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Daten und Fristen bei Kündigungsverzicht (Mietvertrag)

| 01.03.2015 12:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Bianca Rönn


Hallo,

Mein unbefristetes Mietverhältnis läuft seit dem 1.10.2014 und wurde am 14.8.2014 unterschrieben. (Es ist KEIN Staffelmietvertrag.) Der Vertrag enthält – im genauen Wortlaut – folgende Passage:

„Mieter und Vermieter verzichten gegenseitig für die Dauer von 1 Jahr auf Ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

1. Ab wann läuft die „Dauer von 1 Jahr"? Ab Vertragsabschluss (14.8.2014) oder ab Mietbeginn (1.10.2014)?

2. Was bedeutet es, dass die Kündigung frühestens „ZUM Ablauf dieses Zeitraums" möglich ist? Bedeutet es, dass eine Kündigung frühestens dann wirksam werden kann oder darf ich die Kündigung erst NACH Ablauf des Zeitraums aussprechen? (In letzterem Fall würde sie ja aufgrund der Kündigungsfrist erst 3 Monate später wirksam.)

3. Alles in allem: Wann wäre der früheste Zeitpunkt, an dem ich effektiv aus der Wohnung raus könnte (gesetzt, ich kündige fristgerecht)?

Danke für die Hilfe!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei der Beantwortung Ihrer Fragen gehe ich davon aus, dass es sich um einen Wohnraummietvetrag handelt.


1.

Ein befristeter Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung durch den Mieter ist durch Individualvereinbarung zulässig (BGH NJW 2004, 1448). In Formularmietverträgen ist ein solcher Kündigungsausschluss nach Maßgabe von § 307 BGB zulässig bis zu 4 Jahren, berechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zum Zeitpunkt der erstmals möglichen Vertragsbeendigung durch den Mieter, wenn sich der Vermieter ebenso bindet (BGH NJW 2005, 1574; 2011, 597; 2012, 521).
Aus Ihrer Angabe, dass der Vertrag die von Ihnen genannte Passage betreffend den Kündigungsverzicht enthält, gehe ich davon aus, dass in Ihrem Fall ein Formularmietvertrag verwendet wurde.
Daher ist der beiderseitige Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung in Ihrem Fall grds. zulässig.

Für die kalendermäßige Berechnung des Kündigungsverzichts ist stets der Zeitpunkt des Vertragsschlusses maßgeblich, nicht der Zeitpunkt des Mietbeginns.


2.

Die Möglichkeit zur Kündigung ZUM Ablauf dieses Zeitraums bedeutet, dass die Kündigung mit der gesetzlichen Frist zum Ende des vereinbarten Kündigungsverzichts ausgesprochen werden kann. Die ordentliche Kündigung ist gemäß § 573 c Abs.1 S.1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet im Klartext, Sie können den Mietvertrag schon während der Dauer des Kündigungsverzichts aussprechen.

Könnten Sie die Kündigung erst nach Ablauf des einen Jahres aussprechen, müsste es im Mietvertrag „AB Ablauf dieses Zeitraums" oder ähnlich heißen.


3.

Da eine Kündigung, wie bereits erwähnt, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, können Sie die Wohnung frühestens zum 30. August 2015 kündigen. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Juni 2015 zugehen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 20.04.2017 | 16:36

Soweit unter Nr. 1 ausgeführt wird, maßgeblich für die kalendermäßige Berechnung sei stets der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, so gilt dies für solche Fälle, die dem des Fragestellers gleichen.

Andere Konstellationen können zu einem anderen Ergebnis führen.

Bewertung des Fragestellers 01.03.2015 | 17:04

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