Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung zu wann möglich bei Kündigungsverzicht von 1 Jahr

| 13.02.2019 11:22 |
Preis: 48,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Hallo,

ich habe folgende Frage:

Ich habe eine Wohnung zum 01.05.2018 gemietet. Der Mietvertrag würde am 04.04.2018 unterzeichnet.

Folgende Klausel findet sich wortwörtlich in dem Vertrag zur Mietdauer/Kündigung

Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von - 1 - Jahren ab dem 01.05.2018 (Abschluss des Vertrages) auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages.
Eine Kündigung ist erstmalig zum Ende des laufenden Kündigungsverzichts mit der gesetzlichen Frist zulässig.
Von dem Verzicht bleibt das Recht der Vertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

Ich habe nun am 09.01.2019 (Eingang der Kündigung beim Vermieter) die Wohnung zum 30.04.2019 gekündigt.

Mein Vermieter teilte mir mit, dass eine Kündigung erst ab dem 01.05.2019 möglich sei und hat mir daher den Kündigungstermin zum 31.07.2019 bestätigt.

Die Frage lautet also wer nun im Recht ist.

Vielen Dank und einen schönen Tag.

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Der Mietvertrag regelt: "Die Vertragsparteien verzichten [...] für die Dauer von - 1 - Jahren ab dem 01.05.2018 (Abschluss des Vertrages) auf ihr Recht zur Kündigung [...]." und "Eine Kündigung ist erstmalig zum Ende des laufenden Kündigungsverzichts mit der gesetzlichen Frist zulässig."

Vertragsregelungen sind auszulegen, nach Wortlaut, Sinn und Zweck und Regelungszusammenhang.

Satz 1:
Liest man: "für die Dauer von - 1 - Jahren ab dem 01.05.2018 [...] auf ihr Recht zur Kündigung", bedeutet dies, die Kündigungserklärung kann erst nach dem 30.04.2019 abgegeben werden.
Liest man: "für die Dauer von - 1 - Jahren ab [...] Abschluss des Vertrages auf ihr Recht zur Kündigung", bedeutete dies eine frühest mögliche Kündigungserklärung nach ab dem 04.04.2019.

Es muss geklärt werden, wo der Schwerpunkt liegt, entweder auf dem 1 Jahr ab Vertragsbeginn oder ab Vertragsschluss. Ich lese den Satz so, dass hier keine Kündigungserklärung vor Ablauf des 30.04.2019 möglich ist. "Abschluss des Vertrages" in Klammern steht dort nur ergänzend, dergestalt, dass der 01.05.2018 als Tag des Vertragssschlusses gelten soll.

Kündigung ist die Erklärung einer Vertragspartei, dass das Vertragsverhältnis beendet werden soll (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Auflage, § 542, Rdnr. 11)

Bis zum Ablauf des 30.04.2019 kann die Kündigung nicht erklärt werden. Damit kann das Mietverhältnis frühestens mit Ablauf des 31.07.2019 enden

Im Mietvertrag steht aber auch noch ein Satz 2.

Satz 2:
"Eine Kündigung ist erstmalig zum Ende des laufenden Kündigungsverzichts mit der gesetzlichen Frist zulässig."

> Dieser Satz ist grammatikalisch - aus juristischer sicht - klar. Die Kündigungserklärung ist zum Ende des Kündigungsverzichts (30.04.2019) zulässig ist. Sie könnten erst ab 30.04. bzw. bis spätestens zum 04.05. die Kündigung zum Ende des 31.07.2019 erklären.

Es ist aber nicht fernliegend, dass in Satz 2 die Vertragsbeendigung (zum 30.04.2019) zu verstehen ist.

Sie können sich daher auf den Standpunkt stellen, dass sich Satz 1 und Satz 2 widersprechen.

> Wenn der Vermieter den Mietvertrag und damit auch die Kündigungsklausel gestellt hat, gehen Unklarheiten zu dessen Lasten (§ 305c Abs. 2 BGB ).

Der Vertrag (Satz 2) stellt ausdrücklich fest, dass eine Kündigung zum 30.04. (Ende des Verzichtszeitraums) möglich ist. Verweisen Sie den Vermieter auf Satz 2 der Kündigungsklausel.

>> Formal juristisch hat Ihr Vermieter recht.

Im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist aber auf den verständigen Otto-Normalbürger abzustellen und der kann Satz 2 auch so verstehen, dass das Mietverhältnis zum 30.04.2019 endet.

Ließen Sie es auf einen Rechtsstreit ankommen, der Vermieter müsste ja klagen, hätten Sie bei Auszug im April gute Chancen, ab Mai keine weitere Miete mehr bezahlen zu müssen.

Konfrontieren Sie den Vermieter mit dem Satz 2 und wie er zu verstehen ist bzw. verstanden werden kann und dass dieses Verständnis zu seinen Lasten geht, er also unrecht hat.

Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2019 | 15:54

Vielen Dank für die bisherige Antwort.

Ich als Laie sehe hier ebenfalls einen Widerspruch zwischen (von Ihnen benannten) Satz 1 und 2.

Es handelt sich hier um einen Musterformularmietvertrag einer bekannten Gesellschaft.

Für mich wäre der Sachverhalt klar gewesen, wenn anstelle des „zum [...]" ein „ab [...] gestanden hätte. Damit wäre mit klar gewesen, dass ich de facto 15 Monate ab Mietbeginn verbleiben müsste (sofern Kündigung korrekt nach dem Verzichtszeitraum von 12 Monaten eingegangen wäre).

In diesem Falle habe ich es allerdings so interpretiert, dass ich eben zum 01.5.19 und somit zum Ende des 12 monatigen Kündigungsverzicht auch wirksam kündigen könnte.

Was mich allerdings ebenfalls etwas irritiert ist die Angabe des „Start-Datums des Kündigungsverzichts. Ist es nicht rechtlich so, dass dieser immer (zugunsten des Mieters) ab Unterzeichnung des Mietvertrages gilt? Hier also ab 04.04.2018? Bzw. Dann bis zum 03.04.19?



Vielen Dank für die tolle Auskunft.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.02.2019 | 16:26

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für das Lob, die Anmerkungen und die Nachfrage.

Es liegen AGB vor, vorformulierte Vertragsbedingungen vom Vermieter gestellt.

Das spätere Startdatum des Kündigungsverzichtes ist unproblematisch, da der Gesamtzeitraum deutlich unterhalb der durch AGB maximal regelbaren 4 Jahre liegt.

Nur bei einem Kündigungsausschluss von vier Jahren ist ein Auseinanderfallen von Vertragsschluss und Vertragsbeginn unzulässig bzw. führt zur Unwirksamkeit des Kündigungsverzichts. Die Frist von vier Jahren wird ab Vertagsschluss gerechnet (vgl. BGH, Urt. v. 02.03.2011 - VIII ZR 163/10 , Rz 10) .

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.02.2019 | 04:43

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Zeitnahe und verständliche Beantwortung der Fragen.

Ich bin sehr zufrieden."
Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen