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Antrag auf Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung

30.05.2014 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir möchten eine Ferienwohnung in einem typischen Ferienort in Deutschland kaufen.
Obwohl vorher von mir angefragt und so bestätigt, stellt sich nach der Besichtigung heraus, dass die Wohnung gar nicht als Ferienwohnung baugenehmigt ist.

Allerdings liegt die Wohnung in keinem Wohngebiet, sondern in einem SO-Gebiet, also Sondergebiet. Für das Haus, in dem die Wohnung liegt ist die SO-Kennzeichnung unter anderem:
- Einzelhandelsbetriebe
- Betreibe des Beherbergungsgewerbes und gewerblich genutzte Ferienwohnungen
- Schank- und Speisewirtschaften
- Dienstleistungsbetriebe
- Dauerwohnungen
- usw.

Der Verkäufer müsste einen Antrag auf Änderung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde stellen, hat aber keine Lust dazu (absoluter Verkäufermarkt, Verkäufer bestimmt also).
Nach Ansicht des örtlichen Bauamts ist die Änderung nur eine Formalie, die untere Bauaufsichtsbehörde (die Entscheiderin) gibt sich ohne Vorlage eines Antrags allerdings sehr zugeknöpft.

Wir müssen uns leider schnell entscheiden, sonst läuft die Reservierung aus.

Hinzu kommt, dass die Wohnung über eine Vermietagentur bis zum Herbst ziemlich durchgehend vermietet ist. Die Einnahmen fallen ab Kauf uns zu, da wir offenbar in den Vertrag eintreten.
Kann es hier zu Schwierigkeiten kommen? Kann eine Nutzungsuntersagung erfolgen, bei der wir dann haften (ggfls. auch für dann ja unzulässige Vermietungen in der Vergangenheit)?
Ist eine Nutzungsuntersagung überhaupt möglich, wenn der Bebauungsplan dies – wie hier – ausdrücklich zulässt ? In dem ca. 10 Jahre alten Haus befinden sich schätzungsweise 6-8 Ferienwohnungen (alle wohl vom Bauträger als Eigentumswohnungen verkauft).

mit freundlichen Grüßen
Eingrenzung vom Fragesteller
30.05.2014 | 19:20

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung kann es durchaus zu Schwierigkeiten kommen, da die Wohnungen nicht als Ferienwohnung baugenehmigt sind. Solange also keine Baugenehmigung als Nutzungsänderung vorliegt, kann die Baubehörde durchaus eine Nutzungsuntersagung aussprechen. Die Möglichkeiten sind in den jeweiligen Landesbauordnungen (BauO) geregelt. In Nordrhein-Westfalen (ich entnehme das Ihrem angebenden Ort, allerdings sagen Sie nicht, wo die Ferienwohnungen liegen) fehlt zwar diese offizielle Nutzungsuntersagung im Baurecht, allerdings finden sich Regelungen hierzu in der bauordnungsrechtlichen Generalklausel (§ 61 Abs. 1 S. 2 BauO NRW). Andere Möglichkeiten sind etwa Ordnungsgelder. Hier kommt es aber stark auf den Einzelfall und das Ermessen der Behörde an. Die genaue Entscheidung der Behörde ist unmöglich genau vorherzusagen. Für die Vergangenheit werden Sie da allerdings nicht haften, da Sie weder Besitz noch Lasten an der Sache hatten und Eigentümer ohnehin nicht waren. Ergo waren Sie auch kein Störer im verwaltungstechnischen Sinne. Nur weil Sie das Haus kaufen haften Sie nicht gleich für Rechtsverletzungen des Vorgängers, wenn dieser das Gebäude rechtswidrig genutzt hat.

Allerdings kann Ihnen die Baubehörde ggf. die bereits abgeschlossenen Mietverträge anlasten.

