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Eine befreundete Anwältin riet mir sofort fristlos zu kündigen aufgrund der Mängel und der Gesundhei

| 02.02.2009 14:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren, ich hoffe Sie können mir bei meinem Problem helfen. Unser Wohnhaus wird seit April letzten Jahres zwangsverwaltet und nun hat unser ehemaliger Vermieter Insolvenz angemeldet. Seit meinem Einzug (September 2006) wollte mein ehem. Vermieter mein marodes Wohnzimmerfenster (mit Balkontür) erneuern, da es verfault und undicht ist. Wenn es regnet läuft Wasser ins Wohnzimmer und die Heizung muss konstant hoch gedreht sein, sonst ist es, besonders im Winter sehr kalt. Er hat mehrere meiner Schreiben und Fristen ignoriert oder ist zu Terminen einfach nicht erschienen und das Fenster wurde nicht erneuert. Dann habe ich ab September 2007 die Miete gemindert, womit er einverstanden war. Ab April 2008 wurde dann alles an eine Zwangsverwalterin übergeben, mit der ich auch mehrfach telefoniert und gemailt habe. Sie wollte den Mangel im Herbst /Winter 2008 beheben, da vorher nicht genügend Geld vorhanden wäre und es im Sommer ja auch noch warm genug sei, ich sollte die Miete weiter mindern bis sie sich meldet, die marode Fenstereinheit wurde dann lediglich fotografiert. Erst im Dezember 2008 habe ich eine email von ihr erhalten weil sie nicht mehr wusste warum die Miete gemindert wurde. Sie wollte eine Werkstatt mit der Reparatur beauftragen. Diese hat sich auch gemeldet und kam vorbei um sich das Fenster anzusehen. O -Ton: So ein kaputtes Fenster habe ich noch nie gesehen. Reparatur wäre sinnlos, da es faul sei. Die Zwangsverwalterin hat dann Ende Dezember den Einbau eines neuen Fensters verweigert, Reparatur würde genügen. Laut Werkstatt ist das im Winter nicht möglich, diese würde sich melden, sobald man es machen könnte. Aktuell habe ich seit Anfang Januar einen Wasserschaden an der Schlafzimmerdecke (darüber ist nur das Dach) und dieser hat angefangen zu schimmeln. Ich habe direkt die Zwangsverwalterin informiert, aber es hat sich nichts getan. Eine ehemalige Mieterin hatte 5 Katzen, die das Treppenhaus und die Wohnung als Toilette benutzt haben und seit die Sonne ein bißchen scheint, stinkt unser gesamtes Mietshaus nach Katzenurin. Ich wurde immer wieder vertröstet. Seit Monaten suche ich an einer anderen Wohnung und jetzt habe ich eine gefunden, die ich allerdings nur bekomme wenn ich zum 1.3. einziehe. Ich habe mich bei einer befreundeten Anwältin informiert und diese riet mir sofort fristlos zu kündigen aufgrund der Mängel und der Gesundheitsgefährdung. (Schimmel im Schlafzimmer, ich wache jeden Morgen mit verstopfter Nase und kratzigem Hals auf). Dies habe ich per Einschreiben am 27.1. gemacht und die Zwangsverwalterin hat mit heute eine email geschickt, das die Kündigung nicht akzeptiert ist, da ich die Mängel akzeptiert hätte und das für längere Zeit. Aber ich habe doch gemindert und sie hatte mir zugesichert etwas zu tun, was nicht passiert ist. Was kann ich jetzt tun?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!!

Sehr geehrte Ratsuchende,


da die Mietminderung nach Ihrer Darstellung allein wegen der maroden Fenster und Türen erfolgt ist, sollte die Kündigung allein auf die anderen, neuen Gründe gestützt werden.


Allerdings teile ich die Auffassung der von Ihnen befragten Kollegin so nicht. Denn die Schimmelbildung rechtfertigt nach einer relativ neuen Entscheidung des BGH (Az.: VIII ZR 182/06), nur dann eine fristlose Kündigung, wenn der Vermieter genug Zeit gehabt hätte, die Schäden zu beseitigen oder wenn er eine Abmahnung erhalten hat. Eine konkrete Gefährdung der Gesundheit durch Schimmel in Wohnräumen kann in vielen Fällen nur durch ein medizinisches Gutachten geklärt werden, so der BGH in dieser Entscheidung.

Da die Schadensbildung aber erst im Januar erfolgt ist, hätte ich hier Bedenken, ob wirklich eine vergebliche Abmahnung bzw. ordnungsgemäße Fristsetzung erfolgt ist.


Hinsichtlich der Minderung ist es so, dass diese Mängel zwar auch durchaus zur Kündigung berechtigen, allerdings kaum zur fristlosen Kündigung.

Daher sollten Sie, falls ein Aufhebungsvertrag nicht möglich sein sollte, wohl mit einer doppelten Mietbelastung rechnen, oder aber den neuen Mietvertrag nicht abschließen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 04.02.2009 | 15:23

Ja, das habe ich verstanden aber ich meine, ist es denn möglich eine 14 -tägige Frist zur Behebung des Wasser- und Schimmelschadens im Schlafzimmer zu setzen und wenn bis dahin keine Behebung erfolgt ist, fristlos zum 1.3. zu kündigen? Nicht wegen der Fenster und Mietminderung (alter Mangel) sondern wegen dem Neuen?

Vielen Dank nochmal!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2009 | 17:59

Sehr geehrte Ratsuchende,

die Frist sollten Sie auf jeden Fall setzen.

Das Problem bei der fristlosen Kündigung wäre in Ihrem Fall nicht dass Verstreichen der Frist, sondern letztlich die Frage, ob es Ihnen danach unzumutbar wäre, die gesetzliche Kündigungsfrist abzuwarten.

Die Gesundheitsgefährdung, die die Gegenseite sicherlich bestreiten wird, müsste von Ihnen nachgewiesen werden und die konkrete Gefahr wird sich ohne Sachverständigengutachten kaum feststellen lassen.

Eventuell kann das Gesundheitsamt behilflich sein, dass Sie informieren sollten. Gleichwohl gehen Sie bei einer fristlosen Kündigung das bereits genannte Risiko ein.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 04.02.2009 | 19:00

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"Vielen Dank, es ist zwar schade, aber nun weiß ich zumindest, dass ich nicht im Recht bin...
Sehr netter Anwalt. "
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