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Büroräume und Wohnung im gleichen Haus, Arbeitszimmer

| 31.03.2010 23:16 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Sachverhalt:
Ich habe 2 Betriebe angemeldet um zukünftig einer nebenberuflichen Tätigkeit nachzugehen (2 Betriebe deshalb, um meine freiberufliche Tätigkeit (Sachverständiger für die Bewertung von Bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten) von meiner unternehmerischen Tätigkeit als Makler, Beratung, Dienstleistungen für Vermieter abgrenzen zu können). Es wird angestrebt, diese nebenberuflichen Tätigkeiten mittelfristig hauptberuflich nachzugehen. Hauptberuflich arbeite ich momentan bei einem großen Wohnungsunternehmen

Ich benötige für meine nebenberufliche Tätigkeiten Büroräume.

Ich bin momentan in Vertragsverhandlungen mit einem privaten Vermieter, um zusammen mit meiner Lebensgefährtin ein Reihenhaus zum Wohnen und Arbeiten anzumieten. Das Reihenhaus erstreckt sich über 3 Etagen und dem Speicher (E+II). Das EG und das 1.OG umfassen ca. 110 m², das 2. OG ca. 50 m².

Ich würde das 2. OG gerne für meine Büroräume nutzen und entsprechend von der Steuer absetzen. Die beiden Räume sind nicht abgetrennt und abgeschlossen und verfügen über keinen separaten Zugang. Der Vermieter hat sich dazu bereit erklärt, 2 Mietverträge abzuschließen, einen gewerblichen für die Büroräume und einen Wohnraummietvertrag.

Bei der angestrebten Gesamtmiete für das Reihenhaus (680,-- Euro) sind bereits die Betriebskosten bis auf die Müllabfuhr enthalten. Strom und Heizung (über Gas) sind direkt mit den Versorgungsunternehmen abzuschließen.

Besteht die Möglichkeit, die Büroräume steuerlich abzusetzen und wie müssen die Mietverträge gestaltet werden.
• soll der Wohnraummietvertrag nur mit meiner Lebensgefährtin abgeschlossen werden, oder kann dieser auch auf uns beide ausgestellt werden.
• Wie verhält es sich mit den Nebenkosten, die direkt mit den Versorgungsunternehmen abzuschließen sind. Eine separate Abrechnung ist mangels fehlender Stromzähler und Heizungsverteiler nicht möglich. Soll bei dem gewerblichen Mietvertrag ein pauschaler Betrag für die Nebenkosten mit aufgenommen werden, der mietvertraglich dem jeweiligen Mieter der Wohnräume im EG und 1. OG zugesprochen wird, oder soll der Mieter der Wohnräume im EG und 1. OG (meine Lebensgefährtin) mir als Gewerbemieter die entstandenen Gesamtkosten anteilig nach m² in Rechnung stellen.

Ziel soll auf jeden Fall sein, das 2. OG als Büroräume steuerlich geltend zu machen zu können. Bitte teilen Sie mit auf was zu achten ist und wie die Vorgehensweise sein muss.

Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen benatworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:

Zwar heisst es in §4 Abs.4 EStG, dass Betriebsausgaben grds. alle Aufwendungen sind, "die durch den Betrieb veranlasst sind". Und lt. den Einkommensteuerrichtlinien (EStR) unter Hinweis H4.7 gilt sogar ausdrücklich, dass auch Aufwendungen für sog. gemischtgenutzte Wirtschaftsgüter, zu denen grds. auch Räumlichkeiten zählen, die teilweise für unternehmerische und teilweise für nicht unternehmerische Zwecke genutzt werden, "als Betriebsausgaben abgezogen werden können, wenn die betriebliche Nutzung nicht nur von untergeordneter Bedeutung ist und der betriebliche Nutzungsanteil sich leicht und einwandfrei anhand von Unterlagen nach objektiven, nachprüfbaren Merkmalen - ggf. im Wege der Schätzung - von den nicht abziehbaren Kosten der Lebenshaltung trennen lässt."

