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Fristlose Kündigung wegen rostigen Wassers?


07.11.2007 17:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marc Weckemann



Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich bezog im August 2006 zwecks eines Studiums eine Wohnung (Kündigung: frühestes nach einem Jahr) in Leipzig. Bereits bei Einzug stellte ich fest, dass aus dem Wasserhahn nur rostiges Wasser kam. Man sagte mir, dass dies aufgrund des langen Leerstandes der Wohnung normal sei, was mir auch einleuchtete. Nach wenigen Tagen/Wochen stellte sich heraus, dass das Was-ser rostig blieb, sodass ich in mehreren Schreiben die Hausverwaltung um Beseitigung des Schadens bat. Es kam keine Reaktion. Ich kürzte die Miete um 50 € und bat weiterhin um Scha-densbeseitigung. Keine Reaktion.
Dort schon länger wohnende Hausbewohner teilten mir mit, dass dieser Schaden schon seit geraumer Zeit besteht, aber keine Maßnahmen zwecks Beseitigung durchgeführt wurden. Da gesundheitliche Hautschäden eintraten und dieser Wohnzustand für mich nicht mehr tragbar war, kündigte ich kurzfristig im Mai 2007. Leider erschien, trotz Benachrichtigung, zur Abnahme der Wohnung kein Mitarbeiter der Hausverwaltung.
Die Wohnung wurde vollständig renoviert und alle Fenster, Haupt- und Wasserhähne und Eckventile geschlossen. Ungefähr 1 Woche nach unserem Auszug teilte uns die Hausverwaltung telefonisch mit, dass das Laminat in der Küche durch ausgetretenes Wasser aufgequollen sei.
Vermutlich waren die dort befindlichen Eckventile auch schon von Rost befallen und schlossen nicht mehr hundertprozentig.
Seitens eines Rechtsanwaltes bot man mir an, die 350 € Kaution einzubehalten und damit Fall abzuschließen.
Auch die Betriebskostenabrechnung ist noch offen und seitens der Hausverwaltung erfolgte keinerlei Reaktion auf meine Aufforderung einer Endabrechnung.
Bei Klage meinerseits drohte bereits jetzt der Anwalt der Hausverwaltung mit einer Gegenklage.

Nun meine Fragen:
Ist eine fristlose Kündigung wie im beschriebenen Fall rechtens?
Wer ist in diesem Fall für diesen Schaden ( Laminat ) zuständig (ich oder eine Wohngebäudeversicherung)?
Wäre ein Klageverfahren sinnvoll und aussichtsvoll oder gibt es noch eine andere Möglichkeit an meine Kaution zu kommen?
Wer trägt in diesem Fall die Kosten? (Ich bin Bafög – Empfängerin und kann auf eine solche Summe Geld nicht verzichten)

Für Ihr Bemühen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen sowie Ihres Einsatzes erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:

Ihre Kündigung könnte bereits zum Zeitpunkt der Aussprache durchaus wirksam gewesen sein: Zunächst steht dem Mieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dann zu, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefahr für dessen Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 S. 1 BGB). Ob die von Ihnen geschilderte Beeinträchtigung bereits als erheblich einzustufen wäre, ist fraglich. Sie müsste in jedem Fall die Schwelle einer geringfügigen allergischen Reaktion der Haut überschreiten. Diesbezüglich wären sie beweispflichtig.

Darüber hinaus aber besteht ein solches Kündigungsrecht auch dann, wenn der Vermieter, wie in Ihrem Fall, mehrmaligen Aufforderungen, einen nicht unerheblichen Mangel zu beseitigen, nicht nachkommt (§ 543 Abs. 3 BGB). Von einer solchen Pflichtverletzung kann hier durchaus ausgegangen werden.

