Kein Mietvertrag vorhanden, können wir fristlos kündigen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

auch mündlich abgeschlossene Mietverträge sind gültig, so dass Sie den Vertrag tatsächlich kündigen müssen, um das Mietverhältnis zu beenden.

Die Regelungen über die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund finden Sie in § 543 BGB und § 569 BGB .

Danach liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter (a)für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder (b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Da Sie schildern, dass die Miete nicht oder nur sporadisch gezahlt wird, könnten diese Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen.

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; vgl. § 569 II BGB . Insoweit müsste dokumentiert werden, welche Vorfälle es mit der Mieterin gegeben hat, aufgrund derer Ihre Mutter geschützt werden muss. Zu beachten ist dabei, dass bei einem erkrankten Mieter sicherlich andere Maßstäbe angesetzt werden müssen, als bei einem gesunden Mieter. Voraussetzung ist daher für eine auf die Störung des Hausfriedens gestützte Kündigung mindestens, dass der Mieter schriftlich abgemahnt wurde und die Aufforderung erhalten hat, sich in ärztliche Behandlung zu begeben.

Rechtlich einfacher ist es sicherlich, die Kündigung auf Zahlungsrückstände zu stützen. Der Mieter hat allerdings die Möglichkeit die außerordentliche Kündigung einmalig durch Nachzahlung der Rückstände unwirksam zu machen ( § 569 III Nr. 2 BGB ), weshalb in jedem Fall hilfsweise ordentlich unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden sollte. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und muss in jedem Fall im Namen Ihrer Schwiegermutter erfolgen, da diese die Vermieterin ist. Ich empfehle Ihnen, wegen der durch die Erkrankung ggf. komlexen Problematik in jedem Fall frühzeitig einen Anwalt zu Ihrer Unterstützung zu beauftragen.