hoffe, Ihnen trotz der für Sie negativen Antwort weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Christian Grema
Rechtsanwalt

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