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Nutzungsänderung einer Scheune in einen Lagerraum

9. März 2022 11:02 |
Preis: 55,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


10:20

Zusammenfassung:

Zu den Voraussetzungen eines Antrags auf Änderung der baurechtlichen Nutzung

Hallo,

wir leben in Bayern und haben im letzten Jahr einen Resthof mit angschlossener Scheune (ca. 200qm auf zwei Ebenen) gekauft. Wohnhaus und Scheune sind durch eine Brandwand getrennt. Um nun die brandschutzrechtlichen Bedingungen auf ein Maß der Vernunft zu reduzieren, hat uns ein Brandschutzbeauftragter eine Nutzungsänderung in einen "gewöhnlichen Lagerraum" vorgeschlagen. Dies würde der tatsächlichen Nutzung auch vollumfänglich entsprechen. Bevor wir nun den Schritt in Richtung Gemeinde gehen, wäre die Frage, inwieweit dies rechtlich überhaupt möglich ist und welche Formalien hier beachtet werden müssen. Eine Nutzungsänderung in einen Wohnraum kommt nicht in Frage, da hier horrende Anschlußgebühren fällig würden und sich diverse laufende Abgaben zukünftig ebenfalls erhöhen würden.
Herzlichen Dank für eine entsprechende Auskunft.

9. März 2022 | 12:04

Antwort

von


(724)
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Tel: 0351/84221127
Tel: 01631564033
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Um Ihre Frage beantworten zu können, reichen die von Ihnen übermittelten Informationen nicht aus. Es fehlen folgende Angaben:

- in welcher Art Baugebiet befindet sich das Vorhaben (Innenbereich/Außenbereich/Bebauungsplan)?

- wie ist die Umgebung des Vorhabens geprägt?

- falls sich das Vorhaben im Außenbereich befindet, wie ist das Gebiet im Flächennutzungsplan und im Landschaftsplans dargestellt?

- was genau soll umgewandelt werden (Wohnung oder Scheune?)

- was ist gegenwärtig die "offizielle" Nutzung des Bereichs, der umgewandelt werden soll?

- wie wurde der Bereich in den letzten sieben Jahren genutzt?

Sie können mir die fehlenden Angaben über die kostenlose Nachfragefunktion zukommen lassen.

Sollte sich der "Resthof" in einem Außenbereich nach § 35 BauGB befinden, dürfte die beantragte Nutzungsänderung wahrscheinlich unzulässig sein, da die Nutzung als Lagerfläche kein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB ist, das im Außenbereich zulässig ist. Bei nicht privilegierten Vorhaben ist eine Nutzungsänderung, die den Darstellungen des Flächennutzungsplans und des Landschaftsplans widerspricht, nur zulässig, wenn sie den Maßgaben des § 35 Absatz 4 Satz 1 Nummern 1 - 6 entspricht, die nachfolgend wiedergegeben werden:

Zitat:
Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1.
die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b)
die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c)
die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d)
das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e)
das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f)
im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
g)
es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,
2.
die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c)
das vorhandene Gebäude wurde oder wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d)
Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,
3.
die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,
4.
die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,
5.
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a)
das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)
die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c)
bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,
6.
die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.


Bei der Beantragung einer Nutzungsänderung müssen folgende Formalien beachtet werden:

- Benutzung des behördlichen Antragsformulars

- Beifügung eines Lageplans, welcher nicht älter als sechs Monate sin darf und der mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage einer Flur- oder Liegenschaftskarte erstellt sein muss;

- Bauzeichnungen mit Eintragungen sowohl der bisherigen als auch der geplanten Nutzung, die sämtliche von der Nutzungsänderung betroffenen Geschosse des Gebäudes zeigen müssen (Maßstab 1:100);

- Wohn- und Nutzflächenberechnung

- Stellplatznachweis für den Mehrbedarf, da für die geplante Nutzung im Allgemeinen Stellplätze wie bei einer Neuerrichtung des Gebäudes vorhanden sein müssen. Ausnahmen hierfür bestehen in den Fällen, in denen die Nutzungsänderung weder zu einem deutlich höheren Bedarf an Stellplätzen, noch zu einer Änderung der Identität des Gebäudes führt;

