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Mieter zieht nicht aus - Eigenbedarf


| 11.12.2009 12:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Guten Tag!

Wir haben eine (die größere) Partei unseres Hauses vermietet, brauchen diese jedoch nun selber (Eigenbedarf), da ich schwanger bin. Wir haben unseren Mietern (mit einer Tochter 12 Jahre und einem Sohn 18 Jahre) fristgerecht gekündigt und sie haben die Kündigung auch unterschrieben. Sie hatten nicht nur 3 Monate Zeit, sondern 5 Monate sich eine neue Wohnung zu suchen. Jetzt habe ich sie, 3 Wochen vor Beendigung der Frist auf ihren Auszug angesprochen und sie verkünden mir nun, dass sie nichts "geeignetes" für sie gefunden hätten. Sie haben es nicht mal für nötig befunden, uns bescheid zu geben. Desweiteren habe ich alle Anzeigen von Wohnungen und Häusern, die im selben Preissegment liegen, gesammelt und es hätte wahrlich genug Angebote gegeben. Hilft uns das irgendwie weiter? Oder vielleicht der Umstand, dass ich schwanger bin und in der jetztigen Wohnung kein Platz für das Kind ist? Und was bedeutet eigentlich "Nichts geeignetes gefunden"? Haben Sie ein "Recht" auf z. B. Garten oder Terasse? Oder müssen Sie auch eine Wohnung nehmen, die solche Dinge nicht hat? Gibt es erstmal irgendwelche anderen Möglichkeiten oder habe ich nur die Chance einer Räumungsklage?
Danke für Ihre Hilfe!
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Für die Wirksamkeit der Kündigung kommt es zunächst einmal darauf an, dass Sie als Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Ein derartiges berechtigtes Interesse stellt der Eigenbedarf gem. § 573 II Nr. 2 BGB dar. Zusätzlicher Raumbedarf bei Familienzuwachs kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen, AG Stuttgart, WuM 1989, 414.Ob Ihre Kündigung im Einzelfall rechtmäßig ist, kann ich selbstverständlich hier nicht ohne Weiteres beurteilen.

Will der Mieter zur Verteidigung gegen eine Kündigung nicht nur das berechtigte Interesse des Vermieters bestreiten, sondern eigene besondere Interessen am Fortbestand des Mietverhältnisses geltend machen, muss er Widerspruch gem. § 574 BGB erheben. Sofern Sie den Mieter ordnungsgemäß über die Widerspruchsmöglichkeit informiert haben, gelten Form und Frist des § 574b BGB. Danach genügt eine mündliche Mitteilung drei Wochen vor Auszug nicht für einen ordnungsgemäßen Widerspruch.

Die Frage, ob der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum finden konnte oder nicht ist eine Frage der Widerspruchsabwägung (vgl. § 574 II BGB) und stellt sich daher ohne wirksamen Widerspruch nicht. Der Mieter ist ab Kündigung verpflichtet, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen; sollten diese Bemühungen streitig werden, können Ihre gesammelten Inserate durchaus nützlich werden. Welcher Wohnraum angemessen ist, ist von einer Gesamtabwägung abhängig zu machen, kann allerdings nicht von einzelnen Ausstattungsdetails (Garten usw.) abhängig gemacht werden.

Sofern die Mieter bei wirksamer Kündigung nicht freiwillig ausziehen, hilft nur eine Räumungsklage. Sollten Sie diese wegen der Zeit und Kosten scheuen, kann alternativ mit dem Mieter über einen Mietaufhebungsvertrag verhandelt werden. Bevor Sie weitere Schritte planen, empfehle ich Ihnen, sich zunächst bei einem Rechtsanwalt von der Rechtmäßigkeit Ihrer Kündigung zu vergewissern.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 15.12.2009 | 14:33


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