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Nutzungsänderung in diesem Fall rechtlich notwendig?


05.12.2017 10:15 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Baugenehmigung für Nutzungsänderung


Guten Tag,

hier der Sachverhalt:

In einem Gebäude in einem Mischgebiet (Gewerbe/Wohngegend..) welches sowohl für gewerbliche Zwecke, als Wohnraum und aber auch für die Stadt als "Begegnungszentrum" (im UG) genutzt wird, ist im Keller ebenso auch ein kleines Kampfkunst Studio untergebracht. Bisher hat ein Verein dies angemietet. Nun wird der Verein abgemeldet und ich übernehme das Studio mittels Nebengewerbe, welches neu angemeldet wird. Bei der Gewerbeanmeldung musste die Betriebsstätte angegeben werden, nun kommt die Stadt auf mich zu ich müsste hier eine Nutzungsänderung beantragen (also quasi wie ein Bauantrag stellen). Auf meine Anfrage bei dem bisherigen Mieter hat er mir mitgeteilt er musste bei der Vereinsanmeldung nichts dergleichen (Nutzungsänderung etc. ) angeben, Ihm verwundere diese Forderung der Stadt, da ich ja die Räume zum selben Zwecke weiterhin nutze.

Meine Frage:

- Muss ich einen Nutzungsänderungsantrag stellen obwohl ich 1:1 (und ohne jeglich Umbaumaßnahmen) den Raum übernehme? Es findet quasi ein Mieterwechsel statt.

- Wo kann man einsehen für welche Nutzung dieser Raum/Gebäude generell eingetragen ist? (auf dem Mietvertrag des "noch" Mieters steht als Zweck "Trainingsraum".

- Wenn die Stadt selbst den Raum gegenüber als "Begegnungsraum" nutzt mit der Angabe "variabler Nutzungsmöglichkeit", ist die Verwendung ja ziemlich offen, wäre das auch in meinem Fall möglich denn die Stadt hat dafür ja bestimmt eine Genehmigung? (Den Raum den ich nutze ist 1:1 dem Raum gegenüber gleichzusetzen nur spiegelverkehrt)

Vielen Dank im Voraus
05.12.2017 | 11:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte ihnen Ihre Anfrage aufgrund es von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltes wie folgt beantworten.

Es wird bei Ihnen maßgeblich darauf ankommen, ob die Einliegerwohnung im Kellergeschoß bereits baurechtlich genehmigt worden ist, oder ggf. einfach faktisch geschaffen wurde.

Ein Keller ist nicht per se baurechtlich als "Studio" nutzbar.

Die Genehmigungspflicht richtet sich nach Art. 55 BayBO. Nach Art. 55 I BayBO bedürfen die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung. Das heißt eine Nutzungsänderung von Kellerraum in Studio bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung.

Im nächsten Schritt ist noch zu prüfen, ob das geplante Vorhaben nach Art. 56 – 58 BayBO baugenehmigungsfrei ist.

§ 58 BayBo regelt die etwaige Genehmigungsfreistellung u.a, auch von Nutzungsänderungen.

(2) Nach Abs. 1 ist ein Bauvorhaben genehmigungsfrei gestellt, wenn
...
4.
es nicht die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen betrifft,
a)
durch die dem Wohnen dienende Nutzungseinheiten mit einer Größe von insgesamt mehr als 5 000 m2 Bruttogrundfläche geschaffen werden oder
b)
die öffentlich zugänglich sind und der gleichzeitigen Nutzung durch mehr als 100 Personen dienen

Bei dem von Ihnen geplanten Studio wird, so entnehme ich es Ihrem Sachverhalt, der öffentliche Zugang gewährleistet, sodass sich aus diesem Grund eine Genehmigungspflicht ergibt.

Aus diesem Grund gehe ich davon aus, dass der Vormieter keine Baugenehmigung hatte, sondern den Keller nur faktisch für das Studio genutzt hat.


2.
Im Bauaktenarchiv Ihrer Stadt oder Ihrer Gemeinde könne Sie u.U. in die Bauakte Einsicht nehmen. Die Baugenehmigungsbehörde kann Ihnen dabei behilflich sein.

3.
Nur weil im Mietvertrag steht Nutzung als Trainingsraum, spricht dies leider nicht dafür, dass s auch eine entsprechende Baugenehmigung gab.

4.
Wenn eine Genehmigung der Nutzung als Begegnungsraum vorliegt, dann können Sie den Raum entsprechend weiter nutzen. Sie sollten jedoch um kein Risiko einzugehen ggf. die entsprechende Genehmigung einsehen um nachprüfen zu können was genau von der Genehmigung umfasst ist.


Ich hoffe Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Geike
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2017 | 14:07

Das Untergeschoss ist als gewerblich nutzbar ausgewiesen. Eine Einliegerwohnung kommt dort nicht hinein lediglich eine Trainingsfläche mit Mattenboden und en kleiner Ring steht dort drin. Es wurden und werden keine weiteren Umbaumassnahmen im Sinne von Trennwänden oder Türen setzen etc.vorgenommen.

Die Räumlichkeiten sind nicht öffentlich zugänglich, sprich sie sind nur für mich als Schlüssel Inhaberin zugänglich ich muss explizit zu Trainingszeiten auf und zu schließen (sowohl die Gebäude Eingangstür, als auch den Raum selbst) es ist ja ein Mischgebäude (wohnen/gewerblich)

Ändert das etwas am Sachverhalt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2017 | 09:55

Sehr geehrte Fragestellerin,

nein leider nicht.

Mit öffentlich zugänglich ist nicht die uneingeschränkte Zugänglichkeit gemeint sondern die generell mögliche. Behörden oder Fitnessstudios müssen auch erst aufgeschlossen werden, damit ein Zugang möglich ist.

Auch die konkreten Pläne, also, dass nichts umgebaut werden muss ist leider nicht relevant. Es geht allein um die geänderte Nutzung die geplant ist. Ein Keller ist normalerweise nicht zum längeren Aufenthalt oder zum Verweilen, Sport machen vorgesehen sondern allein zum Abstellen von Möbeln u.ä.

Einziger Möglicher Anhaltspunkt ist die erlaubte gewerbliche Nutzung. Hier könnte man ggf. eine weitere Baugenehmigung verhindern. Nun ist "gewerbliche" Nutzung sehr oberflächlich beschreiben. man müsste hier ggf. nachforschen, ob die Art der gewerblichen Nutzung eingeschränkt wurde oder ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung angerechnet werden.


Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen


Geike
Rechtsanwalt

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