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Lagerung Vermietereigentum in vermietetem Haus, Mieter verweigert Zutritt

| 01.09.2014 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Wir sind beruflich ins Ausland gezogen und haben unser Haus an ein englisches Ehepaar befristet vermietet (Eigenbedarf nach Rückkehr aus dem Ausland). Der Zeitmietvertrag endet am 30. September 2014. Nun sind wir seit knapp einer Woche zurück und ich habe die Mieter gleich nach unserer Ankunft angeschrieben und gebeten, ob wir einen Kinderautositz aus dem Keller holen könnten, den ich dringend für eines meiner Kinder brauche (die Lagerung verschiedener Sachen in einem der Kellerräume ist im Mietvertrag festgehalten worden). Das Betreten des Hauses ist im Mievertrag auch geregelt (Vorliegen eine sachlichen Grundes). Die Mieter haben zuerst nicht reagiert und erst nach wiederholter Anfrage mit Fristsetzung (ich brauche den Sitz bis zum 3. September, da ich die Kinder dann zum Kindergarten fahren muss) geantwortet, ich hätte schon vor ein paar Wochen anfragen können, der Kellerraum wäre mit Umzugsgut vollgestellt (ausziehen werden sie erst Ende September und haben schon alles gepackt?) und der Mann könnte die Schachteln aufgrund von Rückenproblemen nicht verrücken. Wir haben zurückgeschrieben, dass das kein Probem wäre, mein Mann würde sich um Kartons kümmern würde. Jetzt gibt es wieder keine Reaktion und übermorgen brauche ich den Sitz.

Wenn ich den Autositz nicht holen kann, muss ich einen neuen kaufen, das wissen die Mieter auch, ich habe es ihnen geschrieben. Und ich verstehe nicht, warum sie uns nicht ins Haus lassen. Kann ich die Kosten dieser Neuanschaffung den Mietern in Rechnung stellen? Kann ich es mit der Kaution verrechnen?

Wie verhält es sich im Fall von notwendigen Renovierungsarbeiten? Das Haus soll Anfang Oktober nach der Übergabe umgehend komplett gestrichen werden und ich muss im September mit dem Handwerker vorab ins Haus, um den Umfang der Arbeiten zu besprechen und Kosten zu kalkulieren. Das Haus muss Anfang Oktober gestrichen werden, da unser Umzugsgut aus China kommt und wir bei Verzögerung der Lieferung hohe Lagerkosten zahlen müssen. Ich mache mir jetzt natürlich Sorgen, dass die Mieter auch hier auf stur schalten und uns nicht reinlassen. Sollte dies geschehen, kann ich hier eventuell anfallende Mehrkosten (z. B. die Lagerkosten unseres Umzugscontainers und Hotelkosten, da eine eventuelle Verzögerung auch einen verlängerten Hotelaufenthalt mit sich bringen würde) in Rechnung stellen bzw. mit der Kaution verrechnen?

Danke im Voraus für Ihre Hilfe.
MfG

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Vorab empfehle ich Ihnen, die Mieter nochmals, wenn möglich per E-Mail, anzuschreiben und ihnen mitzuteilen, dass Sie den Kindersitz dringend, nämlich bis zum 03.09.2014, benötigten. Ferner sollten Sie in diesem Schreiben den Mietern zu verstehen gegeben, dass selbstverständlich ein Termin vereinbart werden könnte, an dem Sie den Kindersitz aus dem Haus abholen würden. Gleichzeitig sollten Sie den Mietern klarmachen, dass Sie im Fall der Weigerung der Herausgabe des Kindersitzes gezwungen seien, einen neuen Kindersitz zu kaufen. In diesem Fall würden Sie die Kosten für die Anschaffung des neuen Kindersitzes den Mietern in Rechnung stellen.

Setzen Sie eine Frist zur Stellungnahme, beispielsweise bis Mittwoch, den 03.09.2014.


2.

Grundsätzlich sehe ich keinen plausiblen Grund, weshalb der Kindersitz nicht herausgegeben wird, zumal Sie sich bereit erklärt haben, den Sitz selbst aus dem Keller zu holen.

Die Mieter haben gewusst, dass das Mietverhältnis nur befristet gilt und im Mietvertrag ist festgehalten, dass Ihnen das Betreten des Hauses bei Vorliegen eines sachlichen Grundes gestattet werden müsse. Das Vorliegen eines sachlichen Grundes sehe ich als gegeben an.

Sollten die Mieter sich gleichwohl nicht melden oder sich weigern, Ihnen die Möglichkeit, sich in Besitz des Kindersitzes zu bringen, wäre dies als Verletzung einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag anzusehen.

Wenn Sie die Kosten für die Neuanschaffung eines Kindersitzes von der Kaution abziehen, müssen Sie bedenken, dass dann noch ein Abzug „neu für alt" vorzunehmen ist.


3.

Hinsichtlich der von Ihnen geplanten Renovierungsarbeiten sollten Sie die Mieter bereits jetzt von Ihrem Vorhaben in Kenntnis setzen. Auch das sollte wiederum schriftlich erfolgen.

Teilen Sie den Mietern mit, dass Sie in dem Fall, dass der Umfang der Renovierungsarbeiten nicht besprochen werden könne, gezwungen seien, Ihr Mobiliar einzulagern, wodurch Mehrkosten, eventuell auch durch einen Hotelaufenthalt, anfallen würden.

Etwas problematisch kann hier aber im Streitfall die Beweislage sein.

Gegebenenfalls ist es möglich, dem Handwerksunternehmen, das die Malerarbeiten durchführen soll, einen Plan des Hauses zur Verfügung zu stellen, damit die Kosten kalkuliert werden können. Schwierigkeiten kann es auch bereiten, den Nachweis zu erbringen, dass tatsächlich eine Verzögerung eingetreten ist, wenn Ihnen jetzt kein Zutritt zum Haus zwecks Aufmaß gewährt wird. In diesem Fall müsste sehr genau dargelegt und im Streitfall auch nachgewiesen werden, zu welcher Verzögerung das Verhalten der Mieter, Ihnen keinen Zutritt zum Haus zu gewähren, geführt hat.

Um die Angelegenheit pragmatisch zu lösen und um einen Rechtsstreit zu vermeiden, empfehle ich, sich bereits jetzt mit einem Malerbetrieb in Verbindung zu setzen, um abzuklären, wann die Arbeiten durchgeführt werden könnten und wie viele Tage die Arbeiten in Anspruch nehmen. Letzteres werden die Maler nur sagen können, wenn Sie sich ein Bild vom Umfang der Arbeiten verschaffen. Das könnte beispielsweise anhand von Plänen sein.

Grundsätzlich kann man also festhalten, dass Mehrkosten, die auf der Verletzung einer Nebenpflicht der Mieter beruhen, den Mietern auch angelastet werden können.

Im Streitfall wird es aber schwierig sein, ganz exakt darzulegen, welcher Kostenanteil den Mietern angelastet werden kann. Deshalb ist in derartig gelagerten Fällen eine einvernehmliche Regelung dringend empfehlenswert.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2014 | 19:44

Vielen Dank für die Antwort.
Ich habe den Mietern bereits per Email geschrieben, was sie unter Punkt 1 vorgeschlagen haben:
Grund, warum ich den Sitz benötige (Transport meines Kindes im Auto), bis wann ich spätestens den Sitz brauche (2. September abends, da am Mittwochmorgen, den 3. September, der Kindergarten losgeht), dass ich einen neuen Sitz kaufen muss, wenn ich nicht den holen kann, der im Haus gelagert ist. Ich habe auch Terminvorschläge gemacht(täglich am späten Nachmittag, da unsere Mieter argumentierten, sie arbeiten Vollzeit und könnten erst nach der Arbeit im Haus sein).
Die Mieter haben meine Email erhalten, darauf haben Sie geantwortet, was ich bereits beschrieben habe (Keller voller Umzugskisten, Mann mit Rückenproblemen,...), auf unser Vorschlag, wir kümmmern uns um die Kisten (drei Tage her), ist nichts mehr gekommen.
Das Einzige, was gefehlt hat ist, dass wir den Kauf eines neuen Sitzes in Rechnung stellen würden (ich wollte nicht gleich drohen). Soll ich das noch nachholen oder kann ich es jetzt tun (es in Rechnung stellen), wenn bis Dienstagabend keine Rückmeldung kommt?
Danke im Voraus für Ihre Hilfe.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2014 | 19:54

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Vor dem geschilderten Hintergrund empfehle ich Ihnen, den Mietern per E-Mail sogleich mitzuteilen, daß Sie den Sitz morgen bis z. B. 17 Uhr abholen müßten, da Sie, falls der Kindersitz nicht auffindbar sei, noch Gelegenheit benötigen, einen neuen Sitz zu kaufen. In diesem Zusammenhang können Sie gleichzeitig ankündigen, daß, sollte der Sitz nicht herausgegeben werden, die Kosten für den neuen Sitz den Mietern in Rechnung gestellt würden.


2.

Führt das nicht zum Erfolg und/oder melden sich die Mieter nicht, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, die Kosten von der Kaution abzuziehen.

Das ist natürlich mit einem Prozeßrisiko behaftet, sofern die Mieter den Abzug von der Kaution gerichtlich geltend machen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.09.2014 | 17:19

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