Letztlich kommt es jedoch hierauf nicht an, da der Vermieter Ihren Schilderungen zufolge die Kündigung ohnehin (zumindest stillschweigend) gebilligt und ihr damit zugestimmt hat. Jedenfalls könnte er sich zum jetzigen Zeitpunkt (ungeachtet der möglicherweise berechtigten Gründe, s.o.) nicht mehr auf eine Unwirksamkeit berufen.

Bezüglich Ihrer zweiten Frage kann ich Ihnen mitteilen, dass Sie für den Schaden nur dann „zuständig“ sind, wenn er auf einer Pflichtverletzung Ihrerseits beruht. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Schaden von Ihnen selbst verursacht worden wäre oder Ihnen ein (nicht selbst verschuldeter) Defekt der Mietsache aufgefallen wäre, Sie es aber unterlassen hätten, den Mieter hierüber unverzüglich zu informieren. Aus Ihren Schilderungen ergibt sich, dass Sie von dem Schaden selbst erst nach Ihrem Auszug erfahren haben. Somit wäre keine der beiden Alternativen einschlägig und der Schaden fiele in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Sollte eine außergerichtliche Verständigung mit dem Vermieter nicht mehr in Betracht kommen, so wäre der gerichtliche Weg die einzige in Betracht kommende Möglichkeit. Ob eine Klage Aussicht auf Erfolg hat kann ohne genaueste Überprüfung des Sachverhalts nicht hinreichend beurteilt werden. Grundsätzlich kann der Vermieter aber die Kaution auch noch mehrere Monate zurückbehalten, wenn er selbst noch nicht in der Lage ist, eine abschließende Berechnung der möglicherweise aus dem Mietverhältnis zu erwartenden Kosten durchzuführen. Dies wäre etwa der Fall, wenn ihm die notwendigen Unterlagen für eine Betriebskostenabrechnung selbst noch nicht zur Verfügung stehen.

In jedem Fall aber muss er Ihnen Auskunft darüber geben, aus welchen Gründen genau er die Mietkaution noch einbehält. Es wäre in Ihrem Fall somit ratsam, den Vermieter zu einer solchen Mitteilung (erforderlichenfalls auch unter Fristsetzung) aufzufordern.

Ist der geltend gemachte Laminatschaden der einzige Grund, auf den die Zurückbehaltung basiert, so bestünde eine unmittelbare Rückzahlungspflicht, da es gerade dieser Anspruchsgrund ist, gegen den Sie sich zur Wehr setzen möchten (vgl. oben stehende Ausführungen zu der Verantwortung bezüglich des Schadens). Vorbehaltlich einer genauen Überprüfung des Sachverhaltes bestünden für sie damit durchaus Erfolgsaussichten.

Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens trägt (bei Vorleistungspflicht des Klägers) grundsätzlich die unterlegene Partei.

Aufgrund Ihres geringen Einkommens steht Ihnen möglicherweise ein Anspruch auf Prozesskostenhilfe zu. Dies bedeutet, dass die Ihnen entstehenden Kosten eines gerichtlichen Verfahrens von staatlicher Seite getragen würden. Dies gilt auch für den Fall des Unterliegens; dann jedoch nur für Ihre eigenen (Anwalts-) Kosten und nicht diejenigen Ihres Gegners.

Eine solche staatliche Hilfe stünde Ihnen bereits für eine erste anwaltliche Beratung zu, mit Hilfe derer die Chancen einer klageweisen Durchsetzung Ihres Anspruches genau erörtert und abgeschätzt werden könnten.

Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort weitergeholfen zu haben.

Bitte beachten Sie, dass anhand der zur Verfügung stehenden Informationen lediglich eine erste Einschätzung erfolgen konnte. Für eine umfassende Beratung ist Ihnen die weitere Beauftragung eins Rechtsanwaltes zu empfehlen. Selbstverständlich stehe auch ich Ihnen hierfür zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Marc Weckemann
Rechtsanwalt

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Marc Weckemann
C-G-W Rechtsanwälte

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76605 Bruchsal

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