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Darf die Altenteilwohnung unbegrenzt vermietet werden?


19.01.2005 23:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Mir wurde mein Haus in vorgeschobener Erbschaftsfolge von meiner Mutter überschrieben. Ein Überschreibungsvertrag wurde mit einem Anwalt erarbeitet und unterschrieben. In diesem Haus hat meine Mutter ein im Grundbuch eingetragenes Altenteil (Wohnecht auf Lebenszei). Zu diesem Zeitpunkt hatte ich nur eine kleine Familie und wir gaben uns vorerst mit weinigen Räumen im oberen Teil zufrieden. Diese Altenteil im unteren Hausbereich wird nun von meiner Mutter vermietet, da sie mit ihrem jetzigen Ehemann woanders wohnt. Laut Aussage eines Anwaltes kann ich, als Hauseigentümer, diese Wohnung aus rechtlichen Gründen nicht vermieten, sondern muss hinnehmen, dass meine Mutter evtl. irgend einen Mieter in "meine" Haus nimmt. Baulich gesehen sind die obere und untere Wohnung nicht voneinander getrennt, da es früher von unsere gesamten Familie zusammen bewohnt wurde.
1. Kann meine Mutter mit ihrem Altenteil machen, was sie will oder bezieht sich das Wohnrecht auf Lebenszeit gem. Überschreibungsvertragnur auf sie ?
2. Welche Möglichkeiten habe ich im Falle, dass meine Mutter ihr Altenteil nicht vermieten darf, den jetzigen Mieter von einem "Eigenbedarf" zu überzeugen?
3. Besteht überhaupt rechtlich die Möglichkeit, meiner Mutter das sog. Altenteil abzukaufen?

Ich hoffe, Sie können mir weiter helfen
und verbleibe
mfG
uedg45
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1. Kann meine Mutter mit ihrem Altenteil machen, was sie will oder bezieht sich das Wohnrecht auf Lebenszeit gem. Überschreibungsvertragnur auf sie ?

Bei dem Altenteil handelt es sich um ein dingliches Wohnrecht, auf das § 1092 Abs. 1 BGB Anwendung findet:


§ 1092 Unübertragbarkeit; Überlassung der Ausübung

(1) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.


Nach § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB darf der Berechtigte des Wohnrechts die Ausübung der Dienstbarkeit, also des Wohnrechts, einem Dritten nur überlassen, wenn der Eigentümer dies gestattet hat.

Auch die Vermietung der Wohnung an einen Dritten stellt eine solche Überlassung dar. Möglicherweise ist Ihrer Mutter dies jedoch gestattet. Die Gestattung kann sich dabei aus der Grundbucheintragung ergeben, sie kann aber auch auf einer schuldrechtlichen Vereinbarung beruhen. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ich ohne nähere Kenntnisse natürlich nicht feststellen. Es wird dabei auf den konkreten Inhalt des Überschreibungsvertrages ankommen.


2. Welche Möglichkeiten habe ich im Falle, dass meine Mutter ihr Altenteil nicht vermieten darf, den jetzigen Mieter von einem "Eigenbedarf" zu überzeugen?


Der Mieter leitet sein Besitzrecht aus dem Mietvertrag mit Ihrer Mutter ab. Sie haben gegenüber dem Mieter keinen vertraglichen Anspruch, so daß Sie ihm gegenüber keinen "Eigenbedarf" ins Feld führen können. Ansprechpartner wäre in dieser Sache stattdessen Ihre Mutter: Hat diese, ohne entsprechende Gestattung, die Wohnung vermietet, steht Ihnen ein Unterlassungsanspruch gegen die Mutter zu. Außerdem wird Ihnen im Verhältnis zu Ihrer Mutter die Miete zustehen (BGH NJW 1972, 1416, 1417 f).


3. Besteht überhaupt rechtlich die Möglichkeit, meiner Mutter das sog. Altenteil abzukaufen?


Diese Möglichkeit besteht natürlich, wenn Sie sich mit Ihrer Mutter einigen können. Ein solcher Vertrag wäre darauf gerichtet, daß Ihre Mutter der Löschung des Wohnrechts im Grundbuch gegen Zahlung eines Kaufpreises zustimmt. Allerdings muß, da es um ein Recht an einem Grundstück geht und eine Löschungsbewilligung erteilt werden muß, ein solcher Vertrag notariell beurkundet werden. Auch haben Sie natürlich keinen Anspruch gegen Ihre Mutter, Ihnen das Wohnrecht zu verkaufen. Hier wird es auf Ihr Verhandlungsgeschick ankommen. Für den Fall, daß Ihre Mutter die Räume nicht vermieten darf, sie aber nicht mehr selbst nutzen möchte, wird Sie aber vielleicht ein Interesse daran haben, das Wohnrecht "zu Geld zu machen".

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de
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