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Vermietete Wohnung zum Eigenbaderf kaufen?


13.08.2010 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir, meine Ehefrau (40) meine Tochter (21) und ich (42), wohnen derzeit in einer Mietwohung. Nach längerer Suche haben wir eine Eigentumswohnung gefunden und wollen diese kaufen. Diese Wohnung wollen wir selbst bewohnen, sie ist jedoch derzeit vermietet mit einem älteren Ehepaar (beide Mitte 80). Besteht nach dem Kauf die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung unter folgenden drei Voraussetzungen?

a)
Wir beabsichtigen zu dritt in die Wohnung zu ziehen und haben die Wohnung rein aus Altersvorsorgegründen gekauft (keine sonstigen Gründe).

b)
Meine Tochter befindet sich derzeit in Ausbildung und möchte gern ihren eigenen Hausstand gründen. Meine Frau und ich wollen daher in die ETW ziehen und unsere Tochter würde in unserer Mietwohnung bleiben. Derzeit kann sie mit ihrer Ausbildungsvergütung die Miete noch nicht bezahlen. Spielt das eine Rolle? Ich bin ihr ja zum Unterhalt verpflichtet und würde die Mietzahlungen weiterhin übernehmen.

c)
Die Alternative wäre: Wir warten bis die Ausbildung beendet (2012) ist und unsere Tochter ein Einkommen hat, mit welchem sie die Miete selbst bezahlen kann.


Ich bitte Sie um eine Einschätzung, da letztlich auch die Entscheidung über den Kauf der Wohnung davon abhängt.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich unter Zugrundelegung Ihrer Angaben wie folgt:

Vorauszuschicken ist zunächst, dass es für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung in Ihrem Fall unerheblich ist, ob Ihre Tochter in die künftige ETW mit einziehen würde, in der jetzigen Mietwohnung verbleibt, oder sich gar eine ganz neue Wohnung sucht. Unerheblich ist auch, ob Sie als Unterhaltspflichtiger die Mietzahlungen für Ihre Tochter übernehmen.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter ist grundsätzlich nur zulässig, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 I BGB).

Grundsätzlich liegt ein solches berechtigtes Interesse auch dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung selbst oder für seine Angehörigen im Rechtssinne benötigt.

Dabei genügt es tatsächlich, wenn Sie jetzt in einer Mietwohnung leben, wodurch Kosten verursacht werden und Sie nunmehr Ihre eigene auch als Alterssitz beziehen möchten.

Das Kündigungsschreiben muss dann eine substantiierte Begründung enthalten. Es genügt nicht, wenn nur der Satz „Wir kündigen wegen Eigenbedarfs" enthalten ist.

Sie müssen detailliert darlegen, warum Sie die Eigentumswohnung selbst benötigen. Hier also muss Ihr Kündigungsschreiben enthalten, dass Sie Ihre Mietwohnung aufgeben wollen und Ihre Einzige Eigentumswohnung jetzt selbst bewohnen möchten".

Problematisch könnte in Ihrem Fall allerdings das Alter der Mieter sein. Hier könnte unter Umständen ein Härtefall im Sinne von § 574 BGB vorliegen. Dies wäre unter Umständen dann der Fall, wenn ein Auszug bei den jetzigen Mietern gesundheitlich Probleme physischer oder psychischer Natur verursachen würde. Dies ist bei Über 80jährigen Mietern, die höchstwahrscheinlich auch schon sehr lange in der Wohnung leben, nicht auszuschließen.

Wenn die Mieter anwaltlich beraten werden, kann sich ein eventuelles Gerichtsverfahren – selbst wenn Ihre Eigenbedarfskündigung vollumfänglich rechtmäßig ist – über mehrere Jahre hinziehen, In diesem Zeitraum könnten Sie die Wohnung selbst nicht nutzen.

Zusammenfassend ist also zu sagen, dass in Ihrem Fall eine Eigenbedarfskündigung zwar grundsätzlich rechtlich zulässig wäre, praktisch aber sehr schwer umzusetzen sein dürfte.

Sollten noch Fragen offen geblieben sein, benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschafft zu haben und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2010 | 15:41

Sehr geehrter Herr Bade,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Würde es an der Sachlage etwas ändern, wenn mir (über den Makler) bekannt ist, dass die Kinder der bisherigen Mieter genügend Wohnraum in ihrem Haus besitzen und schon seit längerem auf die Eltern einwirken, zu den eigenen Kindern zu ziehen. Die Kinder erledigen derzeit Einkäufe etc. und wohnen etwas entfernt. Sie haben im Prinzip die gleichen Interessen (den Auszug der Mieter) wie ich. In dem Fall kann doch keine Rede von einem Härtefall sein, da genügend anderer Wohnraum (bei den Kindern) zur Verfügung steht. Einziges Motiv der Mieter derzeit nicht auszuziehen, ist die schöne Lage der Wohnung.

Mit freundlichen Grüßen
Thomas W.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2010 | 15:51

Sehr geehrter Fragesteller,

mit Ihrer Vermutung haben Sie vollkommen recht. Insbesondere bei älteren Menschen basiert die Härtefallklausel darauf, dass diese schon seit langem in einem bestimmten Umfeld leben und es nicht zumutbar wäre, sie dort herauszureißen.

In der von Ihnen geschilderten Situation, in der sich die Kinder ohnehin schon kümmern und sogar bereit und willens sind die Ältern aufzunehmen, wäre sogar von einer Verbesserung der Situation der jetzigen Mieter auszugehen und nicht von einer Verschlechterung.

Ich stimme Ihnen daher zu, dass es sich in Ihrer speziellen Konstellation nicht um einen Härtefall handeln dürfte.

Ich wünsch Ihnen ein schönes Wochenende

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

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