Aber auch wenn diese Trennung etwa im Falle der hier in Rede stehenden Miet- und anderen Raumkosten, die anteilig auf betrieblich genutzte Gebäudeteile entfallen, recht leicht (im Verhältnis der betrieblichen Nutzfläche zur Gesamtfläche) möglich ist, sodass insoweit Betriebsausgaben gegeben sein können, ist leider darauf hinzuweisen, dass hierbei - wie so häufig im Steuerrecht - Ausnahmeregelungen zu beachten sind:

So kommt es für die Beurteilung der Abziehbarkeit von Raumkosten (hier z.B.: Mietaufwendungen) auch darauf an, zu welchem betrieblichen Zweck genau die Räumlichkeiten genutzt werden. Soweit diese z. B. als Lagerraum, Verkaufsraum oder Werkstatt genutzt werden und ein eigener direkter Zugang von außen besteht, sollte dieses grds. unproblematisch sein.
Sollte der/die genutzte/n Raum/Räume jedoch - wie offenbar in Ihrem Falle - den Charakter eines sog. häuslichen Arbeitszimmers im Sinne des §4 Abs.5 Nr. 6b EStG haben, d. h. ein Arbeitsraum sein, der seiner Lage nach in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden ist und nach Ausstattung und Funktion der Erledigung beruflicher Arbeiten dient (dieses wird bei einer büromäßigen Einrichtung und Ausstattung des Arbeitsraums angenommen), wird dieser seit dem 1.1.2007 nur noch dann steuerlich anerkannt, wenn er den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit darstellt. Nur in diesem Fall sind die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer (und zwar sodann in unbegrenzter Höhe) als Betriebsausgaben (bzw. Werbungskosten) absetzbar.

Wo der Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit liegt, ist jedoch oftmals nicht einfach zu bestimmen - insbesondere bei jemandem, der eine berufliche Tätigkeit ausübt und teilweise im häuslichen Arbeitszimmer und teilweise außer Haus tätig wird.

Im Rahmen dieser Wertung hat der zeitliche (quantitative) Umfang der Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers eine Indizwirkung. So hat der BFH mit Urteil vom 09.04.2003 (X R 52/01, BFH/NV 2003, 1172) angenommen, dass bei einem auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Zeitanteil von 75 v.H. ein erhebliches Indiz für den sich dort befindlichen Mittelpunkt spricht. Und das BMF vertritt die folgende Auffassung: Übt der Steuerpflichtige nur eine berufliche Tätigkeit aus und wird diese in qualitativer Hinsicht gleichwertig sowohl im häuslichen Arbeitszimmer als auch am außerhäuslichen Arbeitsplatz erbracht, wovon in den vorgenannten Fällen regelmäßig auszugehen ist, liegt der Tätigkeitsmittelpunkt dann im häuslichen Arbeitszimmer, wenn der Steuerpflichtige dort an mehr als der Hälfte der Arbeitszeit tätig wird (BMF-Schreiben vom 03.04.2007, Tz.40, BStBl I 2007, 442).

Davon unabhängig kann der "Mittelpunkt" i.S. der vorgenannten Vorschrift aber auch dann als im Arbeitszimmer gelegen anzunehmen sein, wenn der Steuerpflichtige dort diejenigen Leistungen erbringt, die für den konkret ausgeübten Beruf wesentlich und prägend sind. Der Mittelpunkt bestimmt sich nämlich grds. nach dem inhaltlichen (qualitativen) Schwerpunkt der beruflichen Betätigung. Wo dieser sich befindet, kann nur im Wege einer umfassenden Wertung der Gesamttätigkeit festgestellt werden (BFH vom 09.04.2003, a.a.O.).

Dieses könnte in Ihrem Fall durchaus gegeben sein. Eine genaue Beurteilung kann insofern aber grds. nur nach einer gesonderten Einzelfallprüfung erfolgen.

In allen anderen Fällen lassen sich die Kosten für ein steuerliches Arbeitszimmer aber nicht mehr absetzen (nicht betroffen von dieser Regelung sind jedoch selbstverständlich die Kosten für Arbeitsmittel und für betrieblich verwendete Einrichtungsgegenstände).

Die vorstehend beschriebene Neuregelungen betreffen - wie gesagt - aber nur das "häusliche Arbeitszimmer", d. h. die Vermietung eines Raumes an den Nutzer z. B. ist hiervon nicht betroffen. Die Anerkennung eines derartiges Mietvertrages (hier: aus Sicht des Nutzers/Mieters) bedingt jedoch, dass die Vermietung vorrangig im betrieblichen Interesse des Nutzers liegt. Sofern ein solcher Vertrag echt durchgeführt und auch steuerlich anerkannt wird, handelt es sich nicht um ein häusliches Arbeitszimmer, sondern um einen Büroraum des Arbeitgebers. Mietverhältnisse werden von der Finanzverwaltung aber steuerlich nicht anerkannt, wenn ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten gegeben ist (§42 AO ). Davon ist lt. Finanzverwaltung stets auszugehen, wenn die Umstände des Einzelfalles dafür sprechen, dass mit dem Mietvertrag lediglich bezweckt wird, die Abzugsbeschränkung des §9 Abs.5 i.V.m. §4 Abs 5 Satz 1 Nr 6b EStG zu umgehen.
In Anmietungs-Fällen wird die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses auch versagt, wenn der Ehegatte des Arbeitnehmers Miteigentümer oder Alleineigentümer des häuslichen Arbeitszimmers ist. Das Gleiche gilt bei Untervermietung eines Arbeitszimmers in einer gemieteten Wohnung (vgl. Verfügung der OFD Magdeburg, 31.08.1999 - S 2253 - 38 - St 214 V; FR 1999, 1093 sowie BFH, 10.11.1998 - I B 80/97; BFH/NV 1999, 665).

Eine gesonderte Anmietung des/r ohne besondere räumliche Trennung in die ansonsten zu privaten Wohnzwecken genutzten Wohnung eingebundenen Büros stellt m. E. eine solche missbräuchliche Gestaltung dar.

Wie gesagt, vielleicht haben Sie solche Gestaltungsvarianten aber gar nicht erst zu überlegen, wenn das/die Arbeitszimmer bereits den obig genannten Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit darstellt.

Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2010 | 14:46

Sehr geehrte Frau Dr. Seiter,

vielen Dank für Ihre promte und ausführliche Antwort.
Wie bereits beschrieben, handelt es sich vorerst lediglich um eine Nebenberufliche Tätigkeit und ist somit nicht Mittelpunkt meiner GESAMTEN betrieblichen und beruflichen Tätigkeit.

Ähnlich wie bei dem Konstrukteur wird meine prägende Kerntätigkeit als Sachverständiger die Erstellung von Gutachten sein. So dass hier Ihr Hinweis der Schlüssel zum Erfolg sein könnte.

Nachdem ich bei der Mietvertragsgestaltung noch alle Möglichkeiten offen habe würde mich dennoch interessieren, ob Sie mir aufgrund der noch ausstehenden Urteile hinsichtlich des Arbeitszimmers raten würden, 2 getrennte Mietverträge abzuschließen, um mir nichts zu verbauen, oder genügt tatsächlich ein ganz üblicher Wohnraummietvertrag?



Vielen Dank für Ihre Antwort und schöne Osterfeiertage

Mit freundlichen Grüßen


P.S. Ist doch eine irrwitzige Rechtsprechung - würde ich einen reinen Büroraum, der sicherlich erheblich kostenintensiver wäre, als anteilsmäßig die Räume in der Wohnung, 30 km entfernt von meinem Wohnort mieten, könnte ich sowohl die komplette Miete, als auch die Fahrt zu diesen Räumlichkeiten gewinnmindert ansetzen.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2010 | 16:52

Sehr geehrter Fragender,

zunächst möchte ich mich für Ihre sehr freundliche Bewertung meiner Leistung bedanken und freue mich, dass ich Ihnen offenbar weiterhelfen konnte.

Da sich nach Ihren Aussagen die derzeitige Situation bei Ihnen so darstellt, dass das Arbeitszimmer (noch) nicht der Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit ist, wird es nach aktuell geltender Rechtslage insofern keinen Betriebsausgabenabzug für Sie geben. Etwas anderes würde in der Tat für den Fall gelten, wenn Sie gesondert ein von den privaten Wohnräumen räumlich vollkommen getrenntes Büro anmieten würden. Im vorliegenden Falle ist eine solche Trennung jedoch offenbar nicht gegeben bzw. räumlich auch nicht möglich.

Auch eine vertragliche Gestaltung derart, dass Sie über das Arbeitszimmer einen gesonderten Mietvertrag mit dem Eigentümer (oder etwa einen Untermietvertrag mit Ihrer Frau) abschließen, würde an dieser Situation m. E. nichts ändern, da hierin auch - wie bereits ausgeführt - eine missbräuchliche steuerliche Gestaltung i.S.d. §42 AO zu sehen wäre.

Allerdings können Sie darauf hoffen, dass - wie bereits in den Jahren 2002 bis 2006 - zumindest wieder ein bis max. 1.250 EUR gedeckelter Abzug möglich ist, wenn mehr als 50% der Tätigkeit im Arbeitszimmer stattfindet oder kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Hierüber entscheidet derzeit das Bundesverfassungsgericht, nachdem das FG Münster die geltende Regelung zum Werbungskostenabzug für ein häusliches Arbeitszimmer zumindest teilweise für verfassungswidrig gehalten und daher das finanzgerichtliche Verfahren ausgesetzt und die Frage der Verfassungswidrigkeit dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt hat (FG Münster vom 8.5.2009, EFG 2009 S. 1224; das Aktenzeichen beim Bundesverfassungsgericht lautet: 2 BvL 13/09).

Hinweis: Wegen des o.a. anhängigen Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht hat das BMF die Finanzämter angewiesen, ab 04/2009 in alle Steuerbescheide, in denen das geltend gemachte Arbeitszimmer abgelehnt wurde, vom Amts wegen einen Vorläufigkeitsvermerk gemäß § 165 AO aufzunehmen (BMF-Schreiben vom 1.4.2009, BStBl. 2009 I S. 510).

Da überdies auch der BFH erhebliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der geltenden Arbeitszimmerregelung hat und deshalb einer Aussetzung der Vollziehung in entsprechenden Fällen zugestimmt hat, bedeutet dies (zumindest in eindeutigen Fällen wie etwa bei Lehrern, Handelsvertretern oder Architekten), dass die Finanzämter die Arbeitszimmerkosten vorläufig bis zu 1.250 EUR in der Steuerklärung anerkennen müssen (BFH-Beschluss vom 25.8.2009, VI B 69/09, BStBl. 2009 II S. 826).

Daher mein Tipp: Machen Sie die (anteiligen) Kosten für das Arbeitszimmer im Rahmen Ihrer Steuererklärung bzw. Gewinnermittlung geltend und legen Sie gegen eine ablehnende Entscheidung des FA Einspruch (Achtung: Frist von 1 Monat ab Bekanntgabe des Steuerbescheids beachten!) bei gleichzeitiger Stellung eines "Antrags auf Aussetzung der Vollziehung" ein. Dann wird das FA - zumindest vorläufig (bis zur endgültigen gerichtlichen Entscheidung) den Abzug der Kosten bis zu 1.250 EUR zulassen müssen. Sodann erhalten Sie also ggf. jetzt eine Steuererstattung, müssen allerdings bedenken, dass Sie das Risiko einer zu verzinsenden Steuernachzahlung tragen, falls der Bundesfinanzhof bzw. das Bundesverfassungsgericht die bestehenden gesetzlichen Regelungen bestätigen sollten.

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. C. Seiter

Bewertung des Fragestellers 01.04.2010 | 14:59

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Stellungnahme vom Anwalt:
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