Eine Nutzungsuntersagung im schlimmsten Fall hängt nicht davon ab, ob der B-Plan eine Nutzung grundsätzlich zulässt. Es kommt darauf an, dass keine Genehmigung dafür vorliegt. Allerdings dürfte es sich im Rahmen des Ermessens der Behörde bei etwaig getroffenen Maßnahmen in Ihrem Sinne schon positiv auswirken, wenn die baugenehmigungswidrige Nutzung nach dem B-Plan theoretisch wenigstens zulässig wäre. Man würde im Rahmen der Angemessenheitsprüfung jedenfalls berücksichtigen müssen, weil der Verstoß weniger schwer wiegt, als wenn eine Nutzung als Ferienwohnung grundsätzlich nicht zulässig wäre.

Sie werden jedoch nicht um einen Antrag auf Baugenehmigung drumherumkommen um Rechtssicherheit zu erlangen. Ob ggf. eine Genehmigungsfreiheit nach § 67 BauO NRW vorliegt, kann nicht mit Sicherheit gesagt werden, da dazu der B-Plan bekannt sein müsste mit all seinen Festsetzungen und ob die Gemeinde nach Einreichung der Bauvorlage nicht auf eine Genehmigungsverfahren besteht (§ 67 Abs. 1 Nr. 3 BauO NRW)

Es ist und bleibt daher ein wirtschaftliches Risiko im Hinblick auf den Kauf, denn ob die Ferienwohnungen tatsächlich allen Festsetzungen des B-Plans entspricht, kann von hier aus nicht geklärt werden und bedarf der Involvierung eines Kollegen vor Ort. Schlimmstenfalls machen Sie sich ggü. den Nutzern an die Sie vertraglich gebunden sind oder es werden (je nach dem wie der Notarvertrag gestrickt ist; ich vermute da Sie nicht gegen den Willen der Nutzer Vertragspartei werden können, zumindest nicht, solange Sie nicht als Eigentümer eingetragen sind, werden Sie wohl mit Vollmachten ausgestattet werden), schadenersatzpflichtig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.05.2014 | 20:19

Sehr geehrter Herr Weber,
die Wohnung liegt in Mecklenburg-Vorpommern.
Ergänzend möchte ich noch mitteilen, dass sich der Gebäudekomplex wie folgt darstellt:
Im vorderen Bereich befindet sich ein früheres Hotel, dass zu Ferienwohnungen umgebaut wurde (mir wurde erklärt, dass dadurch die Ferienwohnungsgenehmigung hierfür erhalten blieb). Auf dem gleichen Grundstück (auch gleiche Eigentümergemeinschaft) wurde zeitgleich zur Sanierung des Hotels der oben skizzierte Anbau errichtet.
Können Sie mit diesen Infos eventuell noch etwas präziser werden. Mir geht es um Wahscheinlichkeiten. Im gesamten Bebauungsplan befinden sich nur SO-Gebäude. Was könnten denn Kriterien sein, die zu einer Ablehnung führen?
Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2014 | 22:26

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Nach § 80 LBauO MV wäre auch in Mecklenburg Vorpommern eine Nutzungsuntersagung möglich, wobei die bereits benannten Grundsätze analog gelten. Eine Baugenehmigung wäre nach § 59 LBauO MV notwendig

Die nähere Umgebung ändert im Wesentlichen nichts an den bisherigen Ausführungen. Allerdings lässt dies Rückschlüsse auf die Festsetzungen des B-Plans zu. Es würde mich wundern, wenn das Hotel zulässig ist und es Ferienwohnungen nicht sein sollen. Von daher schätze ich es schon als überwiegend wahrscheinlich ein, dass ein Genehmigung erteilt wird.

Festsetzungen im B-Plan können unterschiedlichster Art sein. So wäre ggf. eine Maximalanzahl von Ferienwohnungen in einem Gebäude theoretisch möglich, maximale oder minimale Größen von Ferienwohnungen, maximale Anzahl von Ferienwohnungen in dem Gebiet usw. Es gäbe theoretisch unzählige mögliche Festsetzungen in einem B-Plan, Angaben zu Dachform, Fassade, Farbgebung, Baustil. Ich halte es allerdings für unwahrscheinlich, dass unterschieden wurde zwischen Anforderungen an Wohngebäude mit Wohnungen und solchen mit Ferienwohnung. Wenn das Vorhaben also als solches genehmigt wurde, dürfte mit überwiegender Wahrscheinlichkeit auch eine Nutzungsänderung genehmigt werden.

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