- Betriebsbeschreibung im Falle einer Nutzungsänderung gewerblicher Art;

- Brandschutzgutachten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 10. März 2022 | 09:29

Hallo Herr Neumann,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.
Folgende Ergänzungen zu den von Ihnen gestellten Nachfragen:

1. In welcher Art Baugebiet befindet sich das Vorhaben (Innenbereich/Außenbereich/Bebauungsplan)?

Das Gebäude befindet sich in einem ordentlich Baugebiet mit Bebauungsplan und genießt Bestandsschutz, da es bereits vor der Erstellung des Bebauungsplanes existiert hat.

2. Wie ist die Umgebung des Vorhabens geprägt?

Die Scheine befindet sich innerorts einer kleinen Gemeinde von ca. 3.000 Einwohnern und ist umgeben von Einfamilienhäusern und von jeher als Gesamtbauwerk mit dem Wohnhaus zu sehen.

3. Falls sich das Vorhaben im Außenbereich befindet, wie ist das Gebiet im Flächennutzungsplan und im Landschaftsplans dargestellt?

Siehe Frage 1

4.Was genau soll umgewandelt werden (Wohnung oder Scheune?)

Wie beschrieben, soll die Scheune von einer "landwirtschaftlichen Nutzung" in eine "gewöhnliche Lagerfläche" umgewandelt werden. Eine Umwandlung in Wohnraum soll ausdrücklich vermieden werden. Tatsächlich wird der Raum auch als ausschließlich Lagerfläche verwendet.

5. Was ist gegenwärtig die "offizielle" Nutzung des Bereichs, der umgewandelt werden soll?

Offiziell ist die Scheune noch als "Landwirtschaftliche Nutz/Lagerfläche" (mir ist der offizielle Jargon leider nicht bekannt)" deklariert. Genutzt wird sie wie gesagt als reine Lagerfläche.

5. Wie wurde der Bereich in den letzten sieben Jahren genutzt?

Das ist mir leider nicht vollumfänglich bekannt, da wir erst seit ca. 1,5 Jahren Besitzer des Hauses und der Scheune sind. Ich meine mich zu erinnern, dass der Vorbesitzer mal erwähnt hat, dass der seinerzeitige Mieter die Scheune als Werkstatt (nicht gewerblich !!) genutzt hat. Eine Nutzung entsprechend der ursprünglichen Bestimmung ist allerdings nahezu auszuschließen.

Ich hoffe, hiermit noch ein wenig mehr Klarheit in die Angelegenheit gebracht zu haben und freue mich auf Ihr Feedback.

Herzliche Grüße

SP

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10. März 2022 | 10:20

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn es sich um ein Gebiet im Geltungsbereich eines Bebauungsplans handelt, sind die Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich für die zulässige Nutzung. Ich kenne nicht die Festsetzungen des Bebauungsplans, aber nach Ihrer Beschreibung dürfte es sich um ein reines Wohngebiet handelt. In solchen Gebieten ist eine Lagernutzung unzulässig (§ 3 Baunutzungs-Verordnung).

Bestandsschutz besteht dann, wenn die Lagernutzung zu einem früheren Zeitpunkt legal ausgeübt wurde und zwischenzeitlich keine längere Unterbrechung der Nutzung eingetreten ist.

Wenn dem so wäre, würde kein Fall der Nutzungsänderung vorliegen, und ein Änderungsantrag wäre entbehrlich.

Wenn es sich jedoch so verhält, dass bisher zwar eine faktische Lagernutzung ausgeübt wurde, diese jedoch illegal war, besteht kein Bestandsschutz. Ein Antrag auf Nutzungsänderung hätte dann auch keine Aussicht auf Erfolg, es sei denn, der Bebauungsplan lässt in seinen Festsetzungen eine Lagernutzung zu.

Mit freundlichen Grüßen

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