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Eigennutzung Keller / Antrag auf Nutzungsänderung

10.05.2020 06:26 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


10:57
Ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses in NRW, bestehend aus 200 qm Wohnraum, verteilt auf Erdgeschoss und 1. Stock, sowie einen ausgebauten Keller mit ca. 100 qm. Im Keller befinden sich u.a. eine Dusche und ein WC sowie Schlafgelegenheiten. Bereits heute wird der Keller bei Besuchen durch Freunde zeitweise als Wohnraum genutzt. Meine ausländische Frau, mein Sohn und ich haben dort unseren permanenten Wohnsitz angemeldet, was aus sozialversicherungstechnischen Gründen auch so bleiben soll bzw. muss.

U.a. weil wir einen Teil des Jahres im Ausland verbringen, ist uns dieses Haus mittlerweile zu gross geworden, weshalb wir Erdgeschoss und 1. Stock an eine Familie vermieten möchten während wir selbst, für die Zeit, die wir in Deutschland sind, die Kellerräume bewohnen möchten.

Auf die Frage ob hierfür ein Antrag auf Nutzungsänderung beim Bauamt zu stellen sei, erhielten wir von 2 Architekten unterschiedliche Antworten. Während der eine meinte, wir könnten die Kellerräume in Eigennutzung ohne einen solchen Antrag bewohnen, argumentierte der andere, hierfür wäre sehr wohl ein Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich, da es sich de facto um 2 separate Wohneinheiten handele.

Deshalb möchte ich erstens gerne wissen, ob für die oben beschriebene Situation ein Antrag auf Nutzungsänderung für die Eigennnutzung des Kellers durch mich und meine Familie, zwingend erforderlich ist und zweitens welche rechtliche Konsequenzen für uns entstehen können, wenn wir die Kellerräume ohne einen solchen Antrag nutzen würden.
10.05.2020 | 07:41

Antwort

von


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33602 Bielefeld
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Einer der Archtitekten hatte Recht: Es liegt eine Nutzungsänderung im baurechtlichem Sinne vor. Die Nutzungsänderung bedarf mindestens der Anzeige (nicht zwingend Genehmigung) . Sie müssen z.B.in NRW Ihr Vorhaben zwingend anzeigen.

Weiterhin sieht die BauO NRW für genehmigungsbedürftige Vorhaben zahlreiche konkrete Anforderungen vorr, in Bezug auf Raumhöhe, Tageslicht,Fluchtwege usw.
Dazu sagt § 48 BauO NRW:

"(1) 1Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. 2Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoß, im übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen. 3Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine ausreichende lichte Höhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht.

(2) 1Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). 2Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen. 3Oberlichte anstelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen.

(3) Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn eine ausreichende Lüftung und Beleuchtung mit Tageslicht sichergestellt ist.

(4) 1Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, sind ohne Fenster zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gesichert ist. 2Küchen sind ohne eigene Fenster zulässig, wenn sie eine Sichtverbindung zu einem Aufenthaltsraum mit Fenstern nach Absatz 2 Sätze 1 und 2 haben und eine wirksame Lüftung gesichert ist. 3Bei Aufenthaltsräumen, die nicht dem Wohnen dienen, ist anstelle einer ausreichenden Beleuchtung mit Tageslicht und Lüftung durch Fenster eine Ausführung nach Satz 1 zulässig, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen. 4Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, dürfen anstelle einer Lüftung durch Fenster mechanisch betriebene Lüftungsanlagen haben, wenn wegen der Gesundheit Bedenken nicht bestehen und die Lüftungsanlagen der Energieeinsparung dienen.

(5) 1In Kellergeschossen sind Aufenthaltsräume zulässig, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, ferner Verkaufsräume, Gaststätten, ärztliche Behandlungsräume, Sport- und Spielräume sowie ähnliche Räume; Absatz 4 gilt sinngemäß. 2Einzelne Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, sind im Kellergeschoß zulässig, wenn sie zu einer Wohnung im Erdgeschoß gehören und mit dieser über eine in der Wohnung liegende Treppe unmittelbar verbunden sind. 3Im übrigen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen nur zulässig, wenn das Gelände vor Außenwänden mit notwendigen Fenstern in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichenden Entfernung und Breite nicht mehr als 0,80 m über dem Fußboden liegt.

(6) 1Räume nach Absatz 5 müssen unmittelbar mit Rettungswegen in Verbindung stehen, die ins Freie führen. 2Die Räume und Rettungswege müssen von anderen Räumen im Kellergeschoß durch Wände der Feuerwiderstandsklasse F 90 und in den wesentlichen Teilen aus nichtbrennbaren Baustoffen (F 90–AB) abgetrennt sein; Türen in diesen Wänden müssen der Feuerwiderstandsklasse T 30 entsprechen. 3Dies gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

Darüber hinaus sind die brandschutzrechtlichen Vorgaben zu beachten. Grundsätzlich muss von einem Wohnraum im Keller eine geeignete Treppe ins Freie führen. Daneben wird ein zweiter Rettungsweg gefordert.

Die zuständige Behörde wird also Ihre Anzeige prüfen, wenn alles eingehalten wude- für die Raumdecke wird in Kellern auch weniger als 2,40 akzeptiert-steht dem Vorhaben nichts entgegen.

Fehlt es jedoch an der Anzeige bzw Genehmigung, kann eine Nutzungsuntersagung, oder auch eine Rückbauverpflichtung festgesetzt werden. So wäre es möglich, dass Sie den Keller nicht nutzen dürfen oder Umbauten rückgängig zu machen haben. Daher empfehle ich auf jeden Fall, hier die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Tamás Asthoff

Nachfrage vom Fragesteller 10.05.2020 | 10:16

Danke für Ihre schnelle Antwort, zu der ich die folgende Rückfrage habe. Unter 2.2 schreiben Sie

2Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen.

In dem angedachten Hauptwohnraum des Kellers beträgt das Rohbaumass der Fernster 10% der Grundfläche des Raumes und in dem angedachten Schlafzimmer 7% der Grundfläche des Raumes. In beiden Fällen also unter 12,5%, bzw. 1/8 der Grundfläche. Wer entscheidet (ich nehme an das Bauamt?), aber viel wichtiger nach welchen Kriterien! ob wegen der Lichtverhältnisse Bedenken bestehen oder nicht? Ist im Gesetz z.B. eine bestimmte Lux - bzw. Kelvin Zahl , bzw. ein anderes technisches Kriterium beschrieben, welches in diesem Zimmer z.B. zu einer bestimmten Zeit des Tages bzw. einer bestimmten Jahreszeit erreicht sein muss oder liegt diese Bewertung im willkürlichen Ermessen des Bauamt-Verantwortlichen, der die Anzeige bearbeitet?

Danke noch einmal,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2020 | 10:57

Eine bestimmte Helligkeit ist nicht geschuldet; der Gesetzgeber will nur verhindern, dass Menschen in kellern wohnen, die einem Verließ oder einer Höhle nahekommen.

Wenn Sie nachweisen können, dass der Wohnraum "zivilisert" erscheinen wird, wird man eine Ausnahme machen können, es liegt dabei tatsächlich ein Ermessenssppielraum der Behörde vor.

Eine gute Darstellung des Vorhabens ist daher immens wichtig.

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