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Mietvertrag mit Kündigungsverzicht von 4 Jahren

| 03.04.2016 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Es geht um einen Jahresvertrag bzw beidseitigem Kündigungsverzicht.
Ab wann gilt die Laufzeit? Ab Vertragsschluss oder Vertragsbeginn?

Mal ein Beispiel:

Mietvertrag unterschrieben am 20.12.2013

Vertragsbeginn ist der 1.1.2014

Die 4 Jahres frist gilt bis zum 31.12.2017

Die Klausel ist wie folgt:

§2 Mietzeit
2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.2014.Der Mieter ist verpflichtet,innerhalb einer Woche nach Einzug seiner gesetzlichen Meldepflicht bei der Meldebehörde nachzukommen.Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietverhältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden mit folgender Besonderheit: Das Mietverhältnis ist für die Beteiligten des Mietvertrages während der ersten vier Jahre seines Bestehens ordentlich nicht kündbar.
Das Mietverhältnis ist fest geschlossen bis zum 31.12.2017, danach läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte zeit.

Ist die Klausel wirksam oder unwirksam? Wenn unwirksam, darf ich dann mit normaler 3 Monatsfrist kündigen? Wenn wirksam, wann darf ich erstmals kündigen?

Sehr geehrte Ratsuchende,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird die Klausel unwirksam sein.

Denn für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Anfangszeitpunkt und nicht des Vertragsbeginns oder der Überlassung der Wohnung an den Mieter abzustellen (BGH, Urt.v. 08.12.2010, Az.: VIII ZR 86/10).

Endzeitpunkt ist nicht derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Kündigung erstmalig erklären kann, sondern derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, so dass der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist entscheidend ist, so dass eine Kündigung drei Monate vor Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein.


Und diese Frist ist nicht eingehalten worden, wenn man vom Vertragsschluss 20.12. 2014 ausgeht und dann den 31.12.2017 als erstmalige Beendigung sieht.


Dieser unwirksame Kündigungsverzicht hat zur Folge, dass Sie dann mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohe, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2016 | 15:01

Sehr geehrter Herr Bohle,
Erstmal vielen vielen Dank für die schnelle und vorallem hilfreiche Antwort.
Der Vertragsschluss war der 20.12.2013 nicht 2014.
Ich bedanke mich nochmal vielmals, Sie haben uns sehr geholfen und endlich Licht ins Dunkle gebracht.
Liebe Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2016 | 15:04

Sehr geehrte Ratsuchende,


da haben Sie Recht; diesen Tippfehler konnte ich leider nicht mehr korrigieren. Aber auf jeden Fall sind es eben mehr als vier Jahre und das führt zur Unwirksamkeit.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 03.04.2016 | 15:07

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