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Einspruch Nebenkostenabrechnung


| 17.03.2007 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich bewohne eine Mietwohnung und habe gerade meine Nebenkostenabrechnung für 2006 erhalten.
Meine Vorab-Bitte um Kopien der Belege hat mein Vermieter abschlägig beschieden, wie er mir sagte, reicht es, wenn er mir Einsicht in die Kopien gewährt. Dies habe ich im Internet überprüfen können und festgestellt, dass er recht hat, allerdings tauchen dadurch ein paar andere Fragen auf:

1.) Kann der Vermieter, wie er behauptet, für das Heraussuchen, Zeigen und Erklären der Belege Geld von mir verlangen (sprich: mir seine Zeit in Rechnung stellen, Stundenlohn in Höhe von?)?

2.) Was ist, wenn der Vermieter noch andere Wohnungen hat (ca. 300 Stück) und Gas z.B. in größerer Menge bezieht und den Verbrauch korrekt auf die einzelnen Parteien umlegt, ABER die Formeln dafür sich alle nur in seinem Rechner befinden, er mir also gar nicht alles schlüssig belegen KANN (und auch nicht will)? Er will mir nicht alle Daten der anderen Wohnungen offenlegen, da mich diese ja nichts angehen (und vermutlich auch sein Verdienst und sein Vermögen mich nichts angehen), aber ohne diese Daten kann ich die Formeln ja nicht nachvollziehen, selbst MIT diesen Daten wäre es schwer genug. Eigentlich wären in einem solchen Fall schriftliche Belege plus mathematische Formeln besser.

3.) Ist ein Vermieter verpflichtet, den günstigsten Gasanbieter zu nehmen? Und wenn er Gas in größerer Menge abnimmt als ein einzelner Haushalt und dadurch einen günstigeren Preis erzielt, muss er diesen an die Mieter weitergeben, oder darf er daran verdienen? Welche Handhabe habe ich, wenn der Vermieter behauptet oder nachweist, dass er eine deutlich teureren als den günstigsten Gaspreisanbieter nimmt?

4.) Der Vermieter erledigt selber die Gartenarbeit (vom späten Frühjahr bis zum Herbst 1x monatlich Rasenmähen mit einem alten Aufsitzrasenmäher, plus alle "Jubeljahre" mal einen Baum fällen). Er hat sich über (angeblich) diese Arbeiten mehrere Angebote zukommen lassen und stellt seinen Mietern davon nun einen Mittelwert. Darf er das oder darf er nur die tatsächlich anfallenden Kosten weiterberechnen?

5.) Welche Fristen und Formen muss ich bei einem Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung wahren? Gibt es evtl. im Internet zum Download bereitstehende – kostenlose? – Vordrucke für ein solches Schreiben?

Da der Vermieter wünscht, dass ich die noch ausstehende Summe bis zum 1.4. überweise, und ich vorher die Informationen brauche, um zu entscheiden, wie ich nun vorgehe, bitte ich um eine möglichst rasche Antwort.
17.03.2007 | 20:12

Antwort

von


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Tel: 09071/2658
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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:


( 1 ) Nein. Verwaltungskosten können auf die Mieter nicht umgelegt werden. Sie könnten zunächst folgendes Schreiben an den Vermieter richten:

Sehr geehrter Vermieter,

Die Betriebskostenabrechnung vom ... für das Jahr...habe ich erhalten. Da einige Punkte klärungsbedürftig bleiben..., möchte ich die Unterlagen einsehen, die Grundlage der Abrechnung waren. Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie die Unterlagen für mich am...in der Zeit von...oder am...in der Zeit von...bereitlegen könnten. Eine kurze telefonische Nachricht genügt.
Ich schlage vor, die Einsichtnahme in die Belege in Ihrem Büro in der... vorzunehmen.
Entstehende Kopierkosten werden mit 0,25 Cent ausgeglichen.
MfG


( 2 ) Die nähere Ausgestaltung des Umlageschlüssels ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Bei gemischt genutzten Gebäuden - Gewerbe und Wohnraum - ist eine getrennte Erfassung des Gewerbeverbrauchs erforderlich ( AG Osnabrück Urt. v. 22.07.2004 - 6 C 121/04 - WM 2004, 668 ).

Die Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung muss ohne allzu große Schwierigkeiten nachvollziehbar sein. In der täglichen Praxis wird dieses Postulat teilweise auf eine harte Probe gestellt. Will der Mieter die abgerechneten Betriebskosten erfolgreich angreifen, müsste nach Einsicht in die Belege die Angemessenheit der Höhe

EINZELNER BETRIEBSKOSTENPOSITIONEN
- siehe auch Ihre Frage: Nr.5 -

substantiiert bestritten werden.

Regelmäßig bedarf es dann der Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Gericht. Diesbezüglich besteht also ein nicht zu unterschätzende Kosten -und Prozessrisiko, auch wenn der Vermieter für die Geltendmachung eines Betriebskostensaldos grundsätzlich darlegungs - und beweispflichtig bleibt.

Der Vermieter kann auch als Energieversorger auftreten. Dies ist eine Frage der Vertragsgestaltung.


( 3 ) Der Vermieter muss sich am Grundsatz der Wirtschaftlichkeit orientieren - § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Dabei steht dem Vermieter ein gewisser Ermessensspielraum zu.

Erst wenn dieses Ermessen überschritten ist, ist eine Umlage von Mehrkosten nicht berechtigt. Unwirtschaftlichkeit kann sich sowohl auf die Betriebskostenart als solche als auch auf deren Höhe beziehen.

Vom Vermieter ist zu fordern, dass er sich die Prinzipien der Marktwirtschaft zu nutze macht und den Wettbewerb der Leistungsanbieter zu seinen Gunsten in Anspruch nimmt. Vermieter mit einem größeren Wohnungsbestand und vor allem Wohnungsunternehmen sind gehalten, mehr als Vermieter einzelner Objekte sich am Markt zu orientieren.

( 4 )

Hausmeisterkosten beschränken sich auf das Entgelt für körperliche Arbeit wie z.B. Haus,- Treppen,- und Straßenreinigung einschließlich Schneeräumung, Gartenpflege, Heizungs - und Fahrstuhlbedienung sowie - überwachung.

Bei den eingeholten Angeboten zur Gartenarbeit dürften jedenfalls Lohnnebenkosten und Umsatzsteuer einbezogen gewesen sein, sodass die Abrechnung des Angebotsdurchschnittes kaum umlagefähig sein dürfte.

Zu den Kosten der Gartenpflege nach § 2 Ziffer 9 BetrKV zählen allerdings in der Regel auch die Kosten für die Entfernung von Bäumen. Für die Annahme umlegbarer Betriebskosten soll diesbezüglich nur erforderlich sein, dass die Arbeiten mit einer gewissen Regelmäßigkeit anfallen.

Der Vermieter müsste jedoch im Streitfall den berücksichtigungsfähigen Arbeitsumfang darlegen und gegebenenfalls auch beweisen ( AG Köln Urt.v.21.02.2002 - 222 C 466/01 - WM 2002, 615 ).


( 5 ) Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen - § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

Es empfiehlt sich eine Zustellung per Einschreiben mit Rückschein.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt









Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2007 | 18:01

Muss ich die geforderte Nachzahlungssumme überweisen, obwohl die Abrechnung noch nicht geklärt ist?

Und muss ich auch die monatliche Miete um den von ihm geforderten Betrag anheben?

Falls ja, welche Handhabe habe ich dann noch gegen meinen Vermieter?

Ich habe von anderer Seite gehört, dass, wenn ich nicht innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung reagiere, diese als genehmigt gilt. Trifft dies zu oder gilt die von Ihnen genannte Frist von einem Jahr?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2007 | 21:00

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Sie sollten sich daran orientieren, was ich Ihnen geraten habe.

Nämlich alsbald Einsicht in die Belege zu nehmen.

Wenn Sie ein Jahr zuwarten und nichts unternehmen, so sehe ich keine Möglichkeiten.

Eine Ausschlussfrist von einem Monat ist mir jedoch unbekannt.

Dennoch sollten Sie alsbald handeln, zumal bei Vorliegen besonderer Unmstände in der Regel juristische Ansprüche nicht nur der Verjährung unterliegen sondern auch in kürzeren Fristen verwirkt werden können.

Ich möchte an Sie nochmals den dringenden Rat richten, zunächst
- wie vorgeschlagen - Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.

Anderfalls hat ein Einspruch gegen die Abrechnung der Betriebskosten keine Aussicht auf Erfolg. Ideal wäre es gewiss, frühzeitig einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Dipl.-Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.03.2007 | 20:51

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

- Ist eine Zeit für die Leistung im Mietvertrag weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken
- § 271 Abs. 1 BGB. In Zahlungsverzug kämen Sie jedoch frühestens
30 Tage nach Fälligkeit und Zugang der Abrechnung; § 286 BGB.

- Zu einer Mieterhöhung oder Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung haben Sie bislang keine Sachverhaltsangaben gamacht. Eine Erhöhung ist an strenge gesetzliche Voraussetzungen gebunden.

Mangels Sachverhaltsangaben kann ich Ihnen zu der Problematik keien Ratschlag geben.

Klären Sie bitte diese Frage mit einem idealerweise ohnehin zu beauftragenden Anwalt vor Ort oder im Rahmen einer weiteren Frage an das Forum.

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