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Können wir wegen Nichtzahlung der Miete kündigen?


28.06.2007 22:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Guten Tag,
Der Sachverhalt.
Wir haben Anfang 2007 ein stark renovierungsbedürftiges Hotel/Gaststätte gekauft. Wir haben das Objekt an eine Privatperson die Imobilienwirtschaft studiert hat und dies auch beruflich betreibt, vermietet. Der Mietvertrag wurde in schriftform über 5 Jahre abgeschlossen. Wir haben die Miete um über 30% der ortsüblichen Miete gekürzt. Es wurde im Mietvertrag vereinbart das nichts renoviert werden muß aber das wenn renoviert bzw. saniert wird alle Kosten der Mieter trägt.
Es wurden bei den Objektbesichtigungen die vor Mietvertragsunterzeichnung alle uns bekannten Mängel (durch Gutachten) benannt und aufgezeigt.
Der Mieter ist vor Vertragsunterzeichnung mit Handwerkern durch das Gebäude gegangen und hat Kostenvoranschläge erstellen lassen.

Nach drei Monaten Mietzeit bekommen wir einen Brief mit der Auflistung aller vorher genannten Mängeln sowie einigen versteckten Mängeln (z.B. bei einem starken Gewitter ist Wasser in den Keller gelaufen) die uns nicht bekannt waren. Der Mieter fordert seine Miete zurück. Mit der Begründung er hätte viel geheizt, was unnötig gewesen wäre. Der Mieter schreibt nicht das er die Miete kürzen will, zahlt aber seit 2 Monaten keine Miete mehr (diese haben wir angemahnt ohne Fristsetzung). Die Miete bezeichnet er aus Mietwucher. Er hat uns eine Frist zur Beseitigung der Schäden von 1 Woche gesetzt. Er hat des weiteren die Schlösser ausgetauscht und uns somit den Zutritt zum Objekt verwert. Die renovierungsarbeiten die der Mieter durchgeführt hat sind Objektbezogen wertmindernt zu bewerten.
Der Mieter meldet sich nicht mehr auf Telefonate sowie auf ein Fax (mit Sendeprotokoll). Wir hatten um ein klärendes Gespräch gebeten. Der Mieter wohnt nicht im Objekt und hat dort kein Gewerbe angemeldet.

Nun die Fragen:
1) Können wir wegen Nichtzahlung der Miete kündigen oder § 536 cBGB geltent machen; mit welchen Fristen?

2) Wie dürfen wir uns zutritt zum Objekt verschaffen um weitere Schäden zu vermeiden (Wassereintritt)?

Schon mal Danke für die Beantwortung der Fragen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Eine Kündigung wäre möglich gem. § 543 II Nr.3a BGB. Es würde sich hierbei um eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstand ohne Fristsetzung handeln. Allerdings werden in solchen Fällen im Normalfall Fristen von 1-2 Wochen gesetzt.
Nach Ihrer Aussage ist der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Allerdings birgt diese Art der Kündigung die Gefahr, dass aufgrund der Mängel eine Mietminderung geltend gemacht. Sofern diese vom Gericht anerkannt würde, könnte dies dazu führen, dass die zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht wären. Damit wäre die Kündigung dann unwirksam.

§ 536c BGB könnten Sie dann geltend machen, wenn der Mieter vom Umstand des Wassereintritts schon längere Zeit vor der Mitteilung wusste und die unverzügliche Anzeige unterlassen hat. In diesem Fall wäre er Ihnen gem. § 536c II BGB zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der Ihnen durch das Unterlassen der Anzeige entstanden ist.

2. Gem. § 544 BGB muss der Mieter Erhaltungsmaßnahmen dulden und dem Vermieter hierzu auch Zugang gewähren. Sofern sich der Mieter nicht meldet und Sie ihn auch sonst nicht erreichen können, müssten Sie sich im Wege einer einstweiligen Verfügung Zutritt zum Objekt verschaffen (LG Berlin, Urteil vom 08.08.2002 - 61 S 240/02). Die Eilbedürftigkeit können Sie mit einer Gefahr für das Objekt durch weiteren Wassereitritt begründen.

3. Evtl. wäre noch eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund denkbar gem. § 543 BGB. Dies könnte jedoch erst nach einer eingehenden Prüfung des gesamten Sachverhalts gesagt werden. Für diese Art der Kündigung müsste Ihnen eine Fortsetzung des Mietvertrages unter den gegebenen Umständen unzumutbar sein. Da das Verhalten des Mieters den Bestand des Mietobjekts gefährdet. wäre dies zumindest eine Überlegung wert.

Sie sollten sich in jedem Fall der Hilfe eine Kollegen vor Ort versichern, der Ihnen bei einer möglicherweise notwendig werdenden einstweiligen Verfügung und einer Kündigung behilflich ist. Gerne können Sie sich zu diesem Zweck auch an unsere Kanzlei wenden